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疫情过后房产价格将下跌 阿根廷房地产市场还将会出现哪些变化?

2020-5-26 17:10| 发布者: admin| 查看: 2767| 评论: 0

摘要: 阿根廷华人在线5月5日讯 时秒编译报道 随着3月20日阿根廷境内开始实施全民居家隔离令以来,在建的房屋施工暂停运转,房地产公司被迫关门,潜在买家拥有更多时间慢慢找房子。但自相矛盾的是,大家都被隔离了,这也成 ...

 
阿根廷华人在线5月5日讯 时秒编译报道 随着3月20日阿根廷境内开始实施全民居家隔离令以来,在建的房屋施工暂停运转,房地产公司被迫关门,潜在买家拥有更多时间慢慢找房子。但自相矛盾的是,大家都被隔离了,这也成为市场停滞的表现。但是在某种程度上,冠状病毒大流行的影响将减少,经济活动将逐步恢复。
 
同时,自2018年5月以来,遭受打击的房地产行业几乎陷入了前所未有的经济危机,如今加上疫情的冲击,阿根廷房地产行业将进入一个新阶段,即冠状病毒疫情过后的阶段,房地产行业将会出现以下趋势:
 
1.房价将会下跌。这将是一个短暂的过渡过程,二手房的销售价格(以美元为计价单位)会下降。由于购买者减少,再加上美元汇率不会降低,需求将不再能按照一年前的价格进行,任何着急出售房产意愿的人都将降价最多达30%。房地产中介公司Interwin的负责人米格尔•卢德默(Miguel Ludmer)解释说:“房地产投资者和买家是专业人士,商人,雇员,企业家,零售商,公司或利用个人所得盈余和储蓄的人,在这种情况下,我们发现只有少数购房者拥有资金流。”他还表示,疫情大流行对该行业的影响将取决于疫情持续时间。
 
房地产经纪人们不愿谈论跌幅的百分比。杜普拉特房地产经纪人主管埃尔南•杜普拉特(Hernán Duprat)预计:“我们不知道美元到年底的时候将飙升到多少比索,更不用说房产了。” 同样,经纪人建议那些需要出售的人现在就考虑降价。同一家房地产代理商总裁丹尼尔•萨拉亚•罗梅拉(Daniel Salaya Romera)提供信息称:“现在就以较低的价格出售最好,不要选择等待,这更符合卖家的利益,因为稍后他们将不得不以不确定的价格抛售甚至要降价更多。此外,明年年初经济重启时,房地产市场可能会更加停滞”。 Soldati房地产董事亚历杭德罗•舒夫(Alejandro Schuff)补充说:“价格下跌将使已经成熟的购买者做出决定,以及促使那些看到机会的新投资者做决定。”
 
无论如何,本地房地产与世界上其他地区不同的是,阿根廷的房地产危机无法与金融货币政策相对应。 “在阿根廷,只有3%的市场房产有抵押贷款购房,而世界平均水平则占到了60%的房屋物业,这对房地产价格产生稳定器的作用。”他分析道。因此,在阿根廷货币的贬值也意味着房地产价格会出现急剧大幅下跌的可能性。
  
换句话说,阿根廷当下的问题是,房地产市场由于缺乏购房贷款,房价不会出现泡沫般的上涨现象,但是由于缺乏贷款,房地产也不会在危机前出现崩盘。杜普拉特回答说:“这个市场的问题是,房价总是表现得滞后,房东选择沉默应对,到了现在他们才接受了去年总统大选初选(PASO)后房地产的真实价格。” 按照这种思路,《房地产报告》进行的一项调查表明,接受咨询的房东中有将近33%的人表示可以降价10%,25.9%的人愿意将价格降低最多20%,而将近12%的人会降价到30%以便快速出售掉房产。
 
2. 机会更多。企业家和有流动资金需要的投资者将会为市场及时提供更多房屋买卖机会。D´Aria房地产公司董事马克西米利亚诺•诺里亚(Maximiliano D´Aria)承认:“有些业主将放弃对房地产的投资,以支付自己企业的运作费用。” 房地产报告主管何塞•罗扎多斯(JoséRozados)举例说明了一些案例,例如中小型企业所有者需要出售房产以支付雇员工资的情况。但是有一个问题:“手上有美元的人,他们会用这些钱来购买房子,还是愿意不失去其资金流动性?” 另一方面,新房地产竣工的项目中也将有机会进入市场,一些开发商会出售新房以继续进行其他建筑工程。
 
3.这场危机与2002年的危机不同。没有人期望房地产价格在一夜之间下跌超过50%。其原因在于,与2002年不同的是,抵押贷款在整个房地产业务中的情况几乎为零。根据布宜诺斯艾利斯市公证学院的数据,2月,联邦首都完成的交易业务中只有8%是通过贷款进行的,比2019年同月相比减少了33%。
 
