观点网 共享办公行业经历了一些起起伏伏。 WeWork在2019年时估值暴跌过后带来了不少共享办公低迷的感觉，随后疫情使得移动办公火热起来，再是受到经济周期波动以及疫情反复的多重因素叠加影响，存量商办楼宇的空置率逐年上升，数字化、智能化显得就更加重要。 9月16日，堂堂加集团AgiiPlus Inc.在美国证监会(SEC)提交招股书，拟在美国纳斯达克IPO上市，其股票代码拟为AGII。 追溯到2021年9月，堂堂加与特殊目的收购公司（SPAC）Goldenbridge签订了合并协议，正式开启上市之路。 此次堂堂加拟纳斯达克IPO上市，就意味着放弃了SPAC上市方式，也意味着创始人胡京从办伴到堂堂加，走出了一个联合办公IPO。 成绩 据官网介绍，AgiiPlus Group堂堂加集团定位于面向快公司的敏捷办公服务平台，为企业客户和楼宇业主提供整合了SaaS工具和地产科技（Proptech）的一站式敏捷办公解决方案。 该集团旗下包括MaxOffice堂堂办公（敏捷化线上办公数字服务平台）、Spacii堂堂加智造（办公楼宇更新与智慧运维平台）、Distrii办伴（敏捷办公空间运营服务平台）。 招股书显示，堂堂加IPO前的股东架构中，胡京通过J.distrii Global持有1023.97万股、占15.31%，吴嘉庆通过Kitedge Holdings持有93.56万股，杨磊通过Landed Holdings持有90.96万股等；而胡京可行使投票权合计1769.04万股，占比达35.61%。 作为曾经是绿地集团执行副总裁、总建筑师的胡京，在2015年离开绿地集团创立了 Distrii办伴，彼时他提到Distrii办伴是一个跨越地产和互联网的的新物种，是以办公为入口的可落地的物联网。 2018年开启全国扩张之路，同年3月Spacil堂堂加智造事业平台成立，这是打造办公存量资产更新运维与智慧升级的物联网平台，随后在2020年5月MaxOffice堂堂办公上线。 堂堂加这次IPO的团队，是承销商老虎国际，审计师 MaloneBailey， LLP；分别作为中国律师、美国律师的是汉坤、翰博文，及承销商中国律师、承销商美国律师锦天城、VCL Law LLP。 据观点新媒体了解，堂堂加线上服务已全面覆盖核心一线城市，服务企业客户超3.5万、线上注册会员超32万、线上办公房源超4.1万，线下已进驻全球2个国家、7个城市、60+办公空间、智慧楼宇管理面积超75万平方米。 2020年、2021年两个财政年度，堂堂加的收入分别为3.57亿元、4.59亿元，相应的净亏损分别为2.28亿元、2.91亿元。 亏损的问题一直都困扰着联合办公企业，重资产模式下基础成本极高，再加上周转率难以得到保证，因而坐着数钱的“包租公”日子可望而不可及。 处于较早时期的2016 年到 2020 年，堂堂加的复合年收入增长率约为 158%，其中2020年的收入与2019年相比增长了23.7%。 堂堂加收入主要来源于三个部分，分别为办公空间租赁和运营收入、装修和智能建筑技术收入、经纪和企业服务收入。 办公空间租赁和运营收入作为堂堂加的核心收入来源，由2020年的2.7亿元增长38.52%至2021年的3.74亿元，占总收入比例也由75.6%提高至81.5%；装修和智能建筑技术收入降幅较大，从2020年0.65亿元减少至0.36亿元，占总收入也由18.1%降至7.9%；经纪和企业服务收入增加1.17倍至0.48亿元，占总收入比例提高至10.6%。 办公空间租赁和运营亦是堂堂加的主营业务成本目前最大的支出，从2020年的3.67亿元增长27.74%至2021年的4.68亿元，占总营业成本比例由83.4%提高至89%；装修和智能建筑技术成本于2021年减少至0.31亿元，经纪和企业服务成本增至0.27亿元，占总营业成本比例提高至5.1%。 堂堂加还拥有独特商业模式S？aaS (Space & Software as a Service)，即创建独特的商业模式来整合线上和线下的业务，为企业客户和楼宇业主提供整合了SaaS工具和地产科技（Proptech）的一站式敏捷办公解决方案。 