作 者丨孔海丽 编 辑丨包芳鸣 图 源丨图虫 国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率 0.15 个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。 据 21 世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。 另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于 4.1%。 公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。 无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在 " 用足用好政策工具箱 "、" 因城施策 " 的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 政策利好叠加开发商促销 " 抢收 "，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。 直击购房成本 济南市历城区的寒先生，目前居住的是 2019 年购买的首套房，当时共申请了 30 万元公积金贷款和 60 万元商业贷款，每月公积金贷款需还款 1400 元，商业贷款月供为 3500 元。 随着济南 10 月 1 日起下调首套房公积金贷款利率至 3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在 2023 年 1 月 1 日享受到调整后的新利率。 除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余多地的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自 2022 年 10 月 1 日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。 执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。 按照一笔 100 万元，年限 30 年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约 3 万元，每月可少还款 82 元。 所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为 10 月 1 日，尚未购买首套住房的刚需群体将从 10 月 1 日起直接受益；而那些 2022 年 10 月 1 日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于 2023 年 1 月 1 日起按调整后的新利率执行。 " 公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。" 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。 而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019 年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是 LPR+83.5BP 标准，好在随着 LPR 的降低，这部分贷款利息也会在 2023 年 1 月 1 日调降。 今年以来，房贷利率参考的 5 年期以上 LPR 已经连续 3 次下调，累计下降 35 个基点，当前首套房贷利率下限降至 4.1%，二套房贷利率下限为 4.9%。根据贝壳研究院监测，9 月份已有 86 个城市主流房贷利率降至下限水平。 随着央行、银保监会 9 月 29 日公布，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于 4.1%。" 符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的 3.6%-3.7% 左右的水平。" 贝壳研究院指出。 商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向 21 世纪经济报道记者表示：" 双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。" 结合此前部分城市 " 提高公积金贷款额度 "" 一人购房全家帮 " 等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持 " 商转公 " 贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。 政策全方位稳预期 除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。 9 月 30 日，财政部、国家税务总局明确，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 据 21 世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，" 满五唯一 " 免征，其他情况按照房屋差额的 20% 或者全额的 1% 征收。 以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的 20% 征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为 400 万元，该房屋原值为 200 万元，不符合 " 满五唯一 " 条件，装修、税金等其它费用为 50 万元，则卖家需缴纳个税 30 万元。 新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于 400 万元，那么这 30 万元的个税将被退回，卖家节省了高达 30 万元的成本。 李宇嘉告诉 21 世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。 换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房 " 带押过户 "、" 连环单 " 并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。 " 推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。" 李宇嘉补充说。 一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。 贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10 月 1 日至 10 月 7 日）贝壳 50 城二手房日均成交套数同比增长约 54%，较 2020 年同期增长约 3%。分城市来看，50 城中 90% 的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。 从需求端看房活跃度也有提高。贝壳 50 城二手房日均带看客户量同比增长 7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过 50%。 贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。 值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。 前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。 前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。 " 整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。" 中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。 E N D 本期编辑 刘雪莹 实习生 罗新雨 来源：ZAKER |
