经济观察网 记者 陈月芹 9 月底，旭辉控股董事局主席林中一封被公开的内部信，首次对外展示了这家公司的困境。 1400 字的信件，言辞恳切，鼓励公司员工 " 拼命而不认命 "，并重提旭辉精神 " 爱拼才会赢 "。 不过，文中对房地产形势的描述，却更易让读者沉浸于 " 一时失志不免怨叹，一时落魄不免胆寒……人生可比是海上的波浪，有时起，有时落 ......" 的悲怆之中。 一家房企高管读完深有感触：" 原本想一鼓作气挺住，谁想到没等来援军 "。 内部信发出当天，旭辉被传未能如期偿付天津一子公司的非标债务，该子公司由北京旭辉控股，平安不动产通过旗下子公司深圳安创持股 40%。 事实上，旭辉当时还没有真正意义上的公开市场融资违约，其后，旭辉与投资人协商将一笔 10 月 6 日到期的银团贷款利息展期至 10 月底。 林老板袒露心声，却没能挽回投资者去意。近 10 个交易日来，旭辉股价跌掉一半，12 日多只债券遭抛售。"21 旭辉 01" 跌至 24 元，多只债券盘中也触发临停。 受旭辉影响，恐慌再次波及民营房企，毕竟，这一次的出险者是经监管层认证和扶持的示范性房企。 林中在朋友圈说，" 融资不畅、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消！" 更令苦撑一年多至今未爆雷的其他民企优等生，如碧桂园、龙湖、新城等心有戚戚焉。 国庆节期间，两家大型闽系房企的董事长通了个电话。 其中一个 L 老板说，公司合作项目多，定价和回笼资金难以达成一致。有的对家是国企央企，他们不着急；还有的合作者是爆雷房企，导致账面资金动不了；保交楼政策让预售金监管更严。 " 实在不行就（债务）重组吧。"L 老板说。 这些小范围的对话，在房企间越来越频繁，也非常深入。毕竟过去二三十年，大家都经历了各自的高光时刻，但怎么躺，却是头一遭。 对话中不乏这样的金句：有的人活着，它已经躺了；有的人躺了，它却 " 赢了 "。 2021 年 11 月，预感到理财产品兑付危机，佳兆业总裁麦帆给泰禾一高管打电话，寻求解困妙计。但不久后，佳兆业公布美元债违约情况并宣布制定债务重组计划。 而几乎同一时间，资金链岌岌可危的融创，却收到了大股东孙宏斌个人的 4.5 亿美元无息贷款，和为 "20 融创 01" 提供不可撤销的连带责任担保。据说，那笔钱是他前一年的所有分红。 此后长达的半年时间，融创大量出售资产回笼资金，但最终还是不敌大势。 进入 2022 年 9 月，旭辉风雨飘摇时，一年前即爆雷的恒大董事会主席许家印，被传 20 亿人民币的伦敦豪宅摆上货架。 许家印本人还给众多圈内好友发了一个 " 国庆快乐 " 的表情包，告诉大家 " 我还在 "。 节后，一家闽南爆雷房企董事长，受邀给某正在挣扎的同乡出主意，罗列了几家早就 " 躺平 " 的房企现在反而轻松了，有人甚至大呼，" 相躺恨晚 "。 让大家感到更为担忧的是，在此过程中，监管层实际上在积极作为，动作频频。 去年底央行多次喊话，要积极满足房企合理融资需求，中期票据、CMBS、供应链 ABS 融资就开始相继破冰； 今年 2 月，5 家民企被监管机构选定为示范房企，允许发行 2022 年首批中票； 8 月，监管部门指示中债增对房企发行的中期票据开展 " 全额无条件不可撤销连带责任担保 "。 市场层面，全国多地相继松绑或放开限购，政策工具箱几乎摊开来，比如最新的换房退税政策、一降再降的房贷利率，都在极尽全力刺激购房需求； 供给端，并购贷、2000 亿纾困基金、6000 亿银行融资硬性指标等措施接踵而至，希望引导房地产市场资金流动起来。 为什么救市效果不佳，为什么房企选择 " 躺赢 "？ 一位头部房企融资负责人说，外界都高估了 " 示范性房企 "、" 担保性发债资格 " 等光环对民营房企的作用，而没有看到更真实的困境。 购房人不买账，不敢买民企期房，看到跟出险企业合作的项目避而远之，降价更卖不动； 金融机构也不买账，说监管部门都允许你发债了，没有理由不多还一点贷款； 实际上，一些公司通过直接融资渠道借到了十几二十亿，是拿几十亿元存款贷款和银行换来的。 而担保金发债，利率不高，是要向参与发行承销的金融机构一家一家求过来，且房企要给中债增补充抵押物，如果发债从信用型变成了抵押担保型，以后如果不做抵押，在市场很可能融不到钱，这对很多信用融资的房企来说，无疑是重创。 很多家底厚的公司，理性选择是做 " 貔貅 " ——保交楼工程款该付得付，但贷不来钱就不还债。军令状一道接一道，目标直指活下去。 10 月 9 日，清华大学教授魏杰提到对房地产业的预判： 1、中国房地产发生了根本性变化，市场不再供不应求； 2、中国的大部分房子已经丧失资本属性； 3、当前企业出险不是流动性问题，是市场出问题了，再砸钱救，拖累越大； 4、房地产再启动也不会恢复过去的辉煌了，其对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态。 怎么办？魏杰认为，未来中国经济增长要恢复常态，第一件事就需要继续处理好房地产产业的问题。此后要选择新的产业代替房地产业、完成房地产对就业增长和地方政府收入的贡献。 这是一个很艰难的过程。 雷声四起，房企也不得不做好最坏的打算。有家悬崖边的房企资金总说，他们预案的保障优先级上，一是保交付，二保民生，三保老板，其他就暂时考虑不了了。 来源：ZAKER |
