扒姐还记得在2019年以前的广州，广州“东拓南进”策略讨论得正热，黄埔遍地是均价2～3万的新房，那时候，增城的凯达尔TOD吹得天花乱坠，收割了不少开发商和投资客，那时候，正是南沙与横琴和前海同台竞技的时候。 当时，如果你想投资广州，或者手上预算不太多的刚需，势必绕不开黄埔、增城、南沙。当时地产圈流传一句话：5年看增城，10年看南沙。
一晃五年过去了，烂尾的凯达尔TOD剩下一地鸡毛，朱村/凤岗/石滩套住了无数置换客，地铁21号线像极了围城，城里的人想逃出来，城外的人想冲进去。
反观南沙，即便是有政策发糖，有地铁18号线、22号线的加持，有七大名校遍地开花，有努力向市区靠近的决心，也很难改变他在买房人心里，距离主城60km的心理距离。 01 200万的选择 今年上半年，增城新房的套均价格为198万，是全广州套均价格第二低的区域。 因为地理位置与房价优势，增城已经成为刚需最为集中的郊区，“含刚量”全市第一。  扒姐梳理发现，增城各大在售楼盘中，总价在100-200万之间的楼盘，那是俯拾皆是。即便增城最能打的新塘、荔城，单价1字头的房源，也有不少。 比如新塘板块的万科都会四季、华润公园上城、路劲星棠、晓风云著等，最低总价低到140万/平。 
至于其他板块，手握200万，几乎都可以“选妃”了，大小户型随便挑。比如前段时间“出圈”的保利水木芳华，即便是最大建面的101㎡户型，开盘时总价也不过185万。  相比于增城，南沙的门槛相对高了一个台阶，套均价格是316万。但即便如此，如果想淘到200万左右的新房，也并非没有选择。 据扒姐不完全统计，南沙总价在200万上下的房子，基本位于庆盛或黄阁板块，比如黄阁的南沙保利天汇、十里方园和凤凰艺术岛，都是能入选的标的。
02 增城吹vs南沙粉
增城与南沙，就好比广州的两个小儿子，这些年除了一如既往的卖着土特产荔枝和香蕉外，心里也时常卯着一口劲，想追求上进，把对方给比下去，做个像大哥天河、二哥黄埔一样顶天立地的男子汉。 如果你手握200万，让增城与南沙battle，这场奇葩说，你会站谁？
“荔枝”派： 作为产业小能手，最近几年，小老弟增城跟着同桌兼二哥黄埔，那是抄了不少好作业。 像黄埔搞了广汽本田、东风本田、百度阿波罗等几个新能源项目后，隔壁的增城，现在也依样画葫芦，在新塘、永宁搞了个增城汽车产业基地。以后，提起新塘，可不许说是卖牛仔裤的了，人家要鸟枪换炮了。
还有，你黄埔发展显示屏产业，我增城也搞显示屏产业，你黄埔有知识城，我有科教城。 小迷弟增城，亦步亦趋的跟着黄埔，那是大哥吃肉，自己也是吃肉喝汤，GDP突飞猛进。去年，增城全区国民生产总值增速达到10.8%，位居全市第一。 
更为重要的是，相比于南沙，增城距离大哥、二哥更近一点，依靠13号线、21号线，可以经常去串门。 在直线距离上，珠江新城到新塘约30公里，朱村40公里，而到黄阁、金州40-45公里，到明珠湾则接近60公里。 
更为关键的是，小老弟增城还广纳天下英才，不限购，只要你有钱，就没有啥能拦住你买房的那颗心。 增城凭借这波操作，确实招来一大波买房群体和常住人口。阳光家缘的数据统计，今年上半年，全市新房网签量为3.6万套，其中就占了10655套，约等于全市的三分之一。 
得益于买房人的投票，增城最近10年来，人口从2010年的103万，增长到2021年152.9万，增长比例达到50%左右。 当然，这些还不是增城最后的杀手锏，增城最“迷人”的还是它的价格，一白遮百丑，所谓在价格面前，一切都是伪命题。 “香蕉”派：
有饼意味着交通、教育、医疗资源和商业配套扎堆，集团化名校扎堆成为南沙吸引人才的，而且今年两年，随着南沙教育配套的逐步兑现，未来名校只会越来越普及。  南沙七大名校的招生表 还有很关键的一点，对于有200万预算的买房人来说，南沙整体的城市界面新、看起来有朝气跟活力。 一位南沙业主透露，当时，他们也比较了增城和南沙，但带着全家人看过南沙之后，立刻就下定决心要买这里，因为南沙给人感觉每天都在变化，好不容易从农村来到一线城市安家，我们不希望在一线城市安家了还住在村子里。 确实，从生活宜居程度来说，南沙的自然景观资源更好。再加上街道宽阔、房子崭新，城市的界面接近于城市，高楼林立的写字楼，看上去有点自贸区的意思，反观增城，除了荔城有市区的感觉，其他的板块，比如新塘、中新、镇龙都还比较原始。
03 结论 总结一下，增城就像是一家草根创业型公司，身价不高，不过有敢打敢拼的劲，现在风投入股，具有创业元老身份，但兑现周期较长，需要和它一起打怪升级。 增城的产业概念不少，但能打的不多。如东部枢纽凯达尔，曾被视作新塘全村的希望，至今却一直烂尾，城市界面，也十分堪忧。 
增城的发展重心，也不在新塘、中新、朱村这些区域，像科教城这张饼，来来回回摊了几年，现在还未见雏形；而荔城作为增城的大太子，则一直被精心呵护，导致增城整个片区的发展，极端不平衡。 更为要命的，是买家虽然多，但房子更多，市场存量严重挤压，导致房价难涨，长时间处于谷底，不具备投资属性。  那南沙呢？ 南沙有政策加持，城市的发展和兑现更快，但不可忽视的天然距离，没有哪个城市能孤悬于市中心之外独立发展起来的，所以说，南沙想要发展只能抱好主城区的大腿，从通勤距离上，尽量往市区靠拢。  
现阶段的南沙，人口基数少，源源不断的新房和二手房，货量大，前两年过度炒作已经提前透支了南沙的房价，没有哪个距离市区60公里，还能卖到近4万/m²的，所以，南沙的价格确实虚高，扒姐预计，南沙的房价可能会横盘很长一段时间，想要涨价，估计难涨。 曾经，深圳客特别偏爱南沙，如今一大波深圳投资客高位站岗后，市场对于南沙的观望情绪浓重，这导致南沙的二手房基本是有价无市的，交易氛围十分冷淡。 再说回来，200万能不能买南沙？ 扒姐觉得是可以的，考虑自住的话，南沙相比增城，赢面确实大一些。
 来源：ZAKER |
