布宜诺斯艾利斯市中心空铺大变身 中国百货潮席卷步行街

阿根廷华人在线布宜诺斯艾利斯9月18日讯曾经拉满卷闸门、银行网点空置的市中心佛罗里达（Florida）街，如今已被摆满文具、行李箱、保温杯和装饰小件的多层百货铺占据。

这条街区此前深受写字楼撤离、旅游业萎缩和消费习惯变化的打击，如今却因进口商，其中不少是华人背景，涌入空铺而重新活络起来，靠的是薄利多销、高周转的生意逻辑。

据Colliers统计，全市平均空置率已由1.31%升至2.74%，而Newmark给出的数字是4.4%，其中Florida街空置率高达9.1%，远超Santa Fe或Caballito大道等成熟商圈的1%至3%。

空置率走高带来租金松动，全市平均租金每平方米约30美元，Florida街则降到24.7美元左右，成为最实惠的商圈之一。

名创优品（Miniso）已在佛罗里达街开出首店，营业面积超过360平方米。

Cushman&Wakefield工业地产经纪人Lucas Desalvo表示，疫情后长期空置的大型店铺几乎都被这些涌入低价商品的华人进口商租下。

他还提到，五年前的佛罗里达街空无一人，如今随处可见年轻人和学生，这波转型背后离不开时尚潮流和TikTok的推动。

地产中介口中的"bazar（百货商店）"类别其实覆盖极广，从文具、礼品到数码配件、行李箱、美妆和装饰品无所不包，经营者既有从中国进货再自营的阿根廷进口商，也有直接寻找1000到2000平方米大铺、集销售与仓储于一体的华人商户。

CBRE Argentina咨询业务董事总经理Ana González称，只要银行客户的空铺信息一挂出，三分钟内就有华人上门询价，尽管合同规范性要求有时会让交易搁浅，但需求确实持续存在。

她指出，Microcentro、Catalinas、Florida一带咨询量居高不下，昔日银行或大品牌占据的空间正被这类百货铺和多品类店铺取代。

Aranalfe负责人Antonio Ginevra则提出不同观察，认为华人商户需求并不只集中在市中心大铺，200到400平方米的中型铺位在Cabildo大道、Rivadavia大道、Santa Fe与Callao大道附近，以及Triunvirato与Monroe交汇处需求更旺。

他透露，华人客户的咨询量翻了四倍，但实际成交率仅约10%。

Ginevra还提到，800到1000平方米的铺位则主要被国际大品牌争抢，此类物业供给稀缺、竞争者有限。

店铺与仓库合一的混合模式成为这一阶段的关键特征，有些铺位专门用于零售，另一些则兼具展示、囤货和理货功能。

González举例说，曾被环球影城（Universal Studios）租用的一处物业因可临街开店、楼上囤货而备受华人进口商青睐，对方甚至专门询问地板承重是否足以支撑重货。

这种物流思路也带动了Paternal、Almagro和Villa Crespo等社区小型仓库或"最后一公里"配送中心的需求，用于拆解托盘、分拨货物，服务自营店铺和线上销售。

行业转型不止发生在市中心，进口重启和电商增长正改变着物流仓储的使用逻辑，González解释，传统甲级仓库原本用于大量囤货，如今更像中转站，集装箱进港后即被拆分转运。

她说，华人或对华贸易企业开始寻找高标准仓储空间存放科技类高价值小件商品，而服装、百货等低值大宗商品则多流向二线仓库或"前店后仓"式混合物业。

在原Nobleza Piccardo工厂旧址改建的Nodo General Paz物流园区，已有华人运营商前来咨询"最后一公里"配送布局，但暂未落地签约。

Desalvo补充道，租约期限也在悄然变化，传统商铺租期多为三年，而这一细分市场已开始出现六到七年的长约，显示出经营者对进口生意持续性的信心。