编者按：房地产行业面临前所未有的挑战，外部因素诸如个别房企爆雷拖累行业、疫情反复、政策延宕等盘踞在行业上空。相同的大气候下，不同的企业活法儿各异，有躺平、有突围、也有逆势扩张。经济观察报系列报道，希望见证当下时刻，房地产行业中的反思、探索与坚守。 经济观察报 记者 丁文婷 在房企华东区域的投资圈里，滨江集团有着 " 杭州地头蛇 " 的外号。生于杭州长于杭州 30 年的滨江集团，2021 年在杭州市占率达到 14.6%，实现全口径销售额 1068 亿元，这是滨江集团自 2018 年来第 4 年位居销售榜首。 中指研究院数据显示，今年 1-5 月杭州房地产企业销售业绩排行中，滨江再次以 355 亿元销售额拔得头筹，是排名第二的万科的 3 倍，第三绿城的 5 倍。 在当前开发商普遍资金紧张、行业持续下行的状况下，滨江仍在杭州加速扩储。2022 年杭州首次集中土拍上，滨江以 184 亿元拿下 11 宗地块，成为当次土拍最大赢家。短短几日后，滨江又斥资 57 亿元接盘阳光城在浙江永康的 6 宗地块，1 个月内，将 17 宗土地收入囊中。 在 6 月 30 日杭州第二轮集中土拍中，滨江再次拿下 12 宗土地，成为最大赢家，今年上半年，滨江在杭州拿地金额超过 400 亿元。 克而瑞数据显示，2022 年上半年，拿地金额前五名为滨江、中海、万科、华润置地和建发，其中滨江以 467.3 亿元新增土地价值位列榜首。 在当前市场仍存在极大不确定、房地产行业风险尚未出清、房企融资没有明显改善的情况下，民企普遍拿地意愿不强，滨江为何在行业下行压力较大时期仍逆势拿地？ 深耕杭州 4 月 25 日，杭州首场土拍，仅半天时间，滨江集团就斩获了 10 宗地块，合计拿地金额达 171.6 亿元。其中包括与金地、萧山城建联合斩获临浦南未来社区地块、萧山区闻堰南地块。 下午一次性报价摇号阶段，滨江又以 12.7 亿元摇中奥体博览中心单元 BJ1704-13 地块。一天时间内豪掷 184.35 亿元在杭州拿下 11 宗地块，涉及杭州 6 个城区。而滨江在报名阶段就申报了超过 20 宗地块。 凭借在杭州的积极拿地，滨江跻身 1-5 月全国房企权益拿地金额榜单第 5，仅次于华润、建发、绿城和中海。 自 2018 年开始，滨江集团就开始加快扩张步伐，拿地销售比维持在 40% 以上，新增土地储备面积也不断增多。 CRIC 数据显示，50 家代表企业拿地销售比均值 23%，而滨江权益拿地销售比高达 47%，属于拿地积极企业。2022 年 1-4 月，滨江拿地销售比更是达到了 66%。 作为发家地，杭州一直是滨江集团的 " 粮仓 "。2021 年，滨江新增的 38 个项目中，有 35 个在浙江，其中杭州占了 18 个。当年，滨江通过公开招拍挂、收并购、合作等模式总拿地金额达 741 亿元，其中在杭州的投资达到 299 亿元，为杭州拿地金额榜第一。 截至 2021 年底，在滨江集团的土地储备中，杭州占 6 成，宁波等二三线城市占 25%，外省仅占 15%。 " 杭州一哥 " 滨江并不是没有想过走出杭州。2016 年，滨江开始谋求向全国扩张，同时向深圳和上海进军，然而两次外拓均因合作伙伴出现流动性危机等问题无疾而终。 多年深耕杭州也让滨江形成一套独特打法。中指研究院浙江分院常务副总经理高院生介绍，高度聚焦区域能把规模效应与管理效能发挥到极致。比如对于全国化房企来说，即使一个区域可能就一两个项目，也要养一个营销团队。而滨江在杭州的营销团队很灵活，这个项目卖完之后，立马就会有新项目补充进来，这是其他房企无法比拟的。 高院生表示，滨江从拿地到审批报建等各个环节速度都很快，不到 10 万平方米的项目，从拿地到清盘时间在 6-8 个月左右。 " 高周转优势可以迅速将规模做起来。" 一名闽系房企华东区域投资负责人告诉经济观察报，2021 年杭州第一批集中供地时，其所在企业研判后发现许多地块可能亏损，所以没有参与拿地，但滨江一举拿下 5 块。 " 算账的方式不同 "，他表示，其所在公司有 6%-8% 的投资利润率要求，但对滨江来说，虽然利润不可观，但仍能贡献业绩规模，加上管理成本优势。" 同样一块地也许它做有利润，我们做就亏了 "。 合作开发 与许多通过外部融资加杠杆实现规模扩张的房企不同，滨江选择通过合作做大规模，这也是部分房企冲规模的主要手段之一。" 滨江集团在今年杭州首批集中供地中拿下的 11 宗地块中，大多数都是合作的，即使有些没有合作拿地，后期也会引入一些企业合作。" 高院生介绍。 杭州第一批土拍结束后，滨江开始密集成立项目公司，为开发这些地块做准备，滨江在这些项目公司的持股比例普遍在 10%-40% 之间。" 