过去十二年，房价涨幅不超过 40% 的城市，有多惨？ 在国家统计局的 70 城房价数据中，这样的城市足足有 10 个 …… 考虑到通胀、利息成本，不亏钱就已经是上天垂怜了。 最惨的一个，累计涨幅是：1.93%。 温州，简直跌破了底线。
看看这些城市的房价曲线，走势都很相似。随着大势抬头，很快又萎靡下跌。
他们，打破了楼市的信仰。
炒房炒到崩盘 温州的悲惨故事，恰好说明" 房住不炒 "的重要性。 时间回到 2001 年 8 月，150 多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩荡荡来到上海。 他们不为旅游，而是在《温州晚报》的组织策划下，专程到上海来买房。 那一次，温州人砸下 5000 万，两个月后，又一波温州看房团来临，豪掷 8000 万。 两战成名，温州炒房团一跃登上了历史舞台。 温州人为什么要去买遍上海滩？ 那时的温州正好赶上实业飞速发展，一大批家庭作坊迅速崛起。 也就是在此时，有了钱的温州人觉醒了自己的炒房基因，短短三年间，温州房价被从 2000 元 /㎡炒到了 7000 元 /㎡。 而上海那时的房价只要 3000 元 /㎡…… 太笋了。 作为炒房团的发祥地，温州的房价早在 2010 年就已经被送上了 3 万 /㎡的顶点。 不过，这也是这座 " 炒房之都 " 最后的高光时刻了。
2011 年，国内各个城市陆续出台限购，限贷等调控政策。温州的房地产市场应声降温，房价快速下跌。 一个夜晚，一对炒房客夫妻半夜光着身子跳楼自杀。成了温州炒房团溃败的标志性事件。 到了 2013 年，温州的房价再次暴跌！ 那一年温州当地的报纸，整版刊登的都是房产处置的广告，大批的炒房者弃房断供。法院公开拍卖的断供房，高达数千套。 那些靠炒房风光无限的人，开始恐慌的集中抛售，这样的行为却更加剧了房价下跌的速度，许许多多的炒房者资金链瞬间断裂。 其中一位炒房者，在房价最高的时候向银行贷款 1.5 亿元，还借了民间的高利贷 5000 万，耗资 2 亿元购买了一批房产。但一夜之间，他购买的房子，市值就只剩下了 6000 万。 2013 年 70 个大中城市中，有 69 个城市房价同比上涨，唯有温州的房价在下降。 温州一些新建商品房比最高峰时房价下跌了 30%～40%，个别豪宅价格甚至直接腰斩。 那段时间，各地的有钱人都喜欢去温州，因为那里总能找到被甩卖的豪车，5 折起步，3 折也行，疯狂的折扣，让人仿佛置身即将倒闭的清仓大卖场。 直到今天，温州的房价才终于再一次回到了 2 万这个水平线上，还是比不过十年前的巅峰时刻。 连续十年的下跌，已经跌没了购房者对于市场的信心。 有钱的温州人，都不在这座城市投资买房了。 类似的是泉州，也被炒房团带到了坑里。 2017 年春节过后，泉州多个项目相继开盘，掀起了一波泉州楼市置业潮。 从洛江到桥南再到滨江，多个楼盘扎堆推新，一房难求，价格还高得离谱。 要知道，前一年泉州的房价才七八千，这些新盘的价格却飙到了最高 1.7 万 /㎡！
原来，这也是炒房团的 " 杰作 "。 媒体披露，一个炒房团在 9 个月的时间里，将福建漳州的房价从 6000-8000 元 /㎡炒到 1.5 万 /㎡甚至 2.5 万 /㎡。 彼时正值厦门、漳州、泉州同城化，炒房客先是杀到了漳州，泉州也没能幸免，比较讽刺的是，这个炒房团的骨干，是泉州一家鞋厂的老板 …… 炒房团撤离之后，留下一地鸡毛。 如今，漳州的房价还在 1 万上下波动，迟迟缓不过来。泉州新房价格，也跌回了一万左右。 当年那些被忽悠上车的人，注定是无法抽身了。
靠棚改撑起来的黄粱一梦 炒房炒崩的城市是少数，但吃了棚改 " 兴奋剂 " 的城市，比比皆是。 2015 年棚改化催生的房地产牛市浪潮，自深圳开始，传导给北上广，然后再传导给二线，继而传导给三四线城市。 太原的楼市就是紧跟着棚改化的浪潮发展起来的。 2016 年，太原房价从 8000 元 /㎡开始起步。2017 年突破万元大关，2018 年继续上扬，连续突破 1.3 万元 /㎡，站上历史顶峰。 其间，由于房价上涨速度太快，还遭遇了大规模的调控。 2018 年年底，也许是棚改的火烧得太旺，导致风向逆转，国开行收紧货币棚改。 随后，货币棚改数量断崖式下跌。
