地产的沉浮，是时代的注脚
出品 | 大佬说 作者 | 吴昕 潘石屹，再度屹立在风口浪尖上。 传了几日的流言，终于登上了 SOHO 中国的公告。 首先是微博网友爆料，"SOHO（中国）首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查，公司多名高官亦被调查 "。随即有媒体引用知情人士消息，称 " 绝非空穴来风 "。 今日午间，SOHO 中国在港交所紧急发布澄清公告，称 " 已知悉首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易，正在接受调查。"
SOHO 中国在公告中否认了其他董事、高管有被牵连，并称有关调查对集团的业务运作并无重大的不利影响。 但对于急着将 SOHO 中国转手套现的潘石屹来说，每一点负面新闻，都可能是压垮骆驼的那根稻草。
卖房心切 比起暴雷的许家印与恒大，或是刚刚 10 亿美元债券违约的世贸，潘石屹创办的地产商 SOHO 中国，境况还不算窘迫。 事实上，在高负债的中国房地产行业，潘石屹的 SOHO 中国，简直是一股清流。
资料显示，截至 2021 年 6 月 30 日，SOHO 中国的账面总资产为 711.10 亿元，其总负债为 332.46 亿元，其整体资产负债率只有 46.75%。 46.75% 的负债率是什么概念？ 国家降负债的三条红线实施一年半后，中国地产行业的负债率依然普遍高于 80%，高企不下。 这样健康的数字，得益于潘石屹早早转身，带领 SOHO 中国做起了 " 包租公 " 的生意。 业务没出问题，但互联网上潘石屹的风评，比之许家印，并没有好上多少。 因为他太想 " 跑路 " 了。 今年 3 月份，许久没有露面的潘石屹，以线上形式出席了 SOHO 中国 2022 年首场租赁表彰会。 表彰会的重点，不是表彰，是卖房。 卖的也不是普通的商品房，是SOHO 中国在北京和上海两地的核心物业。 SOHO 中国指出，上述项目从北京三里屯到银河，从朝阳门到中关村，还有上海的中山广场、东海广场，面积从 100 平米到 2800 平米不等。这些待售物业共 56 套，预估价格超过 13 亿。
其中不乏租约及市场稀缺的整层房源，租金回报稳定，投资性价比极高。 更夸张的是，潘石屹卖房的决心：这批房产，SOHO 中国打算按照市场估值的七折出售！ " 我们相信市场，没有卖不出去的货，只有卖不出去的价 "。 市场的反馈也很热烈，有 SOHO 的租售顾问表示 "3 月 10 日中午我们公布了出售的消息，来咨询和看房的人非常多，一天多的时间已经有七八套房源定下了，客户已经交了定金，热门房源非常抢手。" 为什么要七折卖房？这像极了许家印当初为了回款放出的花招。不知情的人，还以为 SOHO 中国遇到了难以解决的麻烦，暴雷在即。 连潘石屹自己都说：" 现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关 "。 但前文已经说过，在一众国内地产商中，SOHO 中国的财务状况，算是很不错一批。 SOHO 中国的财报也显示，去年中期尚有现金及现金等价物为 27.68 亿元，一年内到期的借款为 11.82 亿元。相较整个公司的体量，总体债务压力并不算大。 绕来绕去，背后真正的原因，恐怕还是潘石屹自己想要套现离场。
明修栈道 往前看，从 2012 年开始，潘石屹就不再在国内买地。在内地房地产最辉煌也最疯狂的时候，他忽然说 SOHO 中国全面转型，从今往后要做 " 包租公 "。 这还可以被解释为正常的商业抉择，是在专注未来，押宝中国地产长远发展。但另一方面，SOHO 中国开始不断出售旗下物业。 2014 年，以 82.82 亿出售了上海 SOHO 静安广场在内的十万平米物业。2015 年又以 84.93 亿元卖出了上海外滩国际金融中心一个地块 50% 的股权。
到了 2019 年 10 月，潘石屹计划出售 SOHO 中国旗下的 " 八大金刚 "。包括北京望京 SOHO、光华路 SOHO 二期、前门大街、丽泽 SOHO，上海外滩 SOHO、SOHO 复兴广场、古北 SOHO 和天山广场项目，加起来价格超过 500 亿的核心资产。 据不完全统计，六年时间，SOHO 中国套现超过 370 亿元。 哪有打着包租公的招牌，实则年年卖房卖地的道理？ 与之相对的，是潘石屹本人在海外的商业动作频频。 从 2011 年开始，通过家族信托不断加仓海外房地产。先是斥资 7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费 6 亿美元收购曼哈顿公园大道广场的 49% 股权。而后还出资 7 亿美元，联合了巴西财团收购美国通用汽车大厦 40% 的股权。