房地产经纪公司总裁马塞洛•鲁伊斯(Marcelo Ruiz)表示:“这是一个健康的市场,即使租金收入较低,业主也不想放弃这些物业。” 要知道,即使在UVA贷款高峰期,抵押房产也只占操作当中的25%。另一个关键的事实是,2002年,用信贷购买的人背负着美元债务。此外,当时的通货膨胀率接近40%,相对于之前的300%贬值而言,这是相当低的。
 
在过去,大规模贬值导致例如位于首都雷科莱塔区的一处物业,在贬值六个月后成交价格从1600美元/平方米,跌至800美元/平方米。雷诺兹房地产公司首席执行官保罗•雷诺兹(Paul Reynolds)说:“但是,今天,我们面临着每年可能出现三位数数字的通货膨胀的威胁,而且今年至今已经贬值了30%。” L.J. 拉莫斯房地产方面补充说:“自相矛盾的是,阿根廷的坏处在于它是一个没有房地产信贷的国家,但如今这倒成了一个优势。”
  
4.想要搬家的最终买家将会出现。隔离期间长期留在家中使人们愿意搬家,因为他们感到不舒服或根本不喜欢他们的房子。有些年轻人,想要一个更大的阳台或换换邻居。罗扎多斯主管对333人进行了一项调查,他说:“居家隔离引发了其他需求。”他发现有14%的房主愿意在可能的情况下搬家,因为他们对当前的住房存在多处或各种不满。
Achaval Cornejo房地产总监莱昂诺•德•阿哈瓦尔 (Leonor de Achával)对此表示同意,人们在家里待了很长时间,发现了新的视野空间,他们心里对要优先考虑的事情和不要优先考虑的事情更加清晰。
 
5.房地产投资者的范围将缩小。疫情大流行的过去将使很多人为了买房而存积蓄的人放弃购买。卡塞斯(Cazes)解释说:“阿根廷紧绷的状态将会爆发。必须看当面纱被揭开后阿根廷的真实情况,我们才会知道谁真正有钱买房。”需要了解的一个事实是,即使是最保守的房地产投资者而言,房地产降价造成的损失也已经高达30%。
 
6.在建房地产项目的商业冲突将增加。冠状病毒疫情引发的经济后果将在期房开发者和投资者之间引发争议,许多情况下,投资者会选择部分分期付款并延迟付款。城市开发商会(CEDU)主席达米安•塔巴克曼(Damián Tabakman)表示:“这些在建工程是根据大家的分期付款来进行的,是那些首先关心自己公司生存的人的资金支持来建造的。没有钱,就无法跟上工程的规划步伐。”
 
这种情况将影响开发商的融资计划,许多小的融资计划已经开始陆续推出。另一方面,大的融资计划项目将有更多的回旋余地。如今,悲观的开发商预测,在今年剩下的时间里销售额将为零,分期付款逾期率将超过50%。
 
在这种情况下,一些开发商决定暂停让买家支付每月的月供-这些费用本该在工程施工期间支付的-直到政府授权恢复施工为止,与此同时,其他开发商还在收费,但他们承诺一旦隔离结束,他们将加快速度赶工。他们都同意不对逾期的买家收取惩罚性利息。


7.新工程开工将被延迟,正在进行中的工程进度将放缓。自2018年5月以来,几乎没有开发商敢启动新的楼盘建造项目。如今,在市场完全停滞或没有参考价格的情况下,更加没有新楼盘开工。毫无疑问,疫情的影响将在此前后出现:开发商将必须更加灵活,并且不得不考虑一个新的收支平衡点。该如何出售房产,选择哪种付款方式以及使用哪种货币。

贝拉甘巴(Bellagamba)房地产负责人马里亚诺•贝拉甘巴(Mariano Bellagamba)补充说:“其中蕴含着巨大的市场需求,问题在于我们如何才能产生新的活力。” 此外,他认为政府的支持对于该行业推动新项目的发展至关重要。同样,KWZ建筑与开发的合伙人吉多•温斯坦 (Guido Wainstein)承认私人工程基本处于瘫痪状态,开发商在等待时机来重新让房地产市场复苏。“这是一个为经济提供动力的行业,因此重新启动是合乎逻辑的。我们会再次站在起跑线上等待那一刻的到来。”他再次强调,房地产是抵抗经济危机袭击的重中之重。

8.按美元计算建造成本将下降。建造成本下降的百分比将与贬值率相关。Dic Propiedades 房地产负责人霍拉西奥•伊加尔扎巴(Horacio Igarzabal)表示:“还必须考虑到30%的比索贬值并不会直接转嫁到建筑成本。影响并不是很强烈,因为还有土地的价值,另一方面,还要考虑劳动力和材料成本,而这些都是用比索结算的。” 

从数字上看,最新的《房地产报告》调查显示,阿根廷建筑成本处于历史最低水平。3月份,每平方米的实际成本约为680美元(有独立外墙的建筑物)。但是,如果以比索为单位进行分析,数字当然会增加。根据阿根廷建筑商会的数据,在用比索计价的情况下,同比增长了61.9%,比一般通胀指数高出将近12%。当人们从期房开始购买时,开发人员可利用此变量来更新建筑费用。

