作 者丨吴抒颖，孔海丽 编 辑丨张伟贤，江佩佩 千亿房企官宣：暂停付息！5 笔美元债利息都付不起了 延宕了数月，这一天终于还是来了。 2022 年 8 月 7 日，龙光集团公告称，其将暂停支付 2026 年到期的 4.7% 优先票据、2025 年到期的 4.25% 优先票据、2028 年到期的 4.5% 优先票据、2025 年到期的 5.75% 优先票据、2023 年到期的 6.5% 优先票据的到期利息，五笔境外债总额接近 17 亿美元。
龙光暂停付息，对于资本市场来说一点都不意外。今年 3 月，龙光推动两只境内债展期并获得成功之时，它的流动性压力已可见一斑，投资者与债权人也早就对境外债的处置有预期。 将启动境外债务重组 宣布暂停付息的同时，龙光也表示将启动全面的境外债务管理。 在公告中，龙光指出，其正致力于履行应有的财务承担，由此必须通过对其境外债务的整体管理（整体债务管理方案），以实现对龙光业务和运营至关重要、更稳定的资本结构。 龙光为此委任海通国际证券为其财务顾问并评估其资本结构，且探讨所有可行的整体债务管理方案。此外，龙光也委任了盛德律师事务所为其法律顾问以支持这项工作。 龙光方面告诉 21 世纪经济报道记者，提出进行整体境外债务管理，目的是公平对待所有投资人，有效解决境外债务压力，让公司有更多精力聚焦运营。最大限度挖掘运营的潜能、稳定经营，更好保护投资人以及利益相关方的权益。 龙光方面还认为，主动推出整体境外债务管理，是公平对待所有投资人的体现，代表其绝不 " 躺平 " 的决心。 龙光并不是第一家拟提出境外债务整体管理方案的出险房企。此前世茂、正荣、富力和佳兆业等也有尝试，只是成功者寥寥。 一位境外投行机构的人士在接受 21 世纪经济报道记者采访时分析认为，境外债务重组是博弈的过程，具体要看债权人的预期以及公司的偿债意愿等因素。" 投资者现在信心和预期都不高的，你稍微有点诚意，谈成的可能性是比较大的，你要让债权人相信你是真打算还。" 龙光当然也意识到，境外债务整体管理方案是万里长征。 龙光方面在回复 21 世纪经济报道记者中称，考虑到宏观经济环境、房地产行业近况及公司境外债务的复杂性，制定整体债务管理方案仍需要一定时间。公司正在加快推进相关事项，会尽快提交一套境外债务管理方案。 对于债务管理方案的进展，龙光方面也称，其及财务顾问秉持公平公正的原则和开放透明的态度，积极主动与所有境外债券持有人保持开诚布公的沟通，聆听各类投资人的诉求和建议，沟通进展顺利。 迷惑的操作：为何前后口径不一致？ 龙光行至债务重组这一步，始于今年年初。 2022 年 1 月，市场传出消息称，龙光存在未披露的美元私募债，这一利空消息迅速发酵影响了龙光在资本市场的表现。 随后，龙光开启了一系列澄清又承认的操作——先是对投资者表示其并没有任何美元私募债，之后又在投资者电话会上承认其担保的私募债不超过 10 亿美元，两次口径不一致，投资者对之已有疑虑。 今年 5 月，类似的事件再次上演—— 5 月 13 日，龙光集团发布公告称，其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计 2021 年度经审核业绩。在此情况下，董事会要求安永辞任核数师，并委任尤尼泰栢淳担任公司新核数师。而此前的 2 月，龙光一度公告澄清，计划更换审计师的消息为谣言。 两度翻转，资本市场对之态度有变。 事实上，今年之前，虽然龙光沿袭高杠杆、高周转的发展模式，但由于表内财务指标不错，加之土储集中于粤港澳大湾区，资本市场的形象相对正面。 就在去年年底，境内融资渠道收紧之际，龙光还逆势发行了一笔 CMBS，虽然规模只有 6.65 亿元，但在当时仍是资本市场对之信任的体现。 龙光从信心爆棚，到短时间内口径反转，中间过程的铺垫是不够的。 " 企业自己心态要好，不要总觉得自己有实力。你实力要让投资者看到，不然是很容易失去信心的。" 一位债券投资者告诉 21 世纪经济报道记者。 不过，另一个角度分析，龙光或许对未来持续的经营有自己的想法和计划，因而虽然失去了资本市场的信心，但眼下是否能够融资对之也并非紧要之事。 经营面上，龙光一直对外传递 " 好消息 "。 龙光方面表示，其通过快销售回款、开展资产盘活促进资金回笼、管控行政成本及资本开支等多种方式，保障企业生产经营。 