大湾区四大天王（广深莞佛），目前集体进入了深度调整中。 对于普通人来说，市场越冷，越不敢下手。 但是对于投资客来说，市场越冷，他们下手越狠。 5 月 21 日东莞迎来了新政 2.0，外地人买东莞的门槛再次降低了，仅需一年社保，本科 6 个月，还可以补。 市场随即像打了鸡血一样，各大中介在朋友圈狂欢，据说去年转行做外卖员，做滴滴司机的中介又重返地产行业了。 而业主呢，立马涨价！ 在东莞新政 1.0 版本出来后，据说一些地段不差的新房就已经把折扣收起来了。
4 月份，东莞新政 1.0 版本出台，二手房就开始有暖意了，五月份 2.0 版本出来后，二手房成交量持续攀升。
房价更是创下近三年来的新高。 如今全国楼市信心普遍不足，大家都对后世没有信心，东莞的开发商和业主态度却发生 180 度转变，甚至还敢逆势涨价？ 看完这篇文章，你就知道为什么了？ 这段时间呢，和我们咨询东莞的投资客实在太多了，大家听到了东莞限购松绑后都心痒痒。 所以我们团队特意去东莞考察楼市了，今天就和大家说说目前东莞最新的楼市情况。 这是一篇硬核的 6000 字调研长文，如果对大湾区或者对东莞楼市感兴趣的，一定要认真且耐心的把全文看完！
东莞分为 32 个街镇，六大区域。 东南临深片区、松山湖片区、滨海片区、中心城区、东部产业园、水乡片区。
（5 月 16-5 月 22 成交量价） 在这几大片区当中呢，最值得关注的便是松山湖片区，滨海片区，中心城区和临深片区。 松山湖 松山湖片区包含松山湖、大朗、寮步、大岭山等。 其中松山湖是东莞难得拿得出手的一个区域了，当然房价也是东莞的天花板了。 4 月份新房网签价格已经突破 5 万，供应量还极少，目前仅有中海松湖林语和深业松湖云城，都是仅剩一些大户型。 松山湖二手房去年最惨的时候，也是笋盘满天飞。 比如光大锦绣山河，一套约 140 平的户型，总价仅 600 万，折合单价约 4.2 万 / 平。
但是今年回来后市场就慢慢恢复理性，3 月份成交了 30 多套，最高成交单价已经去到 7.3 万 / 平！
现在挂牌价基本都在 6 万以上。 还有万科松山湖壹号，虽然参考价是 43153 元，但是 145 的小户型挂牌价已经去到 7 万以上。 大部分人是买不起豪宅的，不过我觉得可以把豪宅当作一个信号，豪宅市场的回暖，下一步就是改善产品了。 再来看看寮步，这个夹在松山湖和城区之间的街道。 我们去看了一个新盘，保利金地顶峰，单价 2.8-3.2 万毛坯，现在只剩下最后两栋了。
目前周边的城市界面真的不敢恭维，不过未来规划倒是挺好的，后面会有保利卓越中环广场和山姆会员店，打造成寮步的新中心。 保利金地顶峰地块后面是保利的新盘，前年最贵卖到 3.8 万，还要摇号。 尽管他们的价格对比去年初也有微降，但因为最近市场有暖意，不愁卖，所以不会配合外地客等待资格。 而且销售说目前买他们新房的大部分都是本地投资客。 南城 很多人说东莞破，他们大概是没有去过南城，南城看起来就是新一线城市的模样。 目前基本上是以二手房市场为主，新房零供应。 前年南城的涨幅也是十分厉害，万科金域华府在 2021 年初，小户型单价最高也是卖到 6.5 万，后来指导价（39600 元）出来后，价格从 6.5 万一路跌至 4 万多，还无法成交。
去年 10 月份：77 平，总价 320，单价 4.1 万。 但据我所知，在新政前后，已经有一波投资客专门盯着南城的二手房，尤其是西平，算是南城自主投资比较适合的区域了。
有了投资客的加持，政策放松后的连续两周时间，南城的二手房成交异军突起。