此时,机会成本的概念开始起作用。就是说,买方可以用他本来要花在购买已经完工的房地产上的钱,来选择一套还未开始建造的期房上。雷诺兹说:“如果考虑到在1月中旬至4月中旬之间,比索贬值了近30%,那么如果潜在买家选择土地上新建楼房开始的话,他就得准备更多的比索。”此外,他还要到未来一旦要出售房产的话,美元销售价格可能会下跌。“以美元计算的话,或许建筑成本降低了,但您的房产就不会有昨天的那个价格。”他强调。

9.预计不会出现大规模强行拍卖那些止付分期付款的情况。房地产行业预计那些房产债务人的房地产不会被拍卖。罗扎多斯说:“大多数借贷的人信用资格都是合格的。”他承认,“有问题的人是少数只会出现在那些收入有限的人身上。” 也就是说,那些将全家人收入加起来以获取贷款资格或拥有与销售有关的非固定收入的人或家庭会存在问题。业内预计各方要真诚地达成协议。此外,疫情隔离期间,政府法令不允许在9月30日前强制拍卖暂时无法还贷的房产。

10.出租房的供应将增加。经验表明,美元的价值变动越大,买卖的意愿就越不强烈。因此,购房需求的决定可能会延迟,直到市场重新调整并显示出更大的可预测性。无论如何,预计由于货币大量发行问题导致的通货膨胀增加将会使本地房地产市场调整复杂化。
当然,不排除有些房东对租金价格的看涨压力和不愿做决定的人,因为他们担心价格上涨将使出租缺乏需求。具体来说,一名房产经纪人举了一个例子,在居家隔离期间,位于首都努涅斯(Nunuez)区的一处物业收到了三笔网上房租报价,月租大约16万比索,但房东在隔离结束前不愿接受任何报价。

11.将有大量的房租需要重新协商。尽管一方面,由于需求和通货膨胀可能会导致合同价格上涨,但也有一些业主不愿冒着空置公寓的风险,情愿放宽条件并更愿意进行房租谈判。罗扎多斯预测:“在某些情况下,私人住宅甚至也会遇到商业店铺所遭遇的类似情况,有些商业店铺只需要支付一部分月租金即可,但租户要支付全部的其他费用。”


12.出租的盈利能力将进一步下降。目前,两居室公寓租金所产生的平均年度总利润率处于历史低位(2.42%),并且预期通货膨胀将继续影响该行业,尤其是考虑到政府将冻结合同租金并允许自动续约的法令有效期延长至9月30日。

13.土地买卖可能会有新的机遇。如果业主需要流动资金的话,这是一个很好的入市机会。无论如何,这是一个等待巨大变化的市场。实际上,在疫情隔离之前,预计布宜诺斯艾利斯市立法机关将修改《城市法规》的相关规定,让一些土地可以建房。另一方面,市政府也在考虑重新出售土地。

14.对更多开放空间的房产需求将增加。疫情流行将对个人空间概念进行重新评估。对个人空间的需求,加之远程数字通信系统和家庭办公室的兴起,可能会导致需求重新定向到位于城市郊区的房产,具有更多开放空间,花园和靠近水域的物业。


15.房产将继续成为保值工具。每次危机都证明一点,随着时间的流逝,房产价值得以恢复并可以保值。拥有超过一百万平方米建筑面积的开发商Argencons董事兼住房企业家协会(AEV)秘书长卡洛斯•斯皮纳(Carlos Spina)说:“关键是能够‘度过’停滞周期而不去低价抛售物业。而且,在这种特定情况下,建筑成本的下降可以给大家机会买到面积更大一些的期房。”

不考虑租赁业务赚取的利润,擅长投资物业的人也可以这样做。不需要太深入的研究,房地产报告对拥有多处物业作为投资的人进行调查得出的结论是,尽管接受调查的人中有78.1%对其所产生的租金收入不满意,但他们中只有41.9%中的人愿意出售这些资产,这可以通过对财产提供的保值功能来解释,那么为什么他们仍然选择保有收入如此低的房产呢?

RED Real Estate 开发商的合伙人古斯塔沃•拉姆比亚斯(Gustavo Llambías)回应说:“与历史价格相比,现在的房产价格可能较低,但投资者并不会根据数字来决定买卖,而要根据机会资本的利润来决定。如今,在全球范围来看,有些财富从虚拟角度来看好像是白送的,例如,对石油期货的投资现在甚至变成了负数,房产出租即使只有2%的利润率也会引起投资者的兴趣,除此之外,我们还必须补充一点,房产并不是一张纸而已,它是一种真正的资产”。

大多数行业人士认为,该行业从不同危机中的复苏总是以V字形式出现的。最后,萨拉雅•罗梅拉(Salaya Romera)回顾说,2002年底的危机过后,阿根廷房地产行业开始了快速复苏,直到2008年的次贷危机中才暂时中断。“在一般的房地产活动中,特别是在建筑活动中,这种现象非常吻合一则物理定律,即两个物体之间的作用力和反作用力,总是大小相等,方向相反。”
 
 
 
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