龙光还称，目前，其生产经营正常，各项运营和工程建设有序开展，今年 1 至 7 月共计完成交付近 2.7 万套，合约交付率 100%。 销售面上，受到市场环境的困扰，龙光表现并不佳。2022 年上半年，龙光合约销售额约 303.4 亿元，同比下降 58.8%；合约销售面积约 190.7 万平方米，同比下降 51.16%。 好消息是，龙光在粤港澳大湾区的资产仍具有一定的吸引力，但龙光方面对资产的出让计划未有明确表态；如果未来销售面持续承压，龙光的生产经营将如何开展，考验着龙光管理层的智慧。 曾经的民营房企 " 模范生 "，股票停牌至今！ 龙光董事会主席纪海鹏，是 " 很重视 " 资本市场的。 龙光顺风顺水的日子里，纪海鹏十分看重市值与股价这两项指标。彼时龙光经常对外释放利好以提振股价，例如利润水平名列房企前茅、财务杠杆控制得当，又如优质土储成长可期。
图 / 这是 2021 年中期业绩上，龙光发布总土储量情况，5 千亿货值、8 千万方、94% 货值都在一二线。来源：企业公开数据 不得不说，龙光的手法快稳准，迎合了资本市场当时的偏好。其市值也乘风而上，一度到了 800 亿港元的关口之前。股价推涨的同时，紧握龙光过半股权的纪海鹏家族身家也随之暴涨，那时候龙光上下士气高涨、干劲十足。
图 / 过去几年，公司年销售额同比增速均保持在 30% 以上的水平，2020 年龙光集团跻身 " 千亿俱乐部 "。来源：企业公开数据 然而这一切，随着龙光陷入流动性问题且股票停牌戛然而止。过去这几个月，龙光从民营房企 " 模范生 " 到出险房企的一员再到发布债务重组的消息，业界虽早已有预期，却未免扼腕。 去年在市场环境骤冷之际，纪海鹏还曾自信，龙光能是笑到最后的民营房企之一。 回溯过往，龙光行至今时今日，不能完全归咎于行业环境的变化。在今年年初两度 " 澄而不清 "，纪海鹏或许也并未料到他已透支了资本市场的信心。 过去的倚重，在此时站到了对立面。转折由此而至。 截至目前，龙光集团港股仍在停牌中。wind 数据显示，其股价年初至今跌幅已经超 60%。
无独有偶，8 月 10 日，另一知名千亿房企也打响了股价保卫战。 一则捕风捉影的商票传闻，加上某机构一份经不起推敲的行业压力测试报告，让这家千亿房企的市值跌去 16.4%。 闹剧似的看空背后，实则是一场关于中国房地产行业未来形势的不确定性博弈。龙头房企必须反击。 另一内房企被传 " 商票逾期 "，今日股价突然大跌 16% 8 月 10 日，优质民营房企龙湖集团遭遇股价骤跌，截至收盘，龙湖集团股价报 20.9 港元，领跌地产股，跌幅达 16.4%。 港股内房股出现全线下挫。弘阳地产跌超 14%，大发地产跌超 13%，碧桂园跌超 8%，旭辉永生服务跌超 10%。
图 /wind 8 月 10 日，港股内房股出现全线下挫。 作为稳健派代表房企，龙湖股价的突然下跌引发了关注，业内人士认为龙湖股价受到两方面影响，一种可能性是，房地产行业下行的大背景下，龙湖股价滞后补跌。 另一种可能性则是，今日瑞银发布了对内房股及物管股最新评级及目标价报告，提及 "7 月国内前 100 名开发商合同销售额同比下降 40%，暗示房地产销售复苏将推迟 "，该报告将龙湖集团由买入下调至中性，目标价格下调至 25.7 港元。 此外针对龙湖有一则坊间传言，称龙湖商票存在逾期情况，但该信息来源并非权威渠道，记者查询上海票据交易所票据信息披露平台发现，龙湖并无商票逾期。据接近龙湖的知情人士称：" 龙湖去年就不开商票了，没有商票逾期，（传闻）纯属造谣。" 龙湖是民营房企公认的优等生。2021 年年报，其净负债率仅为 46.7%，连续 6 年处于三道红线 " 绿档 "。7 月 9 日龙湖确认，已提前将其于 7 月 13 日到期的 4.5 亿美元债本金及利息转至信托人账户。截至目前，龙湖集团今年内已无到期需偿还债务。 8 月 9 日，龙湖集团发布公告称，截至 2022 年 7 月末，龙湖累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币 683.6 亿元，归属公司股东权益的合同销售面积 418.9 万平方米。其中 7 月单月，龙湖实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币 118.5 亿元。 最新回应：商票违约是谣言 21 世纪经济报道记者获悉，龙湖管理层回应称，商票违约是 " 完全的谣言 "，龙湖从去年开始已经不做商票，截至目前商票余额只有 7 亿元，将在年底前逐步兑付到位。
