旅游地产，垃圾中的战斗机。 2018 年春晚，三亚分会场流光溢彩。电视画面中，5 座曲线独特的帆形建筑，格外吸引眼球。 那是海南凤凰岛，最后的高光时刻。
这里曾是亚运会圣火传递的起点，令一众投资者挤破门槛的宝地，也代表着海南楼市最鼎盛的那段时光。 最巅峰时，凤凰岛的房价涨到了16 万 /㎡。 海南省有官员在接受记者采访时，还说：国际上有权威的机构为三亚的顶级豪宅作过测算，27 万元 / 平方米是其极限价格。 今天呢？凤凰岛的房价是 3 万 /㎡。从云端，跌落到尘埃。 " 东方迪拜 "，为何陷落？
凤凰岛是在三亚大海礁盘之中吹填出的人工岛，也是海南人工岛的鼻祖。 凤凰岛的规划，包括国际邮轮港、1 幢国际会议中心（七星级酒店）、5 幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等。 建筑师马岩松设计的 5 座建筑极尽奢华，"Sorry，迪拜！"一度成为凤凰岛对外的宣传语。 凤凰岛的起飞，主要靠的是政策 " 东风 "。 2010 年，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，一下点燃了投资热情。 凤凰岛首期 2 座地标酒店式公寓顺势推出，700 套均价 6.5 万 /㎡的房子当天售罄。即使只是想进售楼处看看，关系也要一路托到市领导那里。 再后来，凤凰岛 " 一房难求 "。房价曾一度飙升到 16 万元 /㎡的 " 天价 "，来自浙江、山西的炒房客蜂拥而至。 这个价格有多夸张？ 当时，广州新房成交价为 11623 元 /㎡，豪宅最高成交价格也仅仅是突破 5 万元 /㎡； 而在北京，位于王府井的霞公府刚刚开盘，预售价格 10 万元 /㎡，在当时已经被冠以超级豪宅问鼎京城。 可是国际旅游岛、阳光海岸线、东方迪拜等引人遐想的噱头蒙蔽了很多人的眼睛。 有中介形容首次开盘的凤凰岛： " 说一天一个价都不准确，下午和上午价钱都能相差不少。有一位买家上午买房时交了 2 万元定金，下午便有另外的投资者花 10 万元接手。" 现在看来简直就离谱。 但是彼时整个海南都陷在 " 房产热 " 中，一切荒诞都被合理化了。 不过这阵东风来得快，去得也快。 畸形的房地产市场引起了海南政府的警惕，开始出重拳整治，市场热度逐渐开始消退。 2011 年海南楼市步入低谷，凤凰岛原形毕露。 据贝壳找房显示，当时凤凰岛挂牌房源仅有 10 套，价格基本介于 3.6 万元 -7.8 万元 /㎡，且价格低于 5 万元 / 平方米的房源是主流。 虽然价格暴跌，但是挂出来的房源只有 10 套，并没有形成大规模的抛售，对此有中介表示：" 房价炒得太高，买凤凰岛的业主都亏了，但又因为买得贵，卖就要赔钱。" 很多被套住的人其实还心存幻想，觉得海南的楼市调控只是暂时的，凤凰岛迟早会卷土重来，而如果低价出手，那就亏大了。 可他们没有想到，凤凰岛的悲剧才刚刚开始。 2017 年至 2018 年初，中央第四环境保护督察组点名批评凤凰岛，填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。 为此，凤凰岛被停工整改，并付出了 3700 万元生态补偿资金代价。 此后，凤凰岛二期被多次下达整治文件。2021 年 11 月，海南省人民政府官网发文，确定将凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状。 几轮环保风暴下来，凤凰岛的房价开始持续下行，从之前的 5 万元 /㎡，跌到了 3.5 万元 /㎡，再跌到 2.25 万元 /㎡……
