6 月 2 日，建业地产 ( 0832.HK ) 开盘即涨超 26%，此前晚间的一纸公告揭示了异动的起源。 6 月 1 日晚间建业地产披露消息称，控股股东恩辉投资拟作价 6.88 亿港元，向河南同晟置业有限公司（下称 " 同晟置业 "）出售建业地产 29.01% 股权。此外，同晟置业还将认购建业地产发行的本金额不高于 7.08 亿港元、2024 年到期可换股债券，可由双方同意将可换股债券延期 12 个月。交易完成后，恩辉投资对建业地产的持股占比变为 41.1%，仍为后者第一大股东。 而站在同晟置业背后的，是河南省铁路建设投资集团有限公司（下称 " 河南铁建投 "），由河南省政府全资拥有，也就是说建业地产迎来自己的国企白武士。 在大部分民营房企依然面临融资压力的背景下，能够率先成功吸引有实力的大股东支持，意味着建业地产有机会率先破局，有效缓解公司当前面临的经营和债务压力。同时，河南铁建投的国资身份，也可对公司资产质地和信用形成背书和托底，建业地产有机会借此获取更多融资机会。 市场亦对建业地产引入国资高度看好，除股价显著上涨外，公司美元债劵价格也同步大幅走强。建业地产 8 月到期的美元债，6.875% 债券每 1 美元涨 16 美分，至 79.7 美分，创下该债券 2019 年 8 月发行以来的最大单日涨幅纪录，反映出市场对此次交易带来公司信用基本面提升的良好预期。 一、积极作为牵手国资，打开发展新格局 在当前行业形势下，率先成功引入国资无疑是令许多同行艳羡的，但建业地产与河南铁建投的牵手绝非偶然。 首先，此次事件是建业地产主动作为，积极争取的结果。通过盘活不动产、加速项目销售去化及回款、优化融资结构、积极开展融资工作、严控资金支出、以收定支提高资金使用效率等多项措施，建业地产在过去两年有效缓解资金压力，按时偿还了之前的美元债，以 " 不躺平 " 的态度保持了相对更好的信用资质，也证明了业务韧性，一定程度上减少了合作方的后顾之忧，促进了合作的更快落地。 而站在所处地域和业务性质层面看，建业地产深深扎根河南，建业集团更是贯穿了河南普通百姓生活的方方面面，河南铁建投则以 " 为河南建好铁路，造福亿万河南人民 " 为初心，一方面支持建业地产有助于稳定稳定河南房地产市场、稳定河南经济大盘，这与国家今年 " 稳增长 " 的战略主线充分契合。 另一方面，双方业务具有极强的互补性，随着未来合作的深入，双方有望通过市场化运作的方法，整合各自的品牌、产业、资源等优势，在房地产综合开发、城市基础设施建设、城市综合开发运营、房地产项目代建、装配式建筑、物业管理等众多领域实现共赢。 二、" 稳经营 " 一揽子计划稳步落地，关注深层次价值重估机会 事实上，引战国资只是建业地产 " 稳经营 " 一揽子计划中的一个环节。 根据此前公司业绩会上的高管发言，今年建业地产将在五个层面落地策略，保障公司经营发展，目前来看大部分的项规划正在有序推进。 一是，公司提出确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收账款。2022 年 1-4 月建业地产实现合同销售总额 88.97 亿元，尽管在不可抗力下同比去年有所下滑，但在克而瑞同期发布的 " 中国房地产企业销售榜 TOP100" 中，建业地产的排名同比去年上升了 2 个身位，由此可见公司的去化策略正在发挥效用。 二是，公司加强了与外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法等盘活不动产。从去年年底与中国电建地产集团合作开始，今年以来建业地产又相继与中海企业集团、万达集团达成战略合作，同时就旗下文旅业务与河南老家文化旅游发展有限公司开展股权合作，在地产行业大变革时代积极适应变化，上述举措固然有舒缓资金压力的因素，但未尝没有摆脱 " 包袱 " 轻装快行的考虑。 三是，优化融资结构，在目前境内外融资环境相对较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大境内融资比重。这一点引战河南铁建投无疑是其中典型，借助此次主动引入国有战略投资，建业地产将进一步优化股权和治理结构，完善现代企业机制和决策机制。而在政府的信用背书下，建业地产将有机会打通更多融资渠道。建业地产也表示，通过对年初既定缓解资金压力专项工作的落实，公司有信心按期偿还 8 月到期的 5 亿美元债。 笔者认为，相较于消息层面的短期刺激，公司上述种种战略执行的定力和风格转变，是市场更应该关注的重点，这或许关系到投资者能否把握建业地更长期成长和价值重估机会的关键。 小结 环视当前的地产板块，政策市场销售两端的表现无不暗示着行业拐点的临近。 " 稳增长 " 指导方针下，国家高层多次发声，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 站在当下时点来看，行业经历了出清，迎来的新的转折点，建业地产这类优质房企熬过了至暗时刻，其在逆风期构建的可持续经营能力与优势也将在顺风阶段进一步放大，尤其是此次的率先成功引战国资更将开启公司跨越式发展的新时代，在行业大环境的共振之下，有望为市场带来更大的惊喜。 来源：ZAKER |
