如果要想在中国挑一个存在感极弱的省会，很多城市都有发言权。 当太原和石家庄因为谁更卑微而争得不可开交之时，恐怕没有人意识到，角落还缩着一个被青岛吊打的济南。 确实，从经济首位度上来看，济南就是那个最大的"吊车尾"。
谁能想到，济南的存在感弱到大家都没意识到它居然还是个倒数第一。 多少有点扎心了！ 济南，真的像表格中那么弱吗？ 其实，经济首位度排名最低，并不代表城市实力就一定很弱。 济南2021年GDP总量11432.2亿，在全国省会城市中排行第8位，妥妥的"万亿"级别城市。 单看经济总量，甚至还超过了合肥和西安。
所谓的"经济首位度"代表只是一个城市在所属区域的实力和地位，计算方法也比较直接：城市经济指标占全省的比重，数据越高，说明在这个区域越牛掰。 如果仔细看一下文章开始表格就会发现，首位度排行前三的分别是长春、银川和西宁。 之所以排名靠前是因为所在省份整体经济较弱，省会的经济实力占了全省差不多一半，排名自然就靠前。 而像济南和南京这样的省会，因为山东省和江苏省经济发达，省会的GDP占比更小，排名靠后也就不奇怪了。 而且别忘了，山东还有青岛这个港口城市占了全省GDP的老大。 在这样的情况之下，济南占全省的经济比例不大也就很正常。 所以，单从经济首位度来判断实力的话，济南或许是被小看了。 当然，即便是首位度排名末尾，济南也是一个万亿级省会城市，济南的房子到底值不值得买？应该怎么买呢？想置业济南，或者对济南楼市感兴趣的朋友，可以扫码添加微信，详细聊一聊。 那么，济南到底是个啥样的城市？ 网上搜了一圈，发现这个省会城市不仅存在感弱，槽点还挺多。 众所周知，济南是一个古城，说句好听点叫做历史悠久、底蕴深厚，说得直白点就是有点"土"： 除了章丘大葱的味道飘满大街小巷，大多数外地人对济南的印象或许还停留在电视机广告： "不孕不育，到济南XX医院"； 还有唐国祥老师字正腔圆的台词："学挖掘机，到济南XX技校……" 当然，如果说这些是过去的刻板印象，那么经济上失去第一就是济南人不愿言说的痛。 堂堂一个省会，比不过老二青岛就忍了，曾经很长一段时间，居然还被旁边的烟台压过一头。 没错，开挖掘机的居然干不过种苹果的！ 如果抛开宏观经济层面，回到城市细节来看就会发现： 曾经的济南，有两大特色：一是"霾"，二是"堵"。 环境上，2015年前后的济南一度是"全国十大污染城市"的"常客"。 一城霾半城堵，交通上，2016年济南以2.173的高峰拥堵延时指数成为全国"首堵"。
图片来源：知乎网友 糟糕的交通情况，本地人甚至可以编出了一条顺口溜： 德州的扒鸡肥城的桃，济南的马路天天刨；沾化的冬枣黄河口的风，济南满地挖大坑。 虽然这是本地人的自嘲调侃，但作为一个人口超930万的特大城市，济南过去的城市配套和空气质量确实饱受诟病。 2015年，当时的市委书记王文涛到任济南，感慨了句："济南像个县城。" 结果旁边新上任的市长王忠林又补了一句："它连县城都不如，像个农村大市场。" 两句话像炸雷一般，炸醒了迷迷糊糊的济南，也开启了山东的强省会战略。 2016年，济南开始追赶式起跑。 交通上，工业北路率先修建高架，舒缓交通压力，并且同步修建快速路和地铁； 环境上，全市换用新能源公交车，禁止燃放烟花爆竹，完成化工、冶金、钢铁等重工企业的搬迁和整改； 城市建设上，东部新城CBD，央企总部城，新旧能源转换先行区，医学科学中心，齐鲁科创走廊一个个概念脱颖而出，城市届面也开始焕新。 一系列措施之后，本地人应该最有感触，如今的济南，终于开始摆脱"大县城"的阴影。 当然，济南过去落下的路途，还需要一点点去弥补。 短时间内，济南在省内经济上落后于青岛、首位度上全国老幺的地位，或许还很难改变。 济南的崛起之路，还需要时间检验，在此之前，还会被一直怀疑。 一直以来，外界最大的怀疑就是：济南，真的配做省会吗？ 有这样的疑问并不奇怪，毕竟对比青岛，济南在经济上长期占下风。 但是，如果单看经济实力就判断济南是否配得上是省会，未免也太武断了些。 毕竟，广东省会广州GDP不如深圳，江苏省会南京也比不过苏州，福建省会福州也不如泉州，沈阳也没干过大连，石家庄也干不赢唐山。 如果上面的假设成立，那么恐怕不止济南，很多省份的省会都需要"易主"。 所以，大可不必急着否定和吐槽，我们不妨分析一下济南凭什么成为省会： 1.不可替代的区位 判断一个城市能否成为省会，政治中心地位肯定要优于经济影响力。 济南就是如此，尽管经济地位偏弱，但政治地位却无可取代。 济南的政治地位，来自于省内独一无二自然区位。 首先从地理分布上来看，济南位于山东地理中心，资源汇聚和辐射能力明显要强于其他边缘城市。 从地形地势上来看，济南被鲁中南低山丘陵带与鲁西北冲集平原夹在中间；而河山夹击的形势也造就了济南易守难攻的特性。 可以说，自古以来济南就是兵家必争的军事隘口。 古籍就有记载："得济南，北可图燕、蓟，南可图江、淮。"