要知道二手房网签一般都是延迟了，所以这批投资客早在新政颁布之前就已经盯着东莞市场了。 嗅到放松的消息后立马出手，南城一些笋盘基本上被扫走了。 现在金域华府的价格虽然没有回到去年的最高峰，但基本上稳定在 5 万多，77 平两房，基本都是在 420 万以上。 不得不说，投资客的眼光真的太毒辣了！快准狠！ 滨海片区 滨海片区包含了沙田、虎门、长安，厚街四个镇。 最近东莞比较火的一个新盘就是厚街的时代天韵了。 厚街位于南城和滨海新区之间，虽然这个盘位置有点偏，周边配套比较缺，不过厚街的可选的新盘不多了。
时代天韵胜在价格便宜，当时首付能做 1.5 成，3 年免息，而且去南城也方便，所以比较受本地刚需欢迎。 沙田的新盘也不多，最近越秀天悦江湾刚刚推出了样板房，吹风单价 2.3 万，不过我在周边转了一下，觉得对比周边二手房性价比不算高，大家可以多对比。 而大家常说的滨海新区，仅仅包含长安和虎门。 滨海新区呢也被誉为东莞的 " 前海 "，从距离来看，前海扩容后，和滨海新区就是邻居的关系了。
除了松山湖之外，目前东莞大部分的高新企业和一些产业链都是集聚在滨海新区，包括 oppo，vivo 等。
有地利加持，而且滨海新区自身实力也强，去年东莞 32 个街镇中，gdp 排名一二名的就是滨海新区的长安和虎门。 这也是为什么滨海新区成为了投资客眼中的香饽饽。
不过滨海新区的主战场在虎门，长安项目不多，总价还高。 虎门因为新盘多，竞争大，有的新盘也不是那么好卖，所以给出的折扣十分吸引人。
比如位于虎门高铁站（TOD）旁边的某项目： 备案价 96 折、首付 0.5 成、两年分期免息、2 年后才开始还月供 虽然价格不低，但是给出的条件太适合投资了，成交很好。 接下来的东莞土拍中，一共推出 8 宗地，虎门就占了 3 块，可见未来很长一段时间，虎门都是滨海新区很热的板块。 临深片区 如果用两个字来形容临深片区的话，我觉得就是" 捧杀 "。 我记得在 2019 年之前，当时市场上所有的声音都在捧临深，尤其是凤岗，因为凤岗直插深圳龙岗，从凤岗去罗湖，福田比坪山去还近。
所以大家都认为凤岗是东莞未来的价值标的。 但就像我之前所说的，靠外溢的区域永远都跑不赢有产业支撑的区域。
大家可以看看 2019 年的新房成交价地图，当时凤岗的价格和松山湖是一个等级的，新房均价 3 万左右，比城区还高，更是远远甩开了虎门寮步大朗这些区域。 但是三年后呢？我们看看 4 月份东莞新房成交均价。 凤岗的新房成交均价是 3.1 万，而松山湖已经站上了 5 万了，东城南城都是 4 万以上，大朗大岭山也涨到了 3 万，虎门更是从 1.7 万涨到 3.1 万。
这一轮上涨，临深彻彻底底完败。 临深最大的风险就是限购，一旦没有了深圳的刚需之后，临深板块冷的比卖火柴的小女孩出去卖火柴那天还冷。 一直到现在，松山湖、城区、滨海新区的热度都开始慢慢起来了，但是临深反应还是最慢的。 最惨的就是前年高位拿地的保利招商锦上，当时地价高达 25857，闯进东莞地价前五。
新盘备案价最高更是达 47028 元 / 平，经过一轮轮打折，最低降到 3 万多，首付 15 万起，还能分期。
现在市场都在喊，希望给临深四镇放开限购，让深圳外溢刚需入场。 临深能不能起来，接下来就要看政策给不给力了。 不过长期来看，我都不是特别看好这些纯靠外溢支撑的区域。 最关键的一点是：东莞老板的购买力，绝对比买不起深圳去买东莞的深圳打工人要强。 这句话有点拗口，大家可以多读两遍。 所以呢，相比城区、滨海新区、松山湖这种强势板块，临深的房价是有天花板的，不能比深圳郊区贵。 在 2020 年最火的时候，市场上甚至出现了 " 买不起东莞 " 去买深圳的声音，临深都卖到 4 万了，而光明龙岗平湖也还有很多四万多的房子，这明显不合理。 比如前两天 6 月 7 日黄江科学城时区拿下了预售证，备案价 36887.78 元 /㎡，创下黄江房价新高。 这个价格估计得站几年岗，毕竟隔壁深圳的光明金地明峰府、中海观园、联发悦尚府，受限价影响，房价也仅在 4 万出头。 即便放开了限购，深圳外溢的刚需咬咬牙都会选择买 4 万多的深圳，大不了买个小户型的。 所以临深自住适合，投资的话大家一定要对比价格。
