很多人都会问，自己住房有贷款需要还清再上市交易吗？以前一般情况下是的，当然个别的房屋买卖也会在贷款银行同意的情况下进行贷款过渡。 如今多地出现了二手住房“带押过户”的交易规则，对上市交易房源是一大利好，对购买进当然也是一大利好。 一、什么是二手住房的“带押过户”？“带押过户”的核心点是什么？ 什么是“带押过户”？就是那些正在抵押的房产要进行交易时不需要先还清房贷，而是在抵押状态下可完成交易住房的过户、重新抵押、再给买家发放新的贷款等程序。这就是标准的“带押过户”。 “带押过户”的核心点是什么？核心是二手房卖方在抵押贷款不用偿还的前提下进行交易，省去了以前需要先筹集资金偿还贷款的费用和时间成本，在节省住房上市交易时间的同时，更多的是方便了有押抵贷款住房上市交易，增加了上市交易的住房数量。 二、为什么越来越多的城市出台“带押过户”的政策？政策、现实和未来趋势 首先是金融政策的支持，今年9月21日中国人民银行广州分行日前向辖内银行机构下发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，成为首个银行监管机构鼓励“带押过户”的政策文件，通知要求鼓励结合实际探索“带押过户”模式，推广“带押过户”时要兼顾便利性与资金安全。 实际上，在人民银行广州分行出台鼓励“带押过户”政策之前，很多地方已经出台了探索“带押过户”试点政策。 根据资料查询，最早实施“带押过户”政策的是在今年1月，珠海在全国率先推出了“带押过户”政策；而真正引发了社会广泛关注是2022年8月17日，济南宣布推出二手房“带押过户”的新登记模式。2022年9月17日，海南省政府发布的《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》，也提出要“探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展‘带押过户’登记试点”。 最近推出“带押过户”政策的是9月19日和9月23日，无锡和合肥分别推出不动产交易可进行“带抵押过户”。 今年8月中旬以来，全国已经有十多个城市发布了二手房“带押过户”的政策，主要有南京、深圳、福州、西安、济南等重要城市和苏州、珠海、昆明、金华等城市，而且这些城市的快速增加。 为什么会越来越多的城市推动和鼓励“带押过户的”政策呢？当然是为了推动二手房交易的快捷、便利和低成本。2022年8月22日，人民银行行长强调要保障房地产合理融资需求。要依法合规加大对平台经济重点领域的金融支持。被市场称之为房地产金融新政。上海证券报报道，9月23日银保监会相关部门负责人表示，“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。”将继续坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。 三、如何进行二手住房交易中的“带押过户”呢？这是大家关注的焦点。 很多政策实施以后，交易双方实际上都无法掌握政策要点和操作重点，买卖双方都会对交易过程中的风险难以估量，特别是房地产交易管理部门如何通过规范操作规避和确保交易双方的交易风险，是这一政策能否真正落地的关键。 根据相关媒体的报道和调查，除了珠海、南京、福州等部分城市有少量的“带押过户”交易以外，全国大部分城市还没有实现真正的交易完成。即使在已经成功的案例中，也存在一些硬性要求，如买卖双房的房贷银行必须在同一家银行操作、买房贷款金额大于卖房者解压金额、买房贷款必须是纯商业贷款以及操作细节即卖方房贷结息的时间是双方贷款发生后。还有的银行会收取一定的费用。 济南市的“带押过户”虽然在全国率先实施了贷款种类可以涉及公积金贷款、贷款银行可以涉及跨行贷款，但真正实施难度较大。这说明，买卖双方以及交易管理方和银行都对政策的落地有一个规范和适应期。 从具体的操作方式看，分为几种模式： 南京“带押过户”在政策规定上可以相关交易只需要一次申请，到一个窗口就可以进行抵押变更、转移登记以及抵押设立三项业务的合并办理。 济南创新推出二手房“带押过户”登记新模式是不动产转移及抵押“双预告登记”。即如果买方需要公积金贷款（或者公积金和商业组合贷款），买方贷款银行与住房买卖双方共同申请办理房产转移预告登记及抵押预告登记，然后银行再发放贷款，贷款资金到账的同时同步办理转移登记手续。 无锡“带押过户”主要流程为四步：第一步住房买方、卖方、买房贷款银行签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》，政策要求监管资金的金额必须确保覆盖卖方贷款的本息合计；第二步买房者的首付款和买方贷款银行将按揭贷款等两笔资金足额存入资金监管专用账户；第三步银行出具《抵押变更协议》，住房买卖双方到不动产登记部门办理过户和重新抵押手续；最后一步资金监管银行先将监管账户的资金结清支付卖方原有贷款需要支付的本息，剩余的资金根据买卖双方协定的价格将贷款以外的资金转给卖方的银行账户。 从上面的几种操作模式来看，无论是哪种模式，银行的资金监管、银行新的抵押按揭审批都是“带押过户”政策落地的最重要的环节，因此，房地产管理部门如何简化手续是一回事，银行如何规范操作、如何确保资金安全、如何确保买卖双方的共同利益、如何确保银行不脱押、资金不流失？都是必须要解决的难题。（麒鉴）
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