图 /8 月 10 日晚，上海票据交易所发布公告，称龙湖集团控股有限公司不存在商票逾期。 截至目前，龙湖集团已无今年内到期需偿还债务，下半年会安排主动偿还明年到期的债务，短期债务占比为 10% 左右，外债产品不到 30%，其中八成做了标记，锁定了汇率风险。管理层表示，经测算，今年依然能够坚定保持利润的同比增长。 龙湖集团董事长吴亚军表示：" 今天股价大跌，我们本身没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况，龙湖的债务结构良好。" 吴亚军判断，现在不是看风险，反而是看机会的时候。" 现在是最（市场）黯淡的时候，但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。" 她表示：" 我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来，做一些行业里怎么发现机会的事。行业出清后，龙湖会一直存在机会。" 公司管理层称，龙湖一直很注意债务结构，" 不管行业要花多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。" 并透露，龙湖非常关注现金流安全，每年会沉淀一些资金投资商场，在目前的行业环境下是行之有效的。 就合作方是否出险，是否需要收购出险合作方股权的问题，管理层表示，龙湖不做非标融资，与出险开发商合作非常少，有少数合作项目已进入收尾阶段。" 我们会留足合作项目需要的资金，基本上就把合作项目的风险和合作方的风险隔离了。" 其强调，龙湖选择合作方时有清晰的名单，合作方资质比较好，并且不允许拿合作项目的股权作抵押，" 即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。" 关于拿地投资情况，管理层透露，龙湖在去年四季度底价拿了很多项目，今年 1-7 月新获取 20 宗项目，公开市场 16 宗，权益土地价格 168 亿元，货值 600 亿元，其中 7 月单月获取 3 宗土地，权益地价为 26 亿，7 月收购了香港启德项目，对价 13 亿港元。" 获取的项目都位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。" 关于销售业绩，管理层表示，上半年的表现受到疫情影响，6-7 月份随着稳楼市政策发挥效用，7 月份龙湖全口径销售额为 182 亿元，同比下降 4%。管理层透露，8 月有几个比较大的项目推盘，会带来良好的销售表现。 具体到区域表现，龙湖管理层透露，城市间的分化非常明显，一线城市和核心二线城市非常不错，这个月龙湖会在杭州推一个 50 亿元货值的项目，预计一把清盘。" 龙湖在国内只进入 68 个城市，是 top10 开发商里进入城市最少的开发商，相对比较安全。" 龙湖管理层判断，房地产政策基本见底，但信心恢复需要时间。呼吁所有房地产行业相关人士维护行业健康氛围。 房企融资成本下降 随着地产纾困政策的推进，地产信用债融资也快速增加。而且融资成本不高，发行债券的主体评级较高，行业回暖迹象显现，值得关注。 今年以来地产债发行规模不小。Wind 数据显示，在政策推动下，今年地产信用债发行已经达 400 只，其中 396 只完成募资 3586.31 亿元，规模较大。
Wind 数据显示，以月度发行的票面利率平均来看，其中 1 月和 2 月份都在 3.5% 以下，随着 3 月份发行规模的增大，平均利率也达到最高，为 3.73%。随后 4 月和 5 月持续下降后，6 月份有所反弹，7 月份平均利率则下降至年内最低，为 3.23%。可见地产债发行平均利率虽时有反弹，但整体在逐步下探。
图 / 此外各月平均利率均低于 4%，处于信用债融资成本较低位置，有利于企业发展。
图 / 较低的融资成本意味着发行人评级较高， 总体上，房企境内发债融资已回暖，债券融资成本也不高，成为一种较佳的募资渠道，不过国企、央企依然为发行主力。 部分资料来自：wind E N D 本期编辑 江佩佩 实习生 黄菁珊 来源：ZAKER |
图 / 随着政策支持，市场流动性充裕，地产债融资成本在震荡下降。