看完上述各大区域的楼市现状，大家发现没？ 目前的行情，很多都是投资客撑起了东莞市场！ 其实目前，无论是新房还是二手房的成交，对比过去几年来看，都处于历史低位。
一般我们认为市场真正回暖应该是量在价先，目前东莞价格是起来了，但成交量并没有起来。 这种现象非常奇怪，只能说，市场主要是投资客撑起来的，刚需并没有进场。 东莞和深圳一样，也有二手房指导价，如果指导价不松绑，刚需是很难入市的。 相反投资客可以通过经营贷等各种方式入场。 再来看看东莞的楼市基本面。 其实目前来说，东莞的新房库存已经处于近三年来的高位了。 截至 5 月底，东莞一手住宅库存面积约 346 万平，同比增加 43%，但是幅度开始收窄。
按照过去 3 个月平均消化速度测算，去库存时间需约 14.5 个月，同比增加 7 个月。 按照过去的经验来看，东莞的去化周期在 10 个月左右才是比较正常的，而市场火爆的时候甚至低于 5 个月。
二手房其实也差不多，目前链家挂牌有 4.3 万套，比起 5 月中增加了 1000 套左右。 一般新政出台后，各大城市都会出现二手房挂牌量增加的现象，东莞也不例外，但是从一千来套的成交量来看，刚需明显没有着急跟风上车。 即便如此，市场处于低迷态势，为什么投资客却依旧选择上车东莞呢？ 一、城市自身的实力强，购买力有钱且低调。 东莞的 gdp（全国 23），人口数据（1046 万）那些我就不费唇舌了，大家应该看过不少。 就产业来说，东莞是少有的从低端加工业转型成功的城市之一。 大家回想一下以前对东莞的印象就是 "yellow 产业 " 和低端的加工制造业。 后来在 2009 年金融海啸和 2015 年扫黄后，东莞痛定思痛，谋求转型，现在东莞的新名片是松山湖，滨海新区，是华为、oppo、vivo 这些高科技产业。 当然以上是大家耳熟能详的企业，其实还有很多上市的高新产业。 当天我们在长安转了一圈，别看环境差，都是工厂，但是随便拎出一家都是很牛逼的上市公司。
我在天眼查查了一下这些企业，一个比一个厉害。 东莞的企业和东莞楼市完全相反，一个极尽低调，一个极尽高调。 很多人疑惑，东莞都是打工人的城市，凭什么房价那么贵？ 虽然都是穿着工服，吃着 " 美食一条街 " 不到 10 块钱一份的湛江炒粉。
但是东莞彼时有技术、有学历的 " 打工人 " 和从前流水线的打工人，收入完全不一样。 加上东莞的商业是真的不发达，大型的高端的商场都很少见，就城区万达人气旺一些，吃饭的话饭堂也能搞定，东莞打工人挺能存钱的。 这些高新科技企业肯定还有很多上下游产业链承包出去的，这些产业链养着多少大小老板啊，大家绝对不能小看东莞老板的购买力。 这些人未来才是东莞房价的有力支撑。 二、房价持续上涨，本地人对楼市信心较足，投资氛围浓。 近五年以来，不管市场是熊市还是牛市，东莞的房价适中保持稳定上涨的趋势。 这里我给大家回忆一下东莞楼市这一轮完整的周期。 东莞每轮上涨都是紧随深圳之后，2019 年 11 月深圳取消了豪宅税之后，东莞在 12 月开始有了上涨的苗头，2020 年迅速猛涨，市场热度和房价上涨的幅度一点都不比深圳弱。 而且东莞不在 70 成房价指数监测中，所以市场上骚操作不断，当时还出现了抱团涨价、暴力拉升的乱象。