没有了棚改的支撑，太原的楼市也随之快速降温。 去年，太原房价从 1.3 万跌到了 1.1 万，基本上回到了 2018 年的水平，西中环某楼盘开盘即比周边同类楼盘降价 1000 元 / 平方米，更有楼盘将价格直接砍到了 "6 字头 " 到了今年，太原房价再次下跌，到了 1 万出头，跌回了 5 年前。 就在这个月，位于太原市东中环的一个明星楼盘，一套三房首付只要 20 万元至 25 万元，均价在 6750 元 /㎡。 太原的楼市上演了一场内卷大战。在棚改的水没有挤干净之前，还看不到尽头。 不过，太原好歹是省会城市，有一定的基本盘，后期房价还能企稳。 相比起太原，韶关就没那么好运气了。 韶关作为第一批响应货币棚改的城市之一，2015-2017 年的三年间，房价从 4000 元 /㎡飙升至 8000 元 /㎡！ 城市本就不大，很快，随着棚改规模不断缩小，房价立马就开始了阴跌。 曾经 8500 元 /㎡的房子，如今最低卖到 5800 元 /㎡。跌幅超过 30%，甚至在个别城区房价已经跌到了 4 字头。 而对于韶关来讲，这也许还只是一个开始。 毕竟在没有足够的产业和人口支撑的情况下，房价并没有涨起来的理由。
人口被 " 虹吸 " 流失 一二线大城市和省会城市，正在源源不断地从三四线 " 虹吸 " 资源和人口。 很多小城市，根本无法左右自己的命运。 看看首位度排在前十的省会城市，GDP 占全省比重全部超过 3 成，有的占比超过 50%。
比如四川的省会成都，经济总量在省内所占比重高达 36%，人口总量占了全省的四分之一！ 难怪其周边的南充和泸州，在过去十二年中，房价涨幅双双垫底。 七普数据显示，南充的人口流失量位居四川省第一，达到 67.11 万人。人口的流失使得南充的房价犹如无根漂萍，近两年成交量不断减少，成交均价也是连连下跌。 今年开始南充的商品房均价已经快要跌破 6000 元 /㎡，新盘备案价和拿地价之间的地价差只有 3000 元，已经快到降无可降的地步了。 面临同样境遇的还有安徽的安庆、湖南的常德，都是被身边的强省会城市抽得干干净净。 2017 年有人在安庆买了一套房，本想等涨一波后卖掉，再去合肥置换，完成一次圆满的鸟枪换炮。 结果眼看着合肥的房价不停在涨，而安庆的房价却下跌了 30% 之多，七街板块最高峰时房价能到 1.2 万 /㎡，现在跌的只剩 7500/㎡。
经济收缩、资源枯竭 …… 跳了炒房的坑，或是吃了棚改的药，多少还有救治的可能。 但有一些城市，自身的经济和资源就在枯竭。楼市难免陷入困局。 包头和牡丹江作为十二年间房价涨幅垫底的两个北方城市，有着很多相似的地方。 根据包头市统计局的数据显示，截至第七次人口普查时，包头市 15 岁 -59 岁的青壮年人口，较 2010 年六普时，减少了 7.24%。
包头本身是以矿产和钢铁产业作为经济支柱的，产业结构较为单一。 前几年，包头对于煤矿大量开采，使得如今包头的煤炭资源已经濒临枯竭，城市经济开始走下坡路。 如此一来，就更加留不住年轻人了，房价也由于缺少有效的支撑，开始疲软。5 年间也就涨了两千来块钱，均价始终在七八千上下徘徊。
相比起包头，牡丹江的境遇更惨。 起码包头还有包钢，掌握着较为先进的钢铁工业技术，而牡丹江则是纯资源型的工业城市。 近些年随着资源的消耗殆尽，基础工业行业不断下行，城市的经济萎靡，大量的人口开始流失。 2010 年，牡丹江市的人口数量为 279 万，到了 2020 年，人口数量仅有 229 万。十年间，流出了 50 万人口。 缺少人口和经济支撑，牡丹江的楼市开出现了 " 鹤岗化 " 的趋势。 目前牡丹江的二手房价大约在 5500 元 /㎡左右，在不考虑通胀的前提下，2020 年牡丹江二手房房价跌回 5 年前的价格水平。 2021 年一季度的跌幅，直接使其房价倒退至 2007 年的水平。 一夜回到 15 年前！太惨烈了。 在牡丹江市阳明区、爱民区等地，都已经出现了总价 10 万以下的房源。 购买一套 55 平米的房子，首付仅需要 1 万元，月供 204 元。像这样的房源数量还不少。 在这些城市买房，几乎看不到未来。 ◎本文作者 | 宁侃侃 来源：ZAKER |
