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经济前景不明 在阿根廷现在买房合算吗?

2019-11-16 19:22| 发布者: admin| 查看: 515| 评论: 0

摘要: 阿根廷华人在线11月9日讯 时秒编译报道 有谁会在阿根廷买房呢?这是许多房地产经纪人都想知道的的一个问题。在目前阿根廷经济大环境不稳定的情况下,必须要充分了解阿根廷房地产市场情况才能正确认识到这个问题。首 ...


阿根廷华人在线11月9日讯 时秒编译报道 有谁会在阿根廷买房呢?这是许多房地产经纪人都想知道的的一个问题。在目前阿根廷经济大环境不稳定的情况下,必须要充分了解阿根廷房地产市场情况才能正确认识到这个问题。

首先,我们必须明确指出,阿根廷房地产市场无疑掌握在投资者手中。这主要是由于阿根廷几十年来一直在经历的经济政治变化因素。南美地区新兴国家的共同特征(除某些例外)是短期周期性波动,这就造成了不稳定的宏观经济变量,而这种变量几乎是恒定出现的。缺乏信贷,法律不牢靠,官僚体制繁多以及国家在整个过程中不断修改游戏规则等只是影响我们当下状况的部分原因,尤其是在经济不确定的时期,这种情况更甚。

与其他时期不同,如今,阿根廷工资收入水平下降也具有了一定的特殊意义。根据UADE大学经济研究所的最新调查,他们估计在布宜诺斯艾利斯市购买一平方米住房大约需要3.8份平均工资,而在2010年时只需要2.8份平均工资。也就是说,在二十年内,买房所需的工资翻了一番。这在2001年和2010年的人口普查中也得到了体现,2001年阿根廷房产所有者比例为70.6%,2010年仅为67.7%,十年内,房屋所有者人数下降了2.9% 。

这就是为什么在阿根廷越来越难购买自住房屋的原因,只有在某些时候,能够支配“现金”的人才能实现购房的目标。阿根廷房地产客户本质上是投资者。有些人买房子是为了提前准备好家庭继承问题,而有些人买房是为了赚钱。还有一些人希望通过房产的重新估值,他们期望在中长期内,该房产将通过房地产市场重新估值,楼房周边未来基础设施改善或经济周期的某个时刻来让其升值。

后者与房地产市场的美元化直接相关。这种类型的房地产参与者在大环境好的时候,因其主要利用市场的投机性,而并不受房地产经纪人的欢迎,这类属于在与市场反转时期和危机时期(供过于求,少数买家占支配地位)重新评估房地产价格的参与者。他们借助房产大幅度降价的机会,用最少的资金实现利益最大化。最后,在投资者中还有那些所购房产的最终用户,他们在房地产中看到的是几乎不受经济波动影响的保值功能。

与世界其他国家相反,阿根廷的房地产开发商最终因缺乏信贷而替代国家政府向房地产注入资金,生成了自己的资金杠杆。在不可预见的不利情况下,这可能会导致最终的资金流动性不足以及随之而来的业务风险。反过来,在许多情况下,房地产开发商必须进行基础设施建设,面对无数官僚体制障碍,这些障碍导致合同延期和经营规则的变更,而这些恰恰是国家经济发展的主要动力之一。 

综上所述,事实证明,在2019年上半年,对于潜在的买家来说,投资新房,期房或处于不同工期的楼房变得更具吸引力,因为这种类型的房屋拥有开发商提供的融资服务,同样也因为最后一次的贬值降低了建筑成本(以美元计),开发商也受到了价格提高的鼓励。这样一来,作为经济周期晴雨表的房地产开发商,于是同意降低其物业的价格出售,以便可以拿到房款,然后将这笔钱重新投资到成本较低,正在建造中的新楼盘中。一旦经济复苏,就可以用更高的价格将它们售出。二手房过剩给价格评估和交易业务造成了困难,导致房屋对外公布的价格与最后完成交易的价格之间存在较大差距,与所公布的价格并不相称。

最后,UADE大学经济研究所8月份公布的年度指数显示,到2019年第二季度末,新公寓和二手房每平方米的价格均有所下降。新公寓每平方米平均要价为3892美元,下降了0.3%,二手房价格则为3257美元,下跌了6.1%。与前一年相比,如果要在贝尔格拉诺区,努涅斯区,巴勒莫区和雷科莱塔区购买一平方米新房屋,需要一个劳工的4.5份薪水,而二手房则需要3.7份薪水。 

因此,在年度分析中,购买每平方米房屋的实际工资指数(ISRV)降低了21.9%。下降的原因是私营企业中注册劳工的平均美元薪酬下降了(年度测算下降了22.1%,降幅超过了新公寓售价的下降幅度(-0.3%))。这种情况也发生在二手房交易中,其ISRV同比下降了17.1%。在这种情况下,一份劳工薪水可购置一平方米二手房屋的26.8%,低于2018年6月记录的32.3%。

面对这种情况,房地产经纪人面临着如何重新定价的任务。因此,重新估价的能力变得非常关键,同时也要教育客户正确理解当前房地产市场价格滞后的情况。在这种情况下,“房地产永不降价”的神话被打破。


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