2020 年疫情，楼市经过疫情短暂的休克后，市场以迅雷不及掩耳之势暴力反弹。 2020 全年东莞新房成交量明显起来了，那时是东莞楼市最高光的时刻。
一直到 2021 年东莞房价还是呈上涨趋势，不过因为当时全国调控一盘棋，东莞也不列外。 尤其是去年 10 月份二手房指导价出台后，东莞的二手房的成交量明显受重挫，市场蚌埠住了。
去年东莞的房价开始进入了横盘阶段，部分 " 被指导 " 的二手房价格开始从高位回落。 但整体来看，东莞的房价始终保持平稳上涨的趋势： 根据东莞市住建局和不动产登记中心的数据： 2018 年 12 月全市新房成交均价达17876 元 / 平方米，此后的五年分别为20962 元、25541 元、25784 元、29376 元 /㎡。
新房单价从 2018 年的单价 1.7 万，到今年的接近 3 万，不到五年时间，东莞整体的涨幅达到 64%。 而二手房呢？ 近五年也是一路上涨的，2021 年全年的成交均价为 2.32 万，最高峰发生在去年 2 月份，二手房均价为 2.52 万。
不过二手房指导价后，去年 12 月已经回调至 2.04 万，现在基本徘徊在 2.1-2.2 万之间。
回顾这五年的楼市轨迹，东莞房价基本上稳定上涨。 但从去年下半年到现在，出现了一个回调的区间，二手房价格稳住了。 加上政策放松了，于是第一波本地投资客率先入场。 比如这次松绑新政一落地，离婚买房取消两年限制，还可做首套，第二天东莞民政局离婚就排不上号了，而且连续一周都是爆满。
难道真的这么巧合，大家集体离婚，这里大家想想也知道是为了什么？ 所以说，东莞房价异常反弹，全靠本地强大的投资群体，当然这个 " 本地群体 " 也有来自大湾区的输血。 东莞左（广州）青龙，右（深圳）白虎的地理位置，决定了东莞的购房群体不仅仅是东莞本身，还有来自广深两地。 整个大湾区的关联度非常深，像我们平时即便不是周末，从深圳去东莞经过道路都是堵车的。 很多深圳老板也会去东莞开设工厂，这些老板吃过深圳房价的红利，也会想要去东莞买。 这也是为什么去年东莞调控的时候，禁止企业名义在东莞买房，就是因为太多老板通过企业买房来钻漏洞了。 这些老板，你也可以说是广州深圳投资客，但也可以说是东莞投资客，也许人家在东莞也有厂房。 我一直说东莞楼市就是一个迷你版的深圳楼市。 过去深圳投资炒作那一套基本复刻在东莞了，就连东莞不少中介都是从深圳调过去的。 而现在，东莞只是稍微降低了外地人的购房门槛，外地投资客已经开始组团进场了，你说你要是东莞的业主，你涨不涨价。 三、东莞对于楼市的态度鲜明 观察了东莞这一轮完整的周期后，我发现东莞的政策来的快，去得也快。 深圳是碍于一线城市的体验，和超严格的调控无法动弹，但是东莞不一样，又不是省会城市，也不是一线，所以尺度总是大些，而且态度也很鲜明。 比如 2021 年，半年内连续 6 次调控，市场直接麻了。 今年风向掉头后，东莞的松绑多迅猛啊，同样半年内来几条利好政策，四五月直接出台两次利好，一个比一个猛。 无论是调控还是放松，东莞都舍得下猛药。 所以投资客和刚需都能读懂地方的声音，同进同出。 本来呢，上个月东莞还是可以深莞两地交社保的，后来看到市场好转，又不允许了。 说白了，就是觉得自己人够用，市场基本面很好，用不着外地投资客入场。 但要是 6 月份成交量起不来，估计限购还会有一轮放开的。 每一轮放松，东莞给外地投资客留下窗口期都不会太长。 这也是为什么即便现在东莞楼市成交依旧冷淡，依然有投资客愿意进场，毕竟外地人，能买入东莞本来很难。 而且真正眼光长远的投资客是敢于逆势操作的，东莞现在正在处于调整周期，也许还会持续一段时间，不知道留给外地想买的客户窗口期会有多长？ 来源：ZAKER |