而这样特殊的位置，让济南很早就成为了边陲重要的行政中心，最早甚至可以追溯到2100年前的西汉时期。 新中国成立后，也在济南设立了军区。 从其他六大军区（沈阳、北京、兰州、南京、广州、成都）的排布也能看出，军区所在地不是首都就是省会。 所以，济南在省内的政治中心地位绝对无法取代。 2.绝对的资源优势 从教育、医疗和交通资源的聚合程度来看，济南这个省会绝对当之无愧。 教育方面，济南共有山东大学、济南大学等42所高等院校，在校大学生共有69.4万人，在省内排名都是第一。 医疗资源上，济南在省内的优势更加领先。 省内排名前10的医院，济南占据了4席，经济实力不俗的青岛和烟台都各自只上榜了1席。
其中山东大学齐鲁医院和山东省立医院的医疗水平更是全国前列。 据说齐鲁医院早已把停车场修在几公里之外，职工坐摆渡车上下班，因为医院门口早就被来自全国各地就医的患者堵得水泄不通。 交通方面，济南的优势就更加明显了。 300趟高铁直达全国254个城市，1.5小时抵京，3小时抵沪；航空线路204条，通达120个城市。 这样的联通程度，是省内其他城市绝对无法超越的。 单从这些角度来看，济南的省会地位非常稳固，至少是青岛和烟台没办法夺走的。 话虽如此，在山东省内，济南、青岛、烟台这几个城市的楼市表现如何？谁更有上涨的潜力呢？想了解最新市场走势的朋友，可以扫码添加微信，详细来聊一聊。 3.更接近传统的山东文化氛围 对于儒家文化和齐鲁文脉的继承，济南更是完胜过青岛。 有人曾在山东大学进行了一次抽样调查，其中75％的调查对象认为，济南在人文方面要强于青岛。 毕竟几千年历史悠久，文化气息的积淀是开埠数百年的青岛无法比拟的。 青岛作为一个港口"移民城市"，不仅历史短，还有很多海外文化的影响，如今的城市街巷也存留了很多海外建筑。 一个是拥有悠久的历史文化而形成的行政中心，另一个则是近代兴起的沿海工商业相当繁荣的城市，确实不必评价谁优谁劣。 但是要说，谁更能代表山东文化，可能济南的文化归属感更强。 综上来看，这个城市或许还有各种不足，但济南绝对是最适合山东的省会。 但回到楼市，济南最近的楼市确实不尽如人意。 根据克而瑞数据显示，前七个月济南的新房成交面积同比下跌了42%，几乎腰斩。 房价方面，济南已经断断续续阴跌了三年多。
如今，济南的二手房挂牌均价为17116元/㎡，而7月份济南的挂牌均价为14960元/㎡； 要知道2018年2月时，济南的二手房均价还是16004元/㎡。 也就是说，眼下的济南房价，已经回到了四年前。 但是，房价的下跌并没有加速市场的去化。 一个明显的趋势是，随着房价的下跌，市场的挂牌量却在增多。 来，看一组数据： 2019年时，济南市的二手房挂牌量在3万套左右； 2020年底，挂牌量已经达到了5.1万套； 如今，全市的挂牌量已经来到了6万套。 两年时间，济南的挂牌量翻了一倍。 这意味着，越来越多的业主已经扛不住了，准备挂牌离场了。 目前来看，尽管济南早在今年5月份就已经出台救市政策，但是4个多月过去，楼市还没有明显的起色。 只能说，接下来济南楼市的行情，短时间内或许不会有太过明显的改观。 但可以放心的是，更加剧烈的下跌，整体上基本不太会发生。 对于想要入场济南的朋友来说，短期的济南难有大的涨幅，准备投资入场济南的朋友都建议缓一缓； 而对于刚需自住的朋友，价格已经回到四年前，或许等不来更加猛烈的降价了，可以多去看看房子，眼下说不定就有捡漏的机会。 如果想了解济南最新的市场消息和房价未来走势，可以扫码添加微信，我们有一个专业的全国性调研团队，为你实时共享消息，提供置业建议。 好了，洋洋洒洒几千字，但是关于济南的方方面面显然没办法穷尽。 总结一下： 济南存在感不强，但也没有想象中那么弱，近几年的发展也可圈可点，相信未来会更有潜力。 放眼全国这可能并不算一个TOP的城市，但回到山东，这绝对是一个合格的省会。 -end- 以上为正文，来自楼市张三丰 济南实力究竟如何？当下的济南楼市还值得看好吗？未来的济南还有什么样的规划？想了解更多，欢迎长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！ ▼ 推荐阅读 城市分析： 海南丨南京丨合肥丨重庆丨长沙丨西安 厦门丨苏州丨青岛丨太原丨无锡丨沈阳丨徐州 武汉丨杭州丨长春丨唐山 买对一套房，胜过十年忙！买错一套房，十年都白忙！ ，让你花最短的时间，最少的精力，快速学会买对房赚到钱的系统方法，让你学了就能用，用了就能赚。 房子卖不出？资金被套牢？不会选好房？来5天特训营，多个真实买房案例逐步拆解，理论与实践高度结合，专业助教老师全程1v1伴学，三管齐下，让你买对大赚！ 别犹豫，9.9元扫码抢占入群名额，3天后正式开营！ 看完文章点个赞和"在看"哟 来源：ZAKER |
