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受比索贬值影响 阿根廷房地产有价无市 成交量大跌

2019-8-30 11:37| 发布者: admin| 查看: 197| 评论: 0

摘要: 阿根廷华人在线8月27日讯 时秒编译报道 由于阿根廷房地产市场几乎没有任何贷款,加上整体市场的不确定性和持续的货币贬值,阿根廷房地产销售量目前正处于历史低位。然而,根据房地产报告顾问专门为《号角报》所做的 ...


阿根廷华人在线8月27日讯 时秒编译报道 由于阿根廷房地产市场几乎没有任何贷款,加上整体市场的不确定性和持续的货币贬值,阿根廷房地产销售量目前正处于历史低位。然而,根据房地产报告顾问专门为《号角报》所做的调查显示,首都房地产每平方米的价格平均为2,330美元,接近历史最高记录。7月份成交的房产有3,208处,与去年同期相比下降了27.6%。

房地产专业人士协会主席阿尔曼多•佩佩(Armando Pepe)解释道: “今年7月份的房地产交易登记操作数量只能与2013年和2014年相比,也就是说,只能跟汇率受到管制的年份进行比较。该研究的作者之一赫尔曼•戈麦斯•毕加索(Germán Gómez Picasso)总结说,即便在2002年,布市的房产销售量也没有如此低迷。在目前的情况下,业主拒绝降低价格出售,而是等待经济稳定后再挂牌出售。“市场上只有那些真正需要出售房子的人,而且价格并没有下跌,因为很多人并不着急低价出手”。

2005年2月至今年8月的房地产报告揭示了二手房地产市场的现实。这些年来,每平方米的房价从734美元跃升至近2,400美元,而且在不断上涨。佩佩认为,这样的情况也有它的逻辑。 “在2002年的危机中,每平方米的房价下跌了50%。如今的状况与当时不同,房东身上并没有债务缠身,他们宁愿等待市场回暖。”

在过去的15年里,房产的价值并没有停止增长。根据房地产报告显示,每平方米的房价在2009年危机期间(5月至8月)下降了0.8%,2013年和2014年几乎没有下降,跌价低于4.1%。作为回报,在此期间,房价上涨的幅度是恒定的,在2008年5月至8月期间达到了上涨峰值(9.5%)。

2016年6月,政府推出的UVA贷款至关重要,其分期付款金额根据通货膨胀加及固定利率进行调整。在两年内,金融系统已经批准了176,000份抵押贷款,但连续的货币贬值和通货膨胀导致该政策的推广受阻。佩佩说到: “如今,人们很难申请获得UVA贷款资格,因为工资调整相对于美元和房产的价值而言是相对迟缓很多”。

阿根廷首都二手房成交价格走势图。


专家们普遍认为阿根廷国内房地产市场具有很强的抗跌能力。至少在布宜诺斯艾利斯市是这样。 “布宜诺斯艾利斯市的房地产市场有自己的规律。一家房地产开发商总裁达米安•塔巴科曼(Damián Tabakman)表示,业主大部分都没有欠款压力,可以延迟出售房屋。 另一方面,这位总裁指出,从国家层面来说,各地情况却不一样。“门多萨是一个房地产美元化的地区,但图库曼省的房产却高度依赖比索。”

二手房占房地产交易市场的70%。 如果考虑到贬值改善了建筑造价,那么这个数据会更加特殊。塔巴科曼说:“劳动力占工程总成本的50%,因此,如果货币贬值的话,价格便宜得多,”但是这种降低成本的方式不是直接体现的。

二手房占据房地产市场交易数量的70%。如果考虑到暂时贬值的影响,那么建筑成本的计算则数据具有特殊价值。 塔克曼说:“劳动力成本占了建筑工程成本的50%,如今比索贬值的话,成本也会变得便宜。”但是他澄清房价的变化并不是直接影响的。

房地产公司表示,一些业主会给出折扣以便尽快完成交易。可能是出于必要或者想尽快完成,业主可以接受超过公布价格10%至20%的降价。但这些都是个案。随着美元的最近一次上涨和贷款缺乏,专家认为该行业的重新活跃将需要几个月的时间。就每平方米的价格而言,塔巴克曼表示:“目前每平方米的价格并没有下降,但未来还有待观察。”

阿根廷首都房产交易数量走势图(季度为单位)。


他总结道:“楼花的销售情况比索的依赖性更大,房地产商需要销售的话,随着成本的降低,价格可以降低但并不会降低他们的盈利能力。”他补充道。 如果发生这种情况,房地产市场价格可能会被迫降价。“但这种价格下跌现象并不会直接或立即发生,是周期发生的。如今的房地产市场正在等待,我们不知道接下来会发生什么。”

首都布市的两房公寓的价格在10万美元到18万美元之间,具体取决于建筑物的面积和特征。佩佩认为:“如果业主急需出售手中的房产的话,他就会接受降价。另一方面,在这种情况下,许多投资者试图利用这个机会购进价格较低的房产。”尽管如此,大部分业主仍然持有他们手中的房产,并不着急出手,“等待市场正常化”。

最近几个月的房地产公证过户登记交易数量处于历史低位。销售数量没有上升,但房产价格却没有因此下降,这很难理解。供需法则在阿根廷房地产市场并没有发挥作用。每平方米的美元价格仍处于历史高位,而市场需求则处于历史最低水平。按照规律来讲,在今年过去的两个季度,房地产价格的降价调整幅度应该更大。


如果分析房产价格构成的原因,有更多的迹象表明目前的价格已经处于高位。然而,与之相反的是:租金盈利能力下降,信贷不足,高维护成本,高税负,以美元计算的工资下降和政治不确定性。

如果我们回看历史,我们就可以发现,当年由于“美元羊圈”政策导致房地产价格急剧下跌,但汇率限制政策并没有让房产下跌很多。如今,市场上即没有“美元羊圈”也没有汇率限制,但房地产买卖市场还是遭遇重大挫折,阿根廷的危机情况从未没有先例。

在总统大选初选之后,我们对建筑商,房地产经纪人和该行业的投资者进行了一项调查,在这些调查中,我们就房产的价格向他们进行了咨询。67%的人认为价格会下跌,而那些认为会降价的人认为,最高降幅会达到10%至20%。

但另一方面,受访者也表示,他们预计到年底销售数量会继续减少。换句话说,疲软的房产交易活动可能会促使交易进一步冷却。但关键问题是:美元价格下降10%到20%真的能激活市场需求吗?通过降价10-20%,房地产营销人员可以让客户成交吗?

房地产公司很难让他们的客户降价出售他们手上的房产,由此房产交易数量势必会减少,市场上只有少数房主愿意与出价较低的买家进行交易。如今,人们对于降价出售房产还是等到新政府上台再考虑,显然会表现处迟疑不决。


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