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房东和房客在疫情时期有关合约和房租的疑点详解都在这里!

2020-4-21 17:59| 发布者: admin| 查看: 2400| 评论: 0

摘要: 阿根廷华人在线4月16日 时秒编译报道 阿根廷政府强制性隔离措施实施以来,除超市和药店等少数行业在运作外,大部分商店都处在关门歇业的状态,那么商家在没有开门,零收入的情况下要如何支付房租呢?房客是否有权不支付房 ...


阿根廷华人在线4月16日 时秒编译报道   阿根廷政府强制性隔离措施实施以来,除超市和药店等少数行业在运作外,大部分商店都处在关门歇业的状态,那么商家在没有开门,零收入的情况下要如何支付房租呢?房客是否有权不支付房租?房东是否可以提前赶走房客?房客在不付房租的情况下,房东可以采取哪些措施?等等。下面就是华人在线整理的有关疑难解答,希望能够解释华人商家的困惑。

1 .房客可以停止支付房租吗?
答:不可以!据悉,政府的紧急法令并不“允许房客不履行”租房合同,只是冻结支付从3月至9月的房租180天而已。如果房客不能及时缴纳三月至九月的租金,则允许至9月30日之后分三或六期,或等额和连续地分期付款支付这个月的房租。Baigún房地产机构总裁拉斐尔•拜根(Rafael Baigún)澄清说:“承租人将支付补偿性利息,但不会支付罚金”。 

专业律师马里亚诺•埃斯佩(Mariano Esper)详细解释了惩罚性利息和补偿性利息之间的明确分别:“前者与逾期付款有关,后者与货币成本有关。如果有人要求以借贷的方式暂缓支付房租贷款,因此必须每月支付5%的利息,这种利息就是所谓的补偿性利息(货币成本)。如果房客支付的利息达到6%以上,那么房东就再向房客收取惩罚性利息,这是对逾期付款的一种经济惩罚。” 

2.房租债务要支付利息吗?
答:政府法令冻结了房租的金额,但如果租户在十月份之前没有支付任何房租费或数月没交的和jua,则房东在之后向租户收取欠款时,将要房客一笔利息,其最低利息应按国家银行 30天固定利率计算利息。

3.租户是否需要提供证明来说明房客的经济收入受到了冠状病毒的影响?
答:不需要。将租金冻结至9月底并暂停驱逐政策的决定是针对所有将出租房作为房客唯一居住地的租户。埃斯佩律师说:“也就是说,租户不需要证明自己的工作时间减少或被解雇了。” 换句话说,该法令既适用于在马德罗港顶楼租公寓的人,也适用于卢加诺区(Villa Lugano)租一室公寓的人。 Baigún中介机构解释说:“不逐个考虑是合乎逻辑的,该法令的作用是提供一个总体框架。”

4.法令规定的房客和物业要符合哪些规定?
答:适合该法令的租户包括那些租用农村或城市地区物业作为唯一居住地的租户,以及那些单一纳税人租用房屋作为营业场所,或者作为商业或工业场地。此外,还有用于旅馆,退休人员公寓或其他类似用途的物业。另外,用于文化或社区活动的物业地产,用于小型家庭作业和/或农业生产的农村物业,或自雇职业人士从事其相关职业的物业,中小型企业租用的物业以及工作合作社或公司租用的物业,在国家社会主义与社会经济研究所(Inaes)注册的公司物业。

埃斯佩律师说:“该法令以某种方式将大型公司企业排除在外。该法令旨在保护租户的利益。”埃斯佩律师提到了一些“灰色”地带,例如,那些用于幼儿园或学校的出租物业会碰到什么情况。他分析说:“这是一个值得商榷的问题,因为尽管文化产业包括教育行业,但法令似乎把教育行业排除在文化活动之外。”

5.哪些房产不包含在法令范围内?
答:埃斯佩律师详细介绍说,用于临时租赁的物业,车库,展销会的摊位,外国使馆或领事馆租用的物业,以及农村租赁合同(小家庭或农业生产除外)不包含在法令范围内。

6.如果租赁合同中规定的半年租金调整刚好在四月到九月之间,是否也可以不履行合同进行更新租金,继续以三月份的房租金额支付?
答:不允许。从10月开始,租户未来将支付那笔应该涨价的房租增加的部分,通常为每六个月15%至20%调涨,也就是说,如果以前每月支付10,000比索租金的话,并且从5月开始要上涨到12,000比索的话,那么还是按照每月10,000比索来付,增加的每月2000比索将被冻结至10月而暂时不付。然后,从十月开始分三,六期等额付清,但无需支付利息。

