楼市在进入 ICU 之后，颤颤巍巍的出来了。 今天我们来看，到底救成什么样了？ 1 6 月楼市在数据上出现难得的好消息，没有往我们预期的最坏的方向走。 在 6 月份的前 20 天内，根据克尔瑞的数据来看： 80 个重点城市 6 月前 20 日累计成交量达 1416 万平方米，环比增长 18%，较 2022 年 6 月同期回落 41%。 虽说对比同期，依旧回落，但是环比增长了 18%，也就是 6 月份比 5 月份要好些。 对房地产来说，这是久违的好消息。 具体哪些城市在强刺激的情况下有所好转？ 我们来看这张图：
从这张图中，我们明显可以看出： 1、环比下跌的城市，明显没有上涨的城市多。 2、长春，青岛，济南，苏州，杭州，中山，湖州，珠海，徐州，惠州，深圳这些城市是最为明显的。 3、珠三角回暖是比较明显的。 可以这样说，楼市最最最难的情况已经过去了。 1、杭州 杭州 5 月 17 日新政满月，取得不小的成绩，特别是二手房。 从 517 以后到 6 月 22 日不到 40 天，成交量达到了将近 8000 套。每天的成交量达到了 200 多套，按照这样的情况下，6 月份杭州的二手房将会突破 6600 套，比 5 月份成交多了 1700 多套。 而在 5 月份新政之前杭州的二手房成交日均 90 多套，可见成交量上涨是非常显著的。 成交量的上涨跟政策有很大的关系，517 政策，杭州持续放松，落户就可以购买二手房，基本上门槛已经非常低了。 2、济南 直接看这两个月的数据变化——
图片来源济南楼市头条 我们可以看出五月份的济南网签为 4555 套，每天平均不到 150 套，而 6 月截止到 22 日，网签都达到了 5800+，每天平均 267 套。 如果把数据扩展到每个月，从五月份就已经开始增多。 除了前一段时间疫情影响，这次最大的就是政策了，力度非常大。 非本市户籍家庭贷款首付比例由 60% 调整至 30%。 二套首付从 6 成变成 4 成 社保调整缩短 在之前，济南是本地人比较重的一个市场，对外地人不是很友好，现在算是门槛放开了，杠杆变得更低了。 济南成交量正在回调中。 3、苏州表现的更明显 只看数据： 新房环比 5 月上半月，成交面积则环比增加 75.56% 6 月上半月二手房成交面积为 27.14 万㎡，成交套数 2577 套，未来或许将会突破 5 千套。 现在楼市的资金流动性又有新一波的注入，二线城市谁的价值大，谁的条件松，资金就会涌入。比如现在的苏州，接下来的武汉 …… 2 除了销售数据外，还有一件事情那就是库存停止了上扬！ 库存下降了。
5 月末百城去化周期从 2022 年以来，终于出现了回落，从 4 月末的 24.6 个月变成 23.3 个月。 也就说房子卖得动了。 不过从 4 月份末，就出现了一个现象，延续到了 5 月份： 东南沿海的弱三四线城市，压力比较大。 我们看张图：
三明，泰州，盐城，扬州，绍兴等属于东南沿海的弱三线城市库存量同比上涨排名前列。 虽然，原有的基础并不像防城港这些城市积压严重，但是基本涨幅也在 20% 左右，有些甚至更为严重。 在库存周期前 20 的城市里，基本上又分为了三类： 1、原有基础上库存都比较多的城市： 我们都知道以前库存比较多的城市： 防城港 152 个月 哈尔滨 144 个月 连江 138 个月 长春 130 个月 呼和浩特 104 个月 其次北海，大连，宝鸡等等依旧榜上有名，毕竟库存不是一下子就能去掉的，特别是城市如果跑输全国，肯定会更难。 2、短期成交低迷造成的城市：嘉兴，汕头，惠州等等 3、二线城市也超过了 40 个月的并且未来还会持续的，像沈阳，兰州一些东北或者内陆的二线城市。 从这些库存周期你会发现，某些二线城市还不如一些强三线城市，赤裸裸的选择大于努力的事情。 如果再拿 5 月份与 4 月份相比，你会发现：
1、武汉的数据有了明显的改变。 在 6 月份的前半月，在新政策的刺激下，新房环比上涨 1.3%，成交套数为 3963 套，二手房大约为 3 千套，成交面积环比增长了 25.6%。 接下来的武汉随着政策的进一步放松，成交将会有更多的突破。 2、郑州市场萎靡不振的情况慢慢走出来。 郑州在 4 月份数据真的是相对比较差的，如果从去化率来看只有 18%，五年来单月最低。虽然 3 月 1 日出台了新政，来访量确实比之前多，但是成交依旧萎靡，不过5-6 月份，改善表现出了强烈的欲望。 比如：保利璞岸，一周 18 套，5 月 53 套 华润幸福里，10 分钟销售 20 亿 华润瑞府，2 小时 9.8 亿 …… 分化的市场，改善先行，进而带动刚改，5 月份的成交也有上升中：
3 在这背后是一阵阵的强心剂和打断肋骨的忧伤。 1、政策的强心剂： 今年上半年，差不多有 175 个省市出台政策，力度由原来的隔靴搔痒逐渐像特效药靠近。 比如，差不多 36 个城市放松限购，以武汉，杭州，南京为典型。 放松限贷的就有 50 多个城市，像郑州，除此以外，天津的限价，苏州的限售，还有不少城市的公积金政策，成都的公积金首付 2 成 …… 证明之前的四限政策，已经都被打破，具体哪个城市出台什么政策，我们可以看下面这张图（滑动查询）。
之前是三四线救市没有门槛，现在就连二线城市的政策基本只剩下一层窗纱。 限购就是房地产的枷锁，而现在已经把所有的钥匙都摆在你的面前。 有些楼市的政策已经向你走向了 99 步，而你只需要迈一步就好，即使这样，有些人仍然无动于衷。 2、开发商的肋骨被打断好几根 不说其他，我们就以 618 的数据来看：
就以湛江霞山区来看，车位券，车位，特机房房，物业费，首付 1 成等等这些老手段重出江湖。 未来城和硕基一品降价比较多，1 万出头的价格，吸引人，有些小楼盘更是认清自我，直接 8 字头，促成一波成交。 在这里，你会发现，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。 除此以外，长沙某些房企也是够拼的，直接首付 5%，首年 0 月供，虽然不是住宅，但是也发现了长沙庞大的商业库存，竞争压力是有多大。 武汉刚过完 618，又要抢收 630，一波接着一波。
远洋某盘推出了奔驰 + 油卡的组合，除此以外，华发多盘联动，特价房，全明营销等等，依旧以优惠 + 砸钱来吸引购房者。 房企拖着疲惫的身躯，使出浑身解数，在声嘶力竭中挣扎。 4 拼劲全力得到的一丝丝成就，现在看来是多么难得。 对于楼市来说，提升预期比打下预期更为艰难，特别是在双重的压力大，楼市对经济具有刺激作用，但是大家对楼市的信心依旧任重而道远。 毕竟应激性创伤不是一下子就能恢复的。 不过对比前两个月，至少行动起来了，马上进入下半年，对楼市来说，又面临一种考验，那就是销售额。 一旦再次陷入泥潭，你会发现，年末将会有一波新的老生常谈的问题，比如就业，年终奖，交付，烂尾，农民工薪资 …… 来源：ZAKER |
