今天，扒姐的状态是这样的⬇️  天热归热，但楼市愣是半点没热起来，甚至更凉了（这是可以说的吗？） 就扒姐个人的感觉，这段时间各个群里聊房子的人都变少了，即便是网红楼盘开盘也溅不起水花，还有专家预测，下半年房价还得降。
本来，专家的话我是不太信的，但今天一套华阳小学的顶级学位房，挂牌半个月竟无一人出价，估计难逃流拍结局。 怎么着？难道说现在的行情差到连硬通货学位房都不管用了？这可是天河区第一梯队华阳小学的学位房啊。 为了搞懂其中的门道，扒姐决定展开说说。 01 总价2600万，起拍价高于市场价？         
02 华阳学位多少钱能上？ 一套华阳小学的学位房需要2600万，那么问题来了，读华阳小学的门槛就这么高么？ 华阳学位到底多少钱就有机会上？ 于是，扒姐按照2022年天河区各小学的招生范围，统计了一份华阳小学周边对口小区的二手价格，发现华阳小学天河东校区与华成校区的学位房价格有着很大的价差。 先看天河东校区。
可以看到，上表被指导价限制的小区都是片区内的学位名盘，房价第一梯队的峻林、侨林苑、富力天河华庭的价格高的吓人，就算是按指导价卖，也都是千万级别的，更何况这两个小区的实际成交均价是11-13万/㎡左右。 能500万左右买到华阳学位的小区只有侨怡苑、怡侨大厦、远洋小区、林和东路，虽楼龄老点，小区环境差点，但华阳小学的学位壳是没问题的。
再看华成校区，价格就“亲民”很多。
除了荟雅苑、天文苑、体育西苑、西雅苑等最高破10万/平的小区，其余的对口小区都能在300-500万之间的预算，挑选到学位房。 诸如东河苑，楼龄23年，位于天河中轴地段，距离华阳小学华成小区的步行距离740米，就单价而言，这应该是入读华阳小学的最低门槛了。
而且，从贝壳平台上的成交记录也可以看到，总价300多万就能拥有华阳的学位壳。
如果自家孩子想就读华阳小学，需要学位名额，300万的预算就能踏入华阳小学的门槛，500万预算就能选择华阳小学本部校区。 就这么看，华阳学位房，为什么要花2600万买？ 这时可能有人有抬杠说，华阳小学有4个校区，选择校区也很关键。 在扒姐看来，华阳各校区的资源已经均衡了，按照华阳小学以往的升学方式，小学6年，需要在各个校区间游走，具体如下： 天河东校区：1-3年级在本校区就读，然后到林和东校区读4-5年级，再是天润校区读6年级； 华成校区：1-5年级在本校区就读，然后去天润校区读6年级； 天润校区：1-4年级，预计可以一直读到6年级； 林和东校区：1-2年级（据2021年新生家长反馈，目前未收到升2年级需要换校区通知，因此正常会在该校区升读至2年级；暂未了解2升3及之后在哪），4-5年级（天河东学生升过来，之后到天润读6年级）。
不过，华阳小学的学位向来紧缺，买华阳学位房，应该考虑的是哪个校区的学位更多，将性价比最大化。 03 产品错配，难逃卖不掉的命运 说到底，荟雅苑这套顶层豪宅属于典型的产品错配。 首先，它就在价格上不占优势。 单价10万/平，总价2500万的产品，放在珠江新城、金融城、牛奶厂、甚至海珠的琶洲、滨江东，再或者是白云新城的次新，都有一大把选择，选择多到足以挑花眼。 如果抛弃二手，去越秀、荔湾，看看带学位的新楼盘，单价不超过10万/平的也有很多选择，这些难道不香吗？ 大户型的豪宅产品讲究地段和资源稀缺性的，云山珠水的自然景观资源，地段的绝对优势，以及稀缺性，才能让豪宅具有保值空间。而荟雅苑这套房子，无论是价格还是产品，均属于亮点不突出的，因此，很难在二手市场上跑出来。 再者，学位溢价的算盘打错了。 要知道学位房的购买逻辑完全是相反的，讲究性价比才是王道，父母为孩子购置学区房的首要目的，买的是它背后的附加值，能不能顺利入学读书才是关键，因此，那些带着学位壳的，价格便宜的“老破小”才是市场上的硬通货，便宜、好转手、实用，才是学位房的关键。 看回荟雅苑，单纯冲着学位去的，300-500万，就能在天河买到一套不错的学位房，而荟雅苑这套，则需要2600万才能够得上，单纯冲着豪宅想捡漏的，单价去到10万/平并不便宜，横也不是，竖也不是。 打着华阳学位来卖房，八成会流拍。 
 来源：ZAKER |
