昨天下午 1 点，央行发布最重磅的降息消息： " 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
字越少，事越大！ 昨天到现在各路解读很多，我先给大家简单画下重点，再说我的看法。 1、降息针对的是首次购房者，但利好不止刚需。 除了首套刚需叫做首次购房者，很多城市现行政策是，只要在本地没有房产和房贷记录，就可以按照首房首贷计算，比如武汉、南京等等。 所以，这次降息利好刚需，但也不止是刚需。 2、必须是普通住房，不少城市规定 144 平以内的房子才叫做普通住房。 3、这是一次针对楼市的定向降息，4.4% 可能不是今年最低房贷利率。 我们知道房贷利率 =5 年期 LPR+ 银行加点，一般是 5 年期 LPR 降，房贷利率才会跟着降，而 5 年期 LPR 一般在每月 20 号公布。 但这次，还没到 20 号，官方就迫不及待宣布降息，并且降的不是 5 年期 lpr，而是降低加点，现在是开了加点不仅可以是 0，还可以是负数的先河。 如果 20 号 5 年期 LPR 也降，房贷利率可能比 4.4% 还要低。 4、不过这次采取的策略依旧是因城施策，也就是说调控的大权还是在地方手上，虽然不是全国普降，但此举无疑为各地刺激楼市，留出了更大的空间。 所以，这是紧急为楼市安排的一场专属利好。 字数很少，但在此刻，请细心感受，此举万分重要。 那么，这次降息究竟是什么级别的利好？对楼市会有何种影响？ 首先，这次的降息力度是大的。 虽然看起来，4.4% 只比 5 年期 LPR 低了 20 个 BP，但各地房贷利率向来高于 4.6%。 去年，信贷控制最严格的时候，成都、苏州、惠州等地首套首贷房贷利率都超过 6%。 哪怕现在各地为了救市纷纷降息，根据贝壳研究院的数据，4 月份重点城市主流房贷利率仍保持在 5.17%，比起 4.6% 还是要高出 57 个 BP。 在此刻，央行支持最低房贷利率降到 4.4%，还是能够显著降低全国房贷利率的。 跟过去相比，4.4% 的房贷利率也是历史少有的低点了。 2015 年救市时，从 2014 年 11 月开始央行进行了大大小小 6 次降息，房贷利率从 6.55% 降低到 4.9%。 2008 年，房贷利率是直接打 7 折，最低时接近 4.1%-4.2%。 支撑首套房贷利率将至 4.4%，至少有两大信号： 1、4.4% 已经无限接近金融危机下的 2008 年了； 2、历来大救市，离不开降息，可以说救市，终于开始发大招了！ 这次，会奏效吗？ 截止到目前，市场就像深不可测的湖水。 一波波的救市政策砸进去了，但是湖面依旧平静。 截止至今天，市场的救市政策更多是松绑限售、针对部分人群放开限购，比如佛山针对持有 5 年以上人群放开限购，比如无锡生 2 孩家庭放松限购。 说真的，有用吗？有用，但是利好只是小部分人群。 能带动市场火热起来吗？ 似乎是不能，因为市场想要火热，一定是要起量的，但是现在激励的人群，还只是小部分群体。 换句话说，此前救市还没有刺激到大部分购房者的痛点 购房者在乎什么？ 实际上我们就是购房者，真正影响我们决策的我总结就是 3 大因素： 1、钱，2、名额，3、预期。 1、钱，也就是收入。 现在疫情之下，时不时就有封控到来，说真的现在没几个人敢拍着胸脯说相信自己未来的收入永远增长，甚至对会不会失业也没了信心。 所以我们看到，4 月居民信贷依旧是负增长。
现在不是大家手里有钱没钱的问题，而是有钱，也不再考虑要不要去买房，而是倾向于提前还贷。 2、名额。 这里的名额，不止是购房名额，还有资金门槛。 核心城市门槛依旧很高，北上广深杭等城市几乎都是 3-5 年社保才能购房。也就是最近才有几个核心城市开始放松门槛，比如苏州、南京、合肥，将名额变成了 6 个月社保。 另一方面即使名额放开，资金门槛也很高。 比如苏州二次贷款需要 8 成首付，贷款结清也需要 5 成首付，这就拦住不少人想要置换的心。 假如在苏州 2019 年房价高点买房，现在房价可能不仅没有涨，反而因为用掉了首套名额，需要更高首付才能够置换。 这样的问题，在不少城市都普遍存在。而改善群体，反而是市场想要火热的重要支撑性力量，因为他们吃到过楼市红利。 但现在，信贷隐形成本并没有降低。 回首 2008 年，当时为了鼓励大家买房，动辄是 2 成首付，甚至 0 首付；2015 年，大批城市包括北京、深圳，都放松了首贷和二贷限购和贷款比例。 截止至目前，救市还很保守。
3、预期。 经历过去年楼市最严整顿之后，说实在的，很多人对于楼市的未来都报以悲观。 会不会市场好了，政策又开始打击楼市，包括暂且搁置的房地产税等等。理论上核心城市长线会涨大家都认可，但实际落地，大家还是害怕当中可能存在的曲折。 以上 3 点，我认为都是目前救市的难题。这也是为什么政策松绑不少，但是市场买单者还是较少的原因。 那么这次降息，有多大影响呢？ 首先单靠降息，确实不足以刺激市场立马回暖。 但是这次降息力度是猛的，释放出的政策信号十足，接下来各地的救市政策想必会更猛。 此前的文章中，我也说了，比政策更重要的，是政策背后的意志。 现在开始，真正的救市要开始了！ 部分城市近 7 年的最佳购房机会，也即将来到！ 你准备好了吗？ 最近楼市政策变化一波接一波，关注楼市的朋友千万不要忘记点击下方名片，点个关注，更多楼市信号和买房攻略，我们会第一时间在账号更新。 来源：ZAKER |
