2022博鳌房地产论坛·特写 “忽如一夜春风来，千园万园竞相开”，在房地产行业面对新的博弈与低谷时，产业地产也来到新发展的转型节点。 科技产品在很多领域凭借创意设计和创意内容，实现了功能延伸和质量提升。作为发展趋势之一，很多企业都在积极探索与科技融合的业务模式、产品形式；同时，很多产业园区也在探索更加宽泛、多元化的建设运营模式。 8月9日下午，在2022博鳌房地产论坛现场，博鳌产业科技大会的参会企业逐渐增多，内容也变得更为“硬核”。 今年大会也来了不少新朋友，万物云管理合伙人、首席科学家丁险峰博士就是其中一位，他进行了以“物业行业的‘万亿’机会”为主题的演讲。 他指出，过去20年是互联网革命，中国的互联网创造了两万亿美元的财富，美国创造了5万亿美元以上的财富，而接下来的20年将会是数字化革命。 科学技术必将成为新经济发展的第一推动力，而金地威新产业研究院院长葛培健也在“科创时代，产业地产的底层逻辑和商业模式”的主题演讲中，以宏观的角度分析，园区经济正在全面进入科创时代，这是对园区经济进入新发展阶段的重要判断。 不过稍有遗憾的是，由于时间有限，葛培健的演讲只有十五分钟，在演讲完之后可以看到现场很多嘉宾都纷纷与他交流或表示敬意。 葛培健从战略规划指引、国家底层设计、中美脱钩倒逼、央企考核赋能等十大维度证明现在已经进入科创时代；其中提到，十四五规划明确把科技创新放在核心地位，把科技自立自强作为国家发展战略的支撑，摆在各项任务的首位。 他还提到，产业地产行业正呈现八大变化趋势，包括轻资产业务进入春秋时代。 在医养领域，高力国际中国区董事总经理邓懿君同样认为，机会就在轻资产。 邓懿君表示，近5年发现在市场上轻资产的价值可能会比重资产更高，所以在轻重两者里面的考量是会越来越多。 作为华润和中城新产业合作成立的新平台润城新产业，该公司执行董事、总经理马洪波表示，未来的业务领域里，轻资产和重资产的协同力是越来越重要的能力所在。 “轻资产相当于是一种蓄客能力，重资产通过公募REITs退出，形成一个业务载体，而且为业务提供源源不断的资金支持。” 面对新经济，产业将会如何升级发展？数字化又如何提高经营效率和让生活更好美好？招商蛇口尚钢、金地智慧服务姚平、越秀地产数智发展中心陈磊、金地科技孙屹、星河产城王英杰纷纷从不同的角度发表了见解。 随着产业与科技不断加速发展，物流产业也在站上新的风口。 ESR中国首席运营官周波在“ESR：由新经济驱动”的主题演讲中提到，新经济就是主要由新的物流地产和数据中心，以及生物医药中心等等新经济驱动资产的构成。 他指出，新经济和中国房地产业务的主要趋势，受到新增供应回落、疫情反复等多重影响；后疫情时代，需谨慎选择零库存模式，在选址物流仓储设施及园区时，要及早考量周边环境、政府开发等规划因素。 “仓库自动化与端到端的数据可视化这两种技术或成为企业物流在后疫情时代中制胜的有效手段。” 为什么物流成了资本的新宠儿？为什么大家会这么喜欢物流呢？ 致力于商业的东百集团联席总裁朱一兵谈到，走到物流是一个非常偶然的机会，2016年时做了供应链，所以物流就成为自然而然的选择。从自身角度出发，物流的投资回报是非常不错，其次海内外投资热点非常热，另外集团在大湾区的投入和本身的人脉关系也非常好。 有从传统产业叠加转型的东百集团，也有从产业转型到物流的瀚溥物流，创始人许汉斌在会上表示，疫情下出现了一些挑战，包括资本化率的下降问题、电商在三四线城市的下沉趋势，但危机就是转机。 电商大力发展推动了仓储物流的发展，尤其是高标准仓，这是由2003年普洛斯进入中国后开始发展的。 就此，普洛斯资产联席总裁中国区赵明琪谈到，因为中国的市场独特性，实际上这当中带来了非常多对仓库的需求，以及技术的革新。 “回归到仓库的本质，还是需要土地、能源的供给、人工。随着物流技术越来越多从人工向自动化体系、自动分拣、大数据转化的过程中，反过来对物业设施也提出了一些新的要求。” 并不能否认物流市场基本面很好，同时相对回报率也挺高，而在东久新宜集团首席投资官陈名看来，后疫情时代有三个难点、痛点，第一个是租户的需求是往后挪，第二个是投资的难点，第三个是资源的难点。 针对三方面的难点，陈名表示现已有一些对策，首先把投资标准和投资的目标区域重新梳理，根据租赁的压力和需求差异化情况进行侧重，其次积累投资人的资源，再是利用自身的租户优势和产业资源，勾地时进行打包、分享。 新机遇下，未来5年物流地产会是怎么样呢？ 周波和许汉斌都表示，未来可能都要进入精细化、苦练内功的发展阶段，而陈名认为现在赛道变窄了，更多是从结构性的成长变成一个周期性的成长，变得更理性化。 来源：网易网 |