滨江打法就是通过合作达到规模化发展，否则，仅靠自有资金，扩张规模肯定会遇到瓶颈 "，高院生认为，合作也是一种加杠杆方式。 相对而言，滨江对自有资金的把控颇为克制。经济观察报注意到，2021 年 12 月末，滨江有息负债为 472 亿元，其中 70% 左右为银行贷款，30% 为公司债、中票、短期融资券等交易所和银行间市场融资，无美元债、信托、商票等融资，融资成本 4.9%，这一水平与保利、建发等国企央企相当。 克而瑞数据显示，2016 年滨江销售额为 366.8 亿元，2018 年增长至 850 亿元，2019 年跨入千亿阵营，但当年权益销售额不足 430 亿元，权益占比不到 40%，2020 年权益占比回升至 51%。2021 年滨江全口径销售额 1691 亿元，权益销售比刚刚过半。 根据财报，2018 年和 2019 年，滨江少数股东权益占比在 26% 左右，2020 和 2021 年扩大至 35% 和 45%。2022 年计划竣工交付的 35 个项目，只有 8 个项目权益占比为 100%。 2018 年和 2019 年，滨江少数股东损益均超过归母净利润，其中 2018 年滨江实现归属于上市公司股东的净利润为 12.17 亿元，而少数股东损益却高达 19.35 亿元。2020 年这一情况有所好转。 今年 5 月召开的业绩会上，滨江董事长戚金兴表示，未来滨江拿地权益比目标在 60% 左右，" 都说滨江权益占比不高，实际合作过程中，95% 项目都由滨江开发建设，项目服务管理收入就达到 8 亿多，为利润做出巨大贡献，未来权益比例会逐步提高 "。 在当前房地产流动性风险频发的背景下，合作开发项目也存在一定的风险。2021 年 5 月，杭州首批集中供地中，滨江与融信联手斩获 4 宗地，但后续融信陆续退出其中 3 宗地。" 滨江收回股权动作是被动的 "，上述华东区域投资负责人透露，联合拿地后，由于合作方支付不出土地款，所以只能被动接手。2021 年底，滨江又收回了与融创 2 个合作项目的股权。今年 4 月，再次接手与新希望和新城控股合作项目的股权。 相互绑定 高度聚焦区域意味着与当地市场深度绑定，受杭州土地成本上涨及竞争激烈影响，滨江利润也受到较大影响。2021 年毛利率降至 20.72%，同比下滑 3.65 个百分点；今年一季度进一步降至 16.25%。" 在 2021 年二批次集中供地之前，杭州很多地块都是微利的，甚至是不赚钱的。去年第一批土拍，杭州地块的利润其实是负的，第二批的平均利润提升至 4 个点左右，直到去年第三批和今年第一批次土拍地块的利润才有所放宽。" 高院生介绍。 在 2021 年线上业绩说明会上，戚金兴表示，杭州第一轮集中供地拿到的 11 幅土地，平均收益率在 8% 左右。 市场选择也决定企业未来的发展成败，在当前形势下，选择回归高能级核心城市是大势所趋。一位上海本土房企华东区投资负责人表示，当前市场分化明显，无论大小企业的投资取向都是趋同的，杭州属于比较安全的 " 避风港 "。她将今年第一次杭州土拍形容为 " 捡彩票 "，只要是有钱有资格的企业都想参加。 根据中指研究院数据，50 家代表房企 2022 年 1-5 月拿地面积 TOP10 城市中，杭州位居第一。 在今年 6 月 20 日投资者关系活动中，滨江表示将继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。投资比例上，杭州 50%，浙江省其他市县占 40%，省外占 10%。 " 从 2021 年下半年至今，全国市场都在深度调整，比较而言，不论是新房流速，还是土拍表现，杭州还算韧性比较足的城市。" 高院生表示。 虽然 2022 年上半年杭州市场下行，但不同产品结构表现有一定差异。" 杭州目前市场需求还是以改善为主，刚需相对冷一些 "，高院生认为，滨江中高端产品迎合了目前市场的主流需求。 国金证券研报显示，2022 年 1-5 月，杭州总价 300 万元以上的商品住房成交套数占比超过 6 成，较 2021 年提升 14%。 随着 5 月中旬杭州对限购、限售等松绑，楼市开始出现回升。根据国金证券研报，5 月后三周，杭州新房和二手房成交量均逐周上涨，同比虽然依然为负，但新房同比降幅从 -69% 收窄至 -35%。 截至 5 月，杭州在售库存 230 万平方米，去化周期仅 2.6 个月。" 杭州新盘流速比较快，由于新房限价，与二手房之间存在价格倒挂，加强了购房者对未来价格上涨的预期。" 高院生表示。 来源：ZAKER |
