如今的经济，像极了 2008 年，遍地都是恐慌情绪。 救市大潮轰轰烈烈，但乍一看，政策一个接一个，楼市还是没什么起色。 四月，全国成交数据继续跳水，商品房销售量和销售金额跌幅超过 4 成。 有些城市房子多到什么程度？要整整 12 年才能卖完。 央妈接连两次定向降息，房贷利率来到历史低点。结果确实，越来越多人讨论提前还房贷，没买房的则表示： " 我缺你那点利息吗？我缺的是首付啊。" 信心跌到谷底。然而，有一群人动手了，悄悄抄底楼市 …… 土拍春寒料峭，到处都是国家队救场的身影。 超过六成的百强房企，至今一块地都没拿。 但有这么一家民营小房企，偷偷掏出了自己的全幅家底。" 我梭哈了！" 众安集团，去年营收仅仅 49 亿，根本排不上号。一次性砸下去 39 亿，硬是在杭州群狼环伺的土拍市场上，抢下了 5 块地。 要知道，这家公司是在香港上市的，总市值才不过区区的 15.5 亿港元。 这笔买地的钱，都够它买下 3 个自己了。 为什么这家一向谨慎、对风险最敏感的的民营房企，突然 " 梭哈 " 下场？ 当然是嗅到了利润的味道。 杭州这一轮土拍，政府调整了竞拍限价，按照测算，利润率能够达到 7-11%。 马克思说过，当利润达到 10% 时，便有人蠢蠢欲动。这话太准确了。
杭州的滨江集团测算过，去年首批地块的利润只能做到 1%~2%。 所以，规则一变，滨江集团立马嗷嗷地往上冲。第一轮土拍，他们一口气拿了 11 宗地。 看到了吗？ 楼市不是没有机会，而是没有发现机会的眼睛。 众安集团押注的未来科技城和三墩，基本处于一房难求的状态，是个火到不行的地段。 未来科技城的杭珹未来中心首开时，售楼处都还没有造好，要求有房家庭社保顶格，中签率还不到 9%。 三墩北的古墩彩虹轩，以没有售楼处、没有户型图、没有销售的 " 三无式 " 开盘，创造了 13.05% 的中签率。 这样的地段，那还有什么可顾虑的？砸锅卖铁，兄弟们冲啊。 比房企行动更迅猛的，还有 " 煤老板 " 组团。 今年五一，封控中的上海只卖出了 74 套房，连去年的零头都不到。 让人没想到的是，静安区苏河湾最近成交爆单，卖出了 40 多个亿。 谁在抄底？ 原来，买家是来自内蒙古的能源巨头——鄂尔多斯集团，买下了苏河湾中心的写字楼和车位。 其中写字楼物业总价 26.33 亿元，均价 5.8 万元 / 平米。
之前苏河湾中心卖出过两栋楼，均价在 6.9 万元 / 平米左右，现在买立省 1 万元 / 平米。 2019 年以来，项目周边写字楼的成交均价在 5.68 — 9.87 万元 / 平米之间。这次的成交价，已经接近历史最低价，也难怪买家觉得 " 价格合理 "。 差不多同一时间，苏河湾大悦中心项目一次性网签了顶楼 13 层（30-42 层），均价同为 5.8 万元 / 平米，成交总金额超过 16 亿。据说买家也是内蒙古能源企业。 " 煤老板 " 组团来了！但抄底上海滩的，不止他们。 据公众号楼典统计，去年共有 24 家上市公司，在上海购置了投资或自用物业，共花费了近 200 亿元人民币。 哔哩哔哩、360、阿里巴巴、京东、字节跳动等互联网科技龙头，纷纷下场圈地买楼。出手最阔绰的当属字节跳动，去年在上海的不动产投资超过 100 亿元。 买的是发展机会，买的是城市未来。 市场低潮期，观望情绪浓，正是低价抄底的好机会。 大众媒体上，闹得最喧嚣的抄底选手，大概是李嘉诚。 阔别内地市场十年后，李超人又杀回来了。 4 月，这位 93 岁华人首富突然现身广州白云山，随后和记黄埔就出现在广州集中供地的竞价席上。 5 月，东莞第二批集中供地日期渐进，业内传出和黄团队正在东莞频繁看地的消息。 抄底国内楼市，短短两个月时间，李嘉诚连续两次释放这一重要信号。 香港地产圈那些出名了厌恶风险的老狐狸们，也早就一个个排队跑回来了。 去年下半年，正当内房企频频爆雷，土拍市场降温，政策有宽松之势时，他们开始新一轮逆势加仓—— 2021 年 9 月，希慎兴业首进内地，以 35 亿元收购长实上海世纪盛荟广场 2021 年 12 月，香港置地时隔三年重返成都，以 22.3 亿元拿下两宗商住地 2021 年 12 月，新世界中国地产在深圳和广州拿到 3 宗城市更新项目 2022 年 1 月，嘉里建设以 133.29 亿元拿下上海黄浦区 4 宗地 …… 港资房企经历了半个多世纪的大浪淘沙，可太擅长逆周期操作了。2008 年和 2011 年的市场低迷期，他们也曾四处捡漏，低价拿地。 在 2021 年业绩发布会上，恒隆集团副董事长陈文博说，在这个环境下，反而可能成为买地最好的机会，他自己去年一直在内地看项目。 此时此刻，恰如当年。
经济震荡，有人欢喜有人忧。 有人慌慌张张地把现金拿去提前还房贷，急着甩掉包袱。也有人乘着低利率的东风，悄悄打开了抄底的魔盒。 东莞新政官宣后，虎门保利时区仅周末两天就成交了 72 套，单周收金 3.6 亿。 麻涌的华侨城云瑞府，启动线上认购仅 2 天，已有 94 组登记，超过所推 90 套房源，火到摇号。 苏州松绑后首周，市区新房和二手房全部成交翻倍。 售楼处座无虚席，样板间人头攒动，有项目已经开始缺货，下一批新推即将涨价。二手房热门房源挂牌一天就成交。
进退起伏，都是真实的市场现象。 有人在恐惧，有人在贪婪。谁才是对的？时间会给出答案。 最近一段时间，楼市的暖风不断。看得准的新举措能用尽用，5 月份能出尽出，央行也在全力以赴放贷了。 在封控的城市里，犹疑观望者众，市场冷冷清清，但也有新的机遇在不断涌现。 如何抉择，最终取决于我们对这个国家的信心。 ◎本文作者 | 瓜片 来源：ZAKER |