7.如果合同在四月到九月之间到期怎么办?
答:只要租户愿意继续租,合同便可以自动延期。也就是说,租户没有义务要正式通知房东要继续租用该物业。但要注意的是,该合同续期仅符合在3月20日至9月30日之间已到期或将要到期的合同。该法令不涵盖在该日期之前过期的那些合同,并且如果时间是在法令规定之外的话,房东可因租户未付租金而有权驱赶住户。

8.我是房客,合同在9月之前到期,但我不想继续租了,可以吗?
答:租户有权不继续租赁,但如果政府规定的强制隔离期尚未结束,则将无法离开该物业。埃斯佩律师建议:“在这种情况下,租户必须提前15天通过信函或经过公证的文件通知房东。”

9.如果我想在合同到期之前终止合同怎么办?
答:埃斯佩律师解释说,这种情况适用于《国家民事商业法典》规定的正常程序,与冠状病毒所产生的经济紧急状态所导致的经济紧急情况无关。“也就是说,如果是在合同的第一年,则房客必须在搬出该物业时支付相当于一个月半租金的罚款。如果从签订合同起过去了十二个月,则必须支付 一个月租金。”他澄清道,如果政府下达的隔离措施尚未结束,租户则不会搬走。

10.如果房东可以合法证明必须依靠租金来维持基本生活的话,房东有权涨房租吗?
答:是的,因为该法令将那些证明自己依靠租金来满足其基本需求或主要家庭需求的房东排除在外。但是,只有在合同中注明了的前提下,房东才可以提出涨房租。但有一个关键事实是,如果承租人无法支付,房东无权驱逐租户,因为该法令规定中止日期至9月30日(农业租赁和临时租赁除外)。

11.我是房东的话,要如何证明自己“依靠租金收入生活”?
答:埃斯佩律师澄清说,在这种情况下,必须在联邦公共收入管理局网站填写声明书。至于“证据”,建议提供银行帐户的流水单,包括其资金流向,信用卡费用,财产的所有人和个人财产的声明。律师说:“有必要提供尽可能多的文件,以证明该房东的生活水平与其收入相符。”

12.如果房东和房客之间存在争议而无法达成协议的话,可以通过法院解决吗?
答:可以。但该法令澄清说,如果双方存在争议的话,在上法院之前,必须经过强制性调解程序。

13.如果租户无法支付公寓大楼管理费的话,会受到该法令的保护吗?
答:该法令规定,这些付费的义务如合同中所约定的那样,在不付款的情况下,可以视作违反合同,从而授权启动驱逐法律程序,尽管该法律执行程序要到今年 9月30日后才能进行。
然而,如果管理费金额包含在租金中的话,则会比较麻烦。在这种情况下,房东将不得不承担管理费用上涨的经济损失,因为租金可以被冻结至9月底。但是,这种情况在非冠状病毒流行时期所要承担的风险。问题是,由于不可能对房租进行半年度调整,如今这一风险可能会加深。

14.3月31日到期的合同要如何处理?
答:租户可以对法令所给予的优惠进行申诉。该法令规定将合同自动延期至9月30日。 在这种情况下,房东必须接受这种情况,但是如果已经口头商定了更新新合同的条件,则可能会影响双方之间的关系。 

埃斯佩律师分析说:“这种情况可以理解为不尊重口头协议的房客的某种滥权行为,房东可以在合法延期期满后拒绝续签合同,而更严重的情况是,如果有证据,例如电子邮件或与新合同商定调整进行的聊天记录,还可以向房客提起法律诉讼。现在,如果租户愿意,他可以在这些天签署新合同并从现在开始支付新的房租。

15.房东的物业纠纷是否可以启动官司还是要全部推迟到9月30号以后?
答:该法令规定,自3月29日起,暂停执行因不付款而作出的驱逐判决,但正在进行的官司仍在继续。当取消强制隔离措施,以及法院恢复正常工作时,那些想要重新开始官司的人也可以这样做。例如,房东可以起诉在今年前三个月就停止支付房租的房客,并驱逐不交租金的房客。如果提起诉讼的索赔依据是未付款的原因,例如进行未经授权的装修或将合同禁止的物业转租的情况,则可以启动驱逐程序,无需等待到9月30日。

16.如果承租人自10月起未履行承诺的付款会发生什么情况?
答:该法令不废除已签订合同的有效性。这意味着,如果政府不延长法令的期限,则房东可以对不付款者采取法律驱逐行动。

17.如果房东已经提前通知房东要搬走的话要怎么办?
答:例如,如果房客已经通知他要在5月1日搬离物业,那房客就必须离开(只要隔离期已解除且他可以搬家),因为房东很可能已经有了新的房客。

18.如果已经订好四月份合同的新房客要如何履行合约?
答:政府的强制隔离令导致无法签订新合同。那些双方已经协商好的条款要在隔离期结束后必须有效履行。钥匙的交付取决于实际情况:一些房地产代理可以通过快递来交付钥匙的。


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