这不仅仅局限于办公场景与办公方式，而是涵盖线下物理空间的选址、装修、配套设施、运营服务与自主研发的线上核心数字化系统。敏捷办公下的堂堂加，模式相较于其他联合企业更轻，同时SaaS业务的成长性与线下能形成良好联动。 路径 2015年，众多地产行业高层离职投入到创业的第二春，而正处于风口的联合办公，也吸引了不少地产界经理人投身于此，胡京也是其中一员。 彼时，逾不惑之年的胡京在绿地集团工作了15年，他表示更希望在职业发展的下半程为自己创业，因而创立Distrii办伴。 这个想法并不是乍然惊现，源于他发现办公空间很多都是浪费的，比如很多销售人员都是在外办公，而后台部门其实不需要在CBD办公。他认为，目前是一个共享经济的时代，希望做出的办公产品可以解决上面两个难题，提高效率。 对于联合办公领域市场的看法，胡京于2018年作客观点举办的博鳌房地产论坛时谈到，这个行业带有很强的地产属性，必须要按地产和空间的要素去考虑，它不是互联网，还没到破茧为蝶的时候。 从地产开发企业进入到办公空间领域，胡京却认为用“转型”来形容并不贴切，他表示自己只是从增量市场走到了存量市场，而且，这并不是什么新鲜的事情，是行业的必然趋势。 胡京认为，目前联合办公增长势头迅猛，当中有合理因素，也有不合理的因素。其中，个人、企业或组织对资源的共享以及灵活性更加地追求，使得联合办公成为了未来办公非常可能的趋向。 另外，这也表明房地产的转型没有更多新的方向，导致了联合办公这两年极速的增长速度。 从运营模式上区分，国内的共享办公企业可以分为纯直营模式和混合(直营+加盟) 模式，而按照玩家属性则可以分为创业公司、传统地产公司或酒店旗下的共享办公品牌。 创业公司中不乏离职地产行业的选手，前有2008年前我爱我家副总裁张剑创立了纳什空间，2013年及随后几年时间里，前复地集团副总裁钟澍创立氪空间、潘石屹创立SOHO 3Q、毛大庆创立优客工场、前恒大副总裁白羽创立星库空间等等。 胡京曾介绍到，未来十年，将会有30%到50%以上的企业采用新兴办公的可能，而办伴正是基于此，提供未来办公解决的可能性，“它不止是简单的地产属性”，而是面向未来的提供办公解决方案的科技企业，不是一个二房东。 2015-2019年可以说是办伴开辟赛道的时期，创立元年引入华住集团作为天使轮投资，2017、2018年再完成2亿元A轮融资和1.5亿元A+轮融资；同时，也实现了进军海外及全国扩张的路径。 胡京在2019年提到，办伴已经制订了与企业发展节奏相匹配的为期三至五年的IPO计划。现在看来，前身办伴的堂堂加拟在美国纳斯达克IPO上市，这已基本达到当时的计划。 时间来到2020年，疫情吹动了沉寂许久的共享办公行业，同时也进入到深度整合期，FUNWORK、WE+酷窝相继离场，联合办公“二房东”模式弊端显现。 丰隆虹桥中心项目等的落地，意味着办伴的全流程轻资产运营模式驶入快车道，并入驻金光外滩中心、苏州湖东晋合广场等项目，还签约了Keppel吉宝置业、Chelsfield 、Schroder Pamfleet、LINK领展、Brook-field博枫资产。 因此，办伴2020年的签约数量、签约面积实现超同期2倍增长。 2021年，该公司进一步完善一站式敏捷办公服务体系，以及升级为AgiiPlus堂堂加集团。 同年10月4日，AgiiPlus堂堂加集团宣布，已与SPAC公司Goldenbridge签订合并协议，合并后的公司将以“AGII”代码挂牌纳斯达克，其估值预计将达约5.78亿美元；而再至今年转战IPO。 目前，国内已登陆资本市场的联合办公及相关企业主要有3家，包括2016年4月18日登陆新三板且拟在创业板上市的创富港，及2021年2月10日登陆创业板的德必集团，还有就是2020年11月18日借壳美股上市优客工场。 堂堂加是否会成为继优客工场后下一家在美股上市的联合办公企业呢？ 造富雪道 | 人生就像滚雪球，只要找到湿雪和一条很长的坡道，雪球就会愈滚愈大。 来源：网易网 |
