价格与机遇：阿根廷房市未来展望

阿根廷周刊1月17日讯 经过多年的沉寂之后，阿根廷房地产市场终于创造了历史新高，并保持持续上涨的趋势。地产开发商们正在跃跃一试，准备对政府即将招标的土地的展开一番竞争。

房地产市场的施工成本，土地价格和最终销售价格将可以确定2017年阿根廷房价的走向。房地产业内表示，房价没有理由下降，尤其是目前购房者数量增加，但房地产市场中却没有那么多房产在售的情况下。

Argencons地产商务总监卡洛斯•斯皮纳（Carlos Spina）表示，“随着资产漂白政策以及获得抵押贷款资格后，将会衍生出新一批的购房需求。”此外，高档购房者的数量也会增长，随着资金漂白以及财务诚信计划逐步显现出效果，这一市场将更具资金流动性。Ayres Desarrollos地产总经理哈维尔•里乌斯（Javier Rius）预测到：“由于通货膨胀的关系，房产价格上涨幅度将介于15％到20％之间。”

预期房价即将上涨的另一个关键点是房屋建造成本有所上涨，目前的房屋建造成本为1300美元/平方米，达到了阿根廷历史最高记录。卡洛斯•斯皮纳补充道：“市场必须在18个月中消化以美元计费的60%的建造成本，所以建造成本上涨也将推高房屋价格。如今，如果要购买一套一居室或两居室的公寓，购房者平均需要支付2000美元/平方米，此外，首都巴勒莫区，北区的公寓价格已经超过了3000美元 /平方米。”

Raghs地产总经理赫克托•萨尔沃（Héctor Salvo）分析表示，伴随着稳定的经济，“高端市场只有少数的房产在售，因此价格随之水涨船高，与此同时，中档房产的价格将会保持不变。至于低端房地产市场将取决于银行贷款项目的进展。”

私下里，开发商和建筑商们表示，以目前的价格销售房屋已经是他们最低盈利能力的极限了。房地产行业构架的问题主要建立在高成本的基础上：2500美元/平方米的房屋成本价。这个数字代表着一块位于高档社区，土地价格在1200美元/平方米的地段，其施工成本价格为1300美元/平方米，而且这个数字还未将缴纳的税收、开发成本以及在将物业投放进市场之前其他附加成本计算在内。

房地产集团董事会成员安吉•迪贝内代托（Ángel Di Benedetto）明确指出，“住房的销售价格没有大幅度的上调，这个调整幅度甚至还没能接近此前增长的一些成本，尤其是能源这一块的成本上涨。在阿根廷，房屋建筑是按照市场需要来进行的，而这恰好与生产力唱了反调。在世界其他地区，无论是普通住房还是中产阶层的住房，它们都是标准化的。”如此一来，如何利用更有效的方式来进行房屋建造的挑战就被放在了桌面上。

FDI财富管理首席执行官马里亚诺•撒旦斯（Mariano Sardáns）补充道：“在房地产业内即不反思建筑体系，也不反思建筑用料的大环境下，继续沿用过时和陈旧的方式闭门造车，那么投资将不会出现。”此外，他还表示成本与建造时间是关键。“如果在多数发达国家和一些与阿根廷情况类似的国家投资，建造成本只需要一半而收益却更高的话，那么为什么要来投资阿根廷呢。税收是另外一部分‘阿根廷成本’问题。市场的未来并不只取决于其自身的参与者，同样取决于部分来自国家政府的政策。”这是很严肃的问题。

在房价进退两难的情况下，高档社区缺乏土地或者有市无价的问题也必须要去面对，这些地区才是活跃买家兴趣最集中的地方：高端住房和投资者。因此，最近几年一些企业家选择了土地创富投资，他们会购置土地等待更好的条件来启动项目。今天，房地产行业的问题之一是替换的难度。即使房价处于历史最高水平，但仍然无法保证新项目的成本。

