" 市场太冷了，深圳的一年，是上海一个月。" 这是深圳同行在饭局上对我们的直接表达 的确，今年深圳的二手成交已经超乎人们的想象 今年深圳二手房成交量到底有多低，市场冷到什么程度 为什么同为一线城市，上海和深圳的二手市场，会呈现出如此的不一样 这是这篇文章想要和大家分享的，我们看到的深圳二手市场，正在经历最低潮 01 上半年，深圳二手成交量只有9965套，连 1 万套都没有 对比上海平均每月 2 万套的成交，深圳连上海一个月的一半都不到，而这是深圳半年的成交数字
数据来源：乐有家研究中心 这个水平不仅是 3 年以来的低谷，还是近 16 年历史最低
自 2007 年以来，正常情况下深圳半年成交也有 4 万套左右，半年成交最高的时候达到了 6 万套 今年上半年是有史以来最低的一次，比历史上 2008 年上半年的两万套还要少一半 这绝对是深圳楼市史上二手房最冰冷的半年 接着，再把数据聚焦到月度成交，你会发现今年 1 月份到 7 月，深圳月度成交量也出现了极罕见的低 每个月只有一两千套的成交量 最低的一个月成交量不到 1000 套，只有上海的二十分之一
2 月深圳二手成交872 套，创下了 2007 年 1 月以来最低成交量，是到目前为止 188 个月最低成交量，也是唯一一个月低于 1000 套的月份 如果月度成交按照这个水平，深圳一年的成交量才是上海一个月的成交量 要知道深圳有 1756 万人，这样一个人口近 2000 万的城市，一个月一千套，这等于是失去了二手房市场 到了 3 月虽然有点上涨，成交 1117 套，但是 188 个月中第二低月份 1-4 月二手成交就没有超过 2000 套，此后连续上涨，直到 5 月才稍有恢复，成交在 2300 套左右，第一次驻底完成 随后的 6 月、7 月成交继续萎缩，呈现下滑趋势 还有一个值得关注的现象，深圳二手房已经被新房反超
以前，深圳房屋交易都是以二手房为主，从 2021 年下半年开始，二手成交已经不如新房了 今年上半年深圳总成交 26091 套，新房占比 62%，二手房仅占 38% 可见今年深圳的二手房回落的有多厉害 为什么会如此低迷 02 今年二手成交跌这么多，最重要的是深圳的政策影响 影响最大的就是深圳出台的两个政策 第一个政策，2021 年 2 月 8 日，深圳出台了二手房指导价
来源：深圳市住房和建设局 去年深圳的成交量就开始速冻，二手房指导价政策在其中扮演着重要角色 这个是深圳在全国率先使用的，也是历史上第一次对二手房进行调控，准确来说，应该是仅仅针对二手房的价格进行调控 银行是根据指导价进行放贷的，房价打了折，但房子还是以原来的市场价卖出，所以购房者需要提供额外更多的首付款，首付压力大幅度提高 很多二手房指导价只有市场成交价格的70%左右 在这种情况下，首付基本上达到了总价的五到六成，甚至更多 举个例子，一套成交价约 400w 的房子，业主报价 500w，不考虑相关税费的情况下，按首套首付比例 30% 来算 按照指导价只能从银行贷款 400*70%=280w，首付需要准备 220w 指导价之前首付只需要 500*30%=150w，首付比例从原来的 3 成，变成了近 4.5 成 所以，二手房指导价出台之后，二手房首付门槛变高了，对购房者来说压力更大 从去年 2 月份至今，深圳二手房指导价已经整整一年半，对深圳二手楼市的影响是非常可观的 2021 年全年深圳二手房成交 40699 套，2020 年成交 95273 套，同比减少 57.3%
去年深圳的二手房市场跌至 10 年最低，仅一年的时间，从 9.5 万套直接下滑至 4 万套 2 月 8 日二手指导价出台后，二手市场基本处于冰封状态，二手住宅购房成本大幅提高，新房优势明显 从 2021 年下半年开始，深圳新房成交量占比超过二手房 第二个是，2020 年 7 月 15 日，深圳对购房资格的调整
其中最重要的一条是，在深圳落户满三年 + 三年连续社保，才具有购房资格 这一条也限制的非常厉害，导致大量有购房需求的人没有购房资格，使得需求端人数大大减少 从二手房指导价和限购这两条政策，可以看出来是对需求方是极强的打击 第一个政策，是打击了购房者的资金支付能力，购房成本大大增加了 第二个政策，是减少了 " 房票 " 的数量，使得具有购房资格的人数减少了 那以上这些，是由于直接作用于房地产的政策所导致的市场的低迷，那么除此以外 政策只是一方面，上海核验价出台了一年了，二手成交确实下降，但还依然能够接近 2 万套 深圳有指导价，上海也有核验价。为什么同样有政策干预，深圳却不如上海二手成交坚挺 03 这个现象的背后，其实是因为深圳和上海的成交结构不太一样 为了让大家看得更清楚，这里我做了张对比图
