本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图片来源：图虫创意 6 月 30 日，戴德梁行发布 2022 年上半年广州商办市场报告，报告显示，广州甲级写字楼市场需求有所放缓，空置率和租金一升一降，但金融业及专业服务业仍带动市场成交。 上半年，广州甲级写字楼空置率上升至 9.6%，租金则下行至 173.9 元 / 平方米 / 月。 戴德梁行研究部高级经理汪骊珠表示，" 市场充满不确定性因素，一些企业的决策周期包括办公租赁上的决策流程有被动延长的趋势，导致企业在办公租赁方面持观望和谨慎的情绪 "。 一般而言，新增供应的入市会对市场的吸纳起到一定的刺激作用，上半年，广州录得 33.2 万平方米新增供应面积，超过去年全年供应量的七成，但汪骊珠表示 " 从短期来看，由于整个宏观环境承压，新增供应的刺激有限，上半年 18.7 万平方米的净吸纳量不及我们的预期 "。 值得注意的是，相比北京和上海，广州甲级写字楼长期维持了低空置率的状态，根据戴德梁行，上半年北京和上海的空置率分别为 13.9% 和 22.4%。 租金方面，考虑到年内还会有新项目入市，汪骊珠预判，短期内广州甲级写字楼租金水平仍然会面临一定的下行压力。 从行业来看，上半年行业需求表现出现分化，TMT、房地产及建筑业受到行业调整的影响，需求表现谨慎，而金融业及专业服务业需求活跃，并成为租赁成交的主力。 根据戴德梁行， TMT 行业租赁成交面积占比由 2021 年末的 28.6% 萎缩至 2022 年上半年的 18%；房地产及建筑业则由 9% 萎缩至 4.7%；金融业、专业服务业则表现亮眼，与 2021 年末相比，其成交面积分别扩大 6.4 和 9.8 个百分点，占到全市总租赁成交面积的 23.6% 和 22.3%。 今年 6 月，广州市发布《关于进一步强化金融服务支持疫情防控推动经济平稳健康发展的通知》，在疫情防控趋严的背景下，金融行业对经济平稳健康运行的支持和保障作用得到强化。戴德梁行指出，从区域的选择上来看，除了珠江新城之外，琶洲也是这类行业选址的重要考虑，而随着新兴区域产业集聚效应的扩大，企业对于财税金融、人力资源、广告咨询、法律等各类专业服务的需求也将不断上升。 尽管广州甲级写字楼市场整体承压，却也不乏可圈可点的表现，戴德梁行项目及企业服务部董事汪子浩指出，" 在经济没有那么好的情况下，近几年，广州核心区域的优质甲级办公物业出现了非常奇妙的现象，出一栋卖一栋 "。 " 出一栋卖一栋 " 指的是 " 只要有业主愿意拿一栋物业出来整售，他立刻就能在市场上找到买家 "，其中，珠江新城和琶洲区域是整栋成交的热点区域。时代财经了解到，太平洋保险以 34.9 亿元的总价买入位于珠江新城的粤海金融中心 T1 栋 38 层超甲级写字楼，东升实业、丰树集团和凯龙瑞基金则各自在琶洲区域拿下一栋写字楼，三宗交易总金额合计 70.2 亿元。 汪子浩表示，受疫情及实体经济压力的影响，近两年广州甲级办公物业市场承担一定压力，但核心商务区空置率表现坚实，远低于我国其他优质商务区，市场发展健康；其中，琶洲作为近年楼宇交付最密集区域，其空置率出现结构性上升，但仍优于深圳福田、罗湖等成熟商务区。 他认为 " 出一栋卖一栋 " 的背后，是商务区的招商模式由房地产商承包开发建设及后期运营管理的传统开发模式，转向直接引入产业主体进行开发建设的新兴开发模式，这种模式的好处在于前期以土地直接绑定产业主体，为区域未来的发展奠定产业发展方向，保障商务区建成后的产业导入的纯粹性。 零售市场方面，同样面临宏观市场和疫情的影响，上半年在购物中心品牌轮换及外围商圈新项目入市的双重作用下，广州零售商业供需两端活跃度有所下降，空置率上升至 5.7%。 不过，疫情下高端购物中心在承接消费者对于线下消费的环境、服务等升级需求中体现出优势，以体育中心为代表的核心商圈积极调整最优层的品牌布局并积极引进首店，布局的调整令核心商圈的平均租金水平保持温和上涨，带动全市最优层平均租金水平微升至 776.1 元 / 月 / 平方米。 戴德梁行在其报告中指出，考虑到疫情对市场的影响存在滞后性，下半年全市零售物业租金及空置率或将双双承压。 值得关注的是，宏观经济承压为市场带来了一些新的变化，消费者更加追求理性消费推动折扣零售业态的兴起，汪骊珠表示，目前已 " 观察到现在有一些零售的折扣店在积极地拓张，进入到购物中心的一二层以及社区商业等不同的消费场景，比如荔湾商圈落地了首家盒马生鲜奥莱店，白云区的 5 号停机坪也是引进了广州首家 UR 奥莱店 "。 来源：ZAKER |