当年以 16 万单价豪气入场的投资客，这下是真的连哭都没有眼泪了。 更关键的是，买凤凰岛的投资客很少是海南本地人，基本都是北京、上海、温州等地的豪客。2017 年海南骤然收紧了外地人在海南的购房限制。 这下，在海南的投资客就是想要贱卖手里的房产，也找不到接盘侠了，自己住也不现实，指望收租回报率更是低的可怜，还要给酒店抽成。 一连串的动作，戳破了海南房价的泡沫，也套死了那些疯狂的炒房客和急功近利的开发商。 截至 2021 年 12 月 31 日，凤凰岛的主体公司，凤凰岛国际邮轮港资产总额约为 50.40 亿元，但是它的负债总额却高达 186.05 亿元。 疫情也来补了一刀，全国的旅游业陷入停滞，凤凰岛终于迎来了最后的结局。 凤凰岛的衰落其实是一个缩影。 就拿海南来说，当年海南陆续推出多个填海造岛计划，海花岛、如意岛、葫芦岛等多个人工岛建设平地而起。 现在你再回头看看。 2012 年恒大耗资 1600 亿打造的海花岛项目，曾经恒大自己的员工买房也需要排队摇号，2019 年的时候，房价甚至超过 3 万 /㎡。
海花岛 也是因为海花岛，默默无闻的儋州，居然在房价这一项上可以赶超海口，直逼三亚。 现在呢？成交量挂零，房价腰斩，39 栋海景楼盘随时待拆，荒草已经比人还高，垃圾遍地，空无一人。
海花岛项目现状 图源：21 世纪商业评论 如意岛也是一样，2018 年 7 月，中弘股份将如意岛项目作价 14 亿元转让给佳兆业。 如今佳兆业自己也已经是焦头烂额，如意岛更是已经无人提起。 三亚曾经的明星楼盘，半山半岛的项目开发商鹿回头等企业也早就破产重组，如今半山半岛 2700 多套房源已被查封摆上货架，贱卖是等待这些房子的唯一结局。 再看看更大范围的旅游地产。 曾经一封辞职信带火了云南民宿和旅游地产，2013 年至 2016 年，云南大理的客栈和地产项目出现 " 井喷 "。 后来呢，随着洱海的水质亮起红灯，洱海流域的这些地产项目也全都跟着亮了红灯。
2015 年因为申办冬奥会成功，张家口的新房价格一夜上调报价 10%。当地印刷厂 24 小时昼夜不停印传单，一路铺向北京。 到了 2017 年，张家口距离北京最近的下花园，房价从 0.6 万元 /㎡左右蹦到近 2 万元 /㎡，一举超越了西安、武汉、郑州等省会城市。 现在呢，有人当初 1.2 万元 /㎡买的房子，如今挂 6000 元 /㎡都没人看一眼，大把的人被套，有人已经断供了。 青岛蓝色硅谷曾经号称整个北中国最牛逼的海洋产业新区，2018 年的时候，差不多整个青岛甚至山东人都一窝蜂挤过来投资购买，房价一下暴涨 70% 之多。 如今，蓝色硅谷的房价从最高的 2 万元 /㎡，跌到不足 9000，至少 10 万的投资人被彻底套牢，或者说彻底套死。 蓝色硅谷已经成了蓝色 " 鬼 " 谷 ……
举了这么多例子，就是想说明一件事：旅游地产，买不得。 如果是买来度假休闲，没有问题。但是抱着投资炒房的心态，就很容易一脚踏入坑里。 只有跟着市场走，跟着产业走，才能把出错的可能性降到最低，尤其是房地产已经发展到今天这个阶段，选筹的重要性更是非同一般。 只有一二线城市的核心地段，才是房地产投资最具确定性的答案。 毕竟，房地产的基础还是市场配置，政府只能发挥引导作用。 直到 2018 年 12 月，法国前总理德维尔潘到访三亚，时任三亚市委书记的童道驰还在不断地给外国友人们推荐一个地方： Have you ever been to Phoenix Island? （你去过凤凰岛吗？） 一个月前，这位前三亚市委书记在广东被判死缓。 如今凤凰岛的 5 座标志性建筑还矗立在海边，只是那些被套住的人们，再也没有心情欣赏。
◎本文作者 | 宁侃侃 来源：ZAKER |