上海的成交结构还是比较稳定的金字塔型 从底层到中产再到千万豪宅，它的梯度是很明显的。300 万及以下的占比最高，1000 万以上的占比最低 深圳则是一个典型的纺锤型，这种结构的特点就是 " 两头小，中间大 "
300 万及以下的占比最低，500-800 万的中间段是成交量最多的，500 万及以上的房子占比合计 57% 换句话说，在深圳超过一半的房子都卖到了 500 万以及上 从 300 万及以下的二手成交来看，上海有 37.6%，深圳只有 12%， 深圳的占比只有上海的三分之一 这意味着，深圳这个城市是没有底层托底的，缺少刚需购买力 年轻人在深圳住房一般只有两个选择，要么一直就在城中村租房，要么就等哪天赚到钱了逆天改命在深圳买套 500 万以上的房子 它不像上海那么稳健 上海二手市场上 50% 左右都是老破小，几乎占到了上海二手成交量的半壁江山 所以上海每年有大量的刚需购房者不断地买 300 万的房子，然后再不停的置换。这样的楼市才是比较健康的 但是在深圳，很少有 300 万以下的房子，反而贵的房子很多
来源：乐有家研究中心 总价段 300 万以下的集中在大鹏新区和盐田区；成交价格段 300-500 万的，主要在光明区、龙华区、罗湖区及坪山区；500-800 万的则是在南山区、宝安区以及福田区 在链家网上显示，深圳二手房挂牌量 2.1 万套，大鹏新区和盐田区只占到了约 4%，想买便宜的房子也没有太多选择
来源：链家 深圳不像上海有那么多土地可以开发建房子，也就无法供应更多的刚需住宅 深圳总面积 1997.47 平方千米，2005 年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了 974 平方公里不可开发，占去了将近一半的面积 深圳可开发的土地少，房子自然也就成了稀缺品 目前，深圳的房价位居全国第一，已经接近7 万 /㎡了。在深圳各区房价地图中，可以看到就没有低于 3 万 /㎡的
数据来源：全国城市房价排行榜 但真正的刚需客往往是最穷的，实际上能买得起的第一套房也就 300 万左右 在上海还可以牺牲通勤、配套，去外环外买 2 万均价的房子，但在深圳他们是没有太多选择的 同样是一线城市，人口也没有差很多的时候，为什么两个城市的二手房市场却差别这么大 04 除了我们看到的表象，真实的原因是深圳涨幅过大 在这波二手成交下跌之前，深圳经过了两次房价上涨 第一次上涨，是 2019 年 11 月 11 日豪宅税费调整到春节前，基本上深圳热点片区涨了 30% 第二次，从 2020 年疫情后的四月份一直到 715 出政策之前，深圳的热点片区基本上又涨了 20%-30% 尤其是 7 月 15 日之后，涨幅又开始蔓延到其他一些非热点片区，比如深圳的东部。导致在短期内，整个深圳楼市涨幅巨大 整个 2020 年，深圳整体涨幅 19.8%，各片区二手房涨幅 top20 里，涨幅最高达到 37.2%
数据来源：诸葛找房 房价涨幅太大，往往会有一种回调的压力。在这个背景下，又恰好碰到了政策的影响，以及疫情的影响，就使得房价下跌 今年深圳这一批人买房的态度很谨慎，背后还有很重要的一个原因，就是 大涨之后又开始下跌 今年，深圳二手房价出现明显的下跌 根据乐有家研究中心的数据，从 2021 年 7 月开始，深圳二手房价出现明显的下跌 环比持续下滑，到 2022 年 6 月，二手房价已经回到 2020 年末 2021 年初的水平
深圳是在一线城市中，唯一一个二手房价格下降的城市 国家统计局公布的 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，四大一线城市中，只有深圳 7 月的二手房价全线下跌 在这个房价经历过大涨的城市里，已经拉不下来的房价预期也是市场变冷的情绪因素 这个局势下，真正的刚需也不敢买了 除了刚需客，深圳很多都是以投资为目的的购房者，他们是很精明的，对于楼市有着很灵动的观察 经历过房价上涨，当楼市遇冷的时候就果断收手 导致深圳的整个市场非常的低迷，购买的欲望不太强烈 05 了解深圳楼市更多现状之后，我才体会到刚需在深圳买房的不容易 " 来了就是深圳人 " 曾经是温暖所有外地人的一句标语 从二手成交结构的市场波动来看，侧面反映了深圳真的是一座很难让年轻人留下来的城市 这座城市太年轻，来的也都是年轻人 面对深圳的高房价，年轻人需要付出更多才有机会，想要有一套属于自己的房子，唯有，也只能不断向前 以上为正文，来自微笑向暖 来源：ZAKER |
