 文 | 《财经》记者 张光裕 王博 编辑 | 马克 宣布放弃A股IPO仅5天后，万达商管集团释放出上市利好消息。 3月29日，万达商管集团与珠海市政府达成协议，重组后的万达轻资产商管公司将落户珠海横琴，珠海市国资委出资30亿元战略入股该公司。 从签约仪式规格看，双方对此次投资颇为重视。珠海市委书记郭永航、市长姚奕生、万达董事长王健林均出席仪式。
截图自万达集团官网 撤回A股上市申请时，万达商管集团公告中提到，将对轻资产商业资源进行重组，以尽快实现境内外上市。根据其引战决策可以推断，万达商管已锁定香港为新的上市地点。 获得投资的轻资产商管公司是万达商管集团的子公司。截至目前，该公司仍较为神秘，大概率仍在重组过程中，尚未成型。 天眼查显示，一周前，万达商管在珠海市注册了两家新公司，分别为珠海万达商业管理股份有限公司、珠海万欣企业管理有限公司。注册金分别为1亿元与1000万元，法定代表分别为万达商管董事长齐界和总裁肖广瑞。 万达官网发布的新闻稿称，万达商管现持有轻资产商管公司的全部股权。珠海国资委投入30亿元后，轻资产商管公司的股权结构将如何调整，目前仍不得而知。 据官网新闻稿，重组后的轻资产商管公司将不持有物业，而是全面负责已开业、在建及今后发展的所有万达广场的运营管理。 从商业模式看，该公司与近两年受港股投资者追捧的物管服务型企业非常相似。 某接近万达商管集团人士认为，“这个重组公司很可能是未来的上市主体。” 据万达商管2020年度中期的一份招债书，2020年前三季度，商业物业管理收入接近80亿元，占商管集团总收入约3成。此外，前述接近万达集团的人士称，对于非自持的万达广场，其部分租金收入也可能纳入新公司。 01 国资加持，打消投资者疑虑 万达需要国有资本来帮助它摆脱“政商关系不好”的标签。 2017年“两会”期间，时任央行行长周小川在新闻发布会上说：“投向体育、娱乐、俱乐部行业的对外投资，对国家没有好处，所以我们要进行政策指导。”体育和娱乐正是万达当时在海外重点投资领域，周小川的发言被认为是对万达的警告。 2017年6月下旬，一份银监会抬头的红头文件在网上流传，文件要求四大国有银行重点排查万达等公司跨境投资的资金来源。 不到1个月后，万达以637.5亿元的价格将77个酒店和13个文旅城的9成以上股权，分别卖给富力和融创。这笔巨型交易被市场解读为，遭银监会点名后，万达的融资渠道被锁死，大型银行拒绝给万达放贷，万达急需资金补充现金流，不惜断臂求生。 此后，投资人对万达政商关系的疑虑，成为商管上市的一大阻碍。但近期的公开活动显示，万达正不断释放打消疑虑的信号。今年2月底全国脱贫攻坚总结表彰大会，有三家房企被评为“全国脱贫攻坚先进集体”，万达集团是其中之一。 如今成功引进珠海市国资委做战投，万达再给投资者送上一颗定心丸。 除了改善政企关系预期，国资战投会对万达商管经营上各环节有所助益。商业地产资深人士杜鸿认为，万达商管今后的融资成本、难度都可能会下降，也将有更多机会参与国企合作项目。 02 万达和珠海相互需要 除了国资，珠海横琴的政策和区位优势，也对万达有很强吸引力。 与万达签约当日，珠海市政府官网发布了《中共广东省委、广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》。 针对横琴新区，政策文件称要“创新跨境金融监管模式”，建设粤澳跨境金融合作（珠海）示范区，大力发展高新技术、现代金融、商贸消费、文旅会展等重点产业。 而据万达官网新闻稿，重组后的轻资产运管公司除了收取管理服务费外，还计划提供针对万达广场内中小微企业的金融服务、大数据服务等。并与珠海国资合资设立投资平台，试点REITs（房地产信托投资基金）等业务。 万达商管之所以开发新业务，也是为上市铺路。金融、大数据、REITs，每一个关键词都正中投资者所好。 而将万达的蓝图与横琴新区的政策侧重点对比，不难发现二者契合度很高。政策所鼓励的，正是万达想发展的。于是，为了让构想能落地，而不只是空泛的资本故事，万达相中了珠海横琴。 横琴还有一系列已经落地的政策优势。税收方面，对于满足一定条件的企业，横琴按15%税率征收企业所得税，税率低10个点。金融方面，横琴有多币种土地信托基金试点；也在重点建设金融后台服务基地，探索与港澳之间更自由的资金往来。 从区位来看，一方面，珠海横琴近水楼台，为万达商管在港上市创造诸多便利。另一方面，华南市场大经济潜力高。目前，全国范围开业的万达广场有369座，其中广东省有25座。万达商管某区域高管认为，集团在华南布局的项目相对较少。将重组后的新公司设在珠海，有助于万达商管在华南市场的开拓。 不仅万达需要珠海，珠海也需要万达。 杜鸿提出，近些年大湾区发展迅速，但珠海的招商引资和经济发展缺乏亮点，其GDP在整个大湾区排名第七。不仅与深圳、广州的差距越拉越大，甚至比不过惠州。珠海亟需大型的招商引资项目，万达是优质招徕对象。 前述万达商管招债书披露，以持有和管理的物业面积排名，万达商管是世界第一大商业物业业主，万达广场是最主要产品。重组后的轻资产运营公司，将管理全部的万达广场。该公司落户横琴后，预计将为珠海贡献大量税收。 若真如前述接近万达商管的人士所言，新公司是商管集团未来的上市主体，那万达商管集团总部也可能随之迁至珠海，这将成为珠海市一块重要的招牌。 此外，3月29日发布的政策提到，文旅会展是横琴要重点发展的产业，建设区域文化艺术中心是珠海未来的战略定位。而在文旅会展、艺术体育等领域，万达有丰富的经验和资源，正是珠海所需。 |