L.J. Ramos土地划分经纪人马丁•索托（Martín Soto）表示，高档社区地皮的出售价格不会低于1250美元/平方米。他说：“马德罗港地区以及部分特定的地点，每平方米的要价超过了1500美元，比如Saavedra区和努涅斯区，很难找到市价低于900美元/平方米的地皮。”计划推出第一个扎哈•哈迪德写字楼的索尔达蒂房地产商务总监亚历杭德罗•舒夫（Alejandro Schuff）分析表示，“关于土地的问题关键还是要看新民法法典中的规定将带来什么样的影响”。数位名人已经购买了的波特兰集团房产项目坐落在解放者大道上，位于Paseo de la Infanta美食街对面。

RED地产主管亚历杭德罗•雷瑟（Alejandro Reyser）表示：“土地过剩，如果纽约能继续做开发的话，那么为什么阿根廷不可能呢。阿根廷不只有Catalinas大型商业综合楼群，巴勒莫区这几个地方。当投资能够在那些机遇众多的地段分布更好的时候，热门地区土地的价格就会下降。”此外，亚历杭德罗•雷瑟还建议为等待房屋贷款回归而准备项目。

KWZ地产开发商主任圭多•韦恩斯坦（Guido Wainstein）表示，“我们可以发现周边地区的地皮售价在450美元/平方米至500美元/平方米之间”。“绿色地带”房价的数字尽管很吸引人，但要避免未来的惊奇，关键是要做出好的分析和时间安排。运作超过3000平方米土地项目的TGLT公司运营总监亚历杭德罗•贝里奥（Alejandro Belio）表示，“房产开发的地域界限开始延伸，出现了看似被搁置的社区，大片便宜特价土地被大规模收购。”

承诺在首都雷蒂罗区弃置土地片区建造Quartier住宅区项目并进行重新估价的WARE地产创始合伙人保罗•马索埃罗（Pablo Masoero）补充说，“这个生意在去年总统选举之前就已经开始涉足了。”他坚持认为，绿色地带房地产开发的秘诀在于，差异化和混合居住，由此形成一个吸引人的小社区环境，从而影响到周围社区小规模的房地产开发项目。

预计2017年会出现大批土地建造项目，这是因为阿根廷政府正在对国有土地进行招标。由于所涉及的数量以及政府套现销售的需要，这将会给价格向下调整产生影响。

与此同时，另一个需要考虑的因素是政府的Procrear住房计划的变化将产生哪些影响。Procrear计划于基什内尔政府掌权期间被提出，该计划将在2017年把分配给受益人的金额增加一倍，并且还将增加使用它们的可能性，这笔资金不仅可以用作住房建设，还可以用于购买新房或二手房。

有关机遇的问题，Raghs地产总经理赫克托•萨尔沃补充到，从General Paz环城高速公路到Márquez街之间的泛美高速公路北部方向可以作为第二选择。Ayres Desarrollos地产总经理哈维尔•里乌斯补充表示，“布省皮拉尔市50%的土地都未被开发。而皮拉尔市高档社区地皮的售价为400美元/平方米左右。”

L.J. Ramos土地划分经纪人马丁•索托指出，联邦首都的帕特里西奥公园科技园区重点发展办公室大楼，而随着时间的推移，办公大楼的项目也将会逐步渗入到住房领域。未来，一个高风险的赌注是建造体育运动区域，这是由布市政府提出的一项涵盖索尔达蒂区，卢加诺区和Riachuelo区的建议开发项目。

很明显，欠发达地区地产项目的发展与抵押贷款的进程有关，抵押贷款政策是扩大中档和中低档楼市需求的关键。在这一点上，房地产行业提出要避免出现让市场扭曲的“火上浇油”行为。具体来说，我们已经谈到了售价在13万美元至15万美元之间的房屋的价格泡沫，这个价格区间的房产是那些有资格获得贷款的民众最需求的。

带着“人不为己，天诛地灭”的逻辑，当有信誉的开发商刚刚在一个区域涉足时，土地所有者就会上涨土地价格，延迟出售待价而沽，甚至在某些情况下自行取消售出。在这样一个拥有350万缺乏住房家庭的国家里，改变现状的责任属于每一个人。

（编译：时秒）