算下来，总计也付出了超过百亿的人民币收购海外商业地产。此外，潘石屹手中的 SOHO 中国股权，也都转到他妻子，具有美国国籍的张欣名下。 对于种种外界质疑，他以自己的商人身份自辩："我是一个纯粹的商人，不管做什么行业，只要纯粹就好，人就怕不纯粹。"
离场失败 但潘石屹要 " 跑路 " 的消息，始终不绝如缕。更重磅的讯息，曝光于 2020 年。 这一年 3 月，总部位于纽约的黑石集团传出将要以每股 6 元的数倍溢价收购并私有化 SOHO 中国。 黑石是全世界最大的房地产私募基金，堪称全球最大房东。这个消息迅速拉动了 SOHO 中国的股票价格。然而由于疫情等原因影响，这场交易未能达成。 很快，又传出了高瓴资本要收购 SOHO 中国的消息，再度引发外界关注。 高瓴资本方面迅速辟谣，但潘石屹套现离场的心思，已经路人皆知。 直到去年 6 月 15 日，一切似乎即将尘埃落定。 SOHO 中国于港交所披露了被黑石中国收购的消息。黑石将以每股 5 港元、总价 236.58 亿港元的价格取得 SOHO 中国控制权，占公司总股本的 91%。潘石屹夫妇将仅保留 9% 的股权。 负责收购的高管中，黑石集团亚洲房地产部门的董事总经理阎岩，正是 SOHO 中国的前总裁。 2021 年的报价，比 2020 年的低了 20%。但一心想卖掉 SOHO 中国的潘石屹，只想落袋为安，不再斤斤计较。
但他的计划赶不上变化。 2021 年 8 月 6 日，SOHO 中国公告称，国家市场监管总局已对要约方（黑石）根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。SOHO 中国及黑石将被进一步要求提供信息和资料供监管机构审查。 一个月后，SOHO 中国再发公告，鉴于满足先决条件的进展不足，宣告交易终止。 这意味着，这场交易没有通过市场监管总局的反垄断调查。老潘套现离场的美梦，还是碰到了钉子。 这次外界传闻中，倪葵阳的事件，似乎正和黑石的收购相关。 一张疑似 SOHO 中国员工的危机对话截图中提到，" 可能与 2021 年某石收购期间内幕交易有关 "，" 倪在股市上套取大量现金，公开跑路 "。 这位 44 岁的首席财务官倪葵阳，在 2008 年 7 月加入 SOHO 中国，曾任财务总监、副总裁等职位，在会计及财务方面拥有逾 20 年的经验。
在 SOHO 中国这两年间不间断的出售传闻中，每一个关键信息的释出，都带动了股价的剧烈波动。黑石收购传闻时，股价曾经暴涨 38%，高瓴资本谈判传闻时，也曾暴涨 40%。 SOHO 在公告中强调 "公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，亦没有被调查。但是，对于有关当局要求提供的资料给予了充分配合。" 但未来情况如何，还为未可知。首席财务官涉嫌内部交易，是否会上演 " 拔出萝卜带出泥 " 的剧情，这些猜测还要等待警方的进一步调查结果。 这样的负面新闻，持续摧残着 SOHO 中国的股价。截至目前，每股价格只剩下 1.4 港元，比黑石当初的收购价格，可谓腰斩再腰斩。
风云变幻 1992 年的北京，人均住房面积 7 平方米。 这是 26 岁的潘石屹，在海南打拼的第三个年头。 他睡过大街，干过砖厂，终于在房地产市场看到了成功的希望。 这时正值海南泡沫的最高点。据海口市规划局的一组数据，人口总数 30 万的海口，人均住房面积高达 50 平米。 于是岛上出现了一万八千家房地产公司，每个人都希望楼市再热一点。 而潘石屹与冯仑等万通六君子，看到了泡沫危机。带着鼓鼓囊囊的钱包，从海南跑回了北京。
往后，地产界不断传出他们的传说。新世界广场项目开盘，5 天销售进账 5 亿，资产迅速膨胀到 48 亿。万通在上交所敲钟上市。 然后潘石屹与张欣创立的 SOHO 中国，作为 " 中国最大甲级写字楼开发商 " 在港上市，创下亚洲最大商业地产 IPO 的纪录。他成为房地产界的风云人物，" 只在最高端的城市开发高档物业 "。 又一转眼，风云突变。吃足了房地产红利的潘石屹，开始谋求离场。 2019 年的时候，潘石屹曾经放话，期望外界千万不要相信谣言，"我现在拿的是中国护照，第二，房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。" 现在套现受阻、离场失败，首席财务官又陷入丑闻，桩桩件件，如一根一根稻草压下来。 摆在潘石屹面前的，是时代的迷局。走错一步，日落西沉。
来源：ZAKER |
