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阿根廷首都房屋租赁市场价格变化 房屋出租盈利能力已处于历史最低水平 ... ...

2020-3-5 13:23| 发布者: admin| 查看: 515| 评论: 0

摘要: 阿根廷华人在线2月26日讯 时秒编译报道 由于通货膨胀和比索贬值导致阿根廷人购买力进一步萎缩,阿根廷首都布宜诺斯艾利斯市的居民越来越难以承受日渐上涨的房屋租金。此外,许多居民大楼的服务管理费上涨甚至超过了 ...


阿根廷华人在线2月26日讯 时秒编译报道  由于通货膨胀和比索贬值导致阿根廷人购买力进一步萎缩,阿根廷首都布宜诺斯艾利斯市的居民越来越难以承受日渐上涨的房屋租金。此外,许多居民大楼的服务管理费上涨甚至超过了通货膨胀率。

根据Properati平台的数据,在2019年1月至2020年1月之间,比索计算的租金价格平均上涨31.19%,其中Villa Crespo区,Paternal区,Constitución区和Barracas社区的租金上涨幅度更高。

然而,从业主的角度来看,租房业务盈利也并不容易,房租的盈利能力已经处于历史最低位。根据房地产顾问公司的一项调查显示,出租一套有两个房间(约45平方米)的二手公寓,房主的年平均盈利水平为2.42%。

2017年,房地产市场由于抵押贷款业务的推出而出现增长,并且在贬值之前,租金回报率翻了一番以上,平均每年达到5.4%。但到了2018年,它已经大幅下降到约为3.5%。

根据社区的不同,二月的最新数据显示出了一些变化。房产价值较低的地区,其房租的盈利能力通常比市内平均水平更高。博卡区就是这种情况,为2.95%;昂塞区,为2.81%;Constitución区,为2.79%; 圣特尔莫区,为2.73%; 和巴拉卡斯区(Barracas),为2.63%。 相反,在房价较高的地区,例如Barrio Norte区,其盈利利润率下降到2.11%,这其中包括 Agronomía区,雷科莱塔-雷蒂罗区(Recoleta-Retiro)和Villa Crespo区。

房地产报告机构总裁何塞•罗扎多斯(José Rozados)解释说:“租金盈利能力是根据房产租金的年总收入除以房产价值得出的,即总收益。据悉,租金的盈利能力甚至低于通货膨胀率和工资指数(CVS)。 二手两房公寓的租金价格上涨了29%至30%。与去年同期相比,对外公布的房地产售价下跌了9%”。

罗扎多斯说:“据我们所知,自90年代以来,房屋租金的收入水平是历来是最低的。这种现象不仅出现在布宜诺斯艾利斯市本地的市场当中,与其他国家相比也是如此。例如,在西班牙,相同的计算方法(年租金总收入除以房产价值)得出的回报率为7.1%,而在迈阿密这样的城市中,回报率约为4%”。

根据该行业内代表的说法,目前低利润率并没有造成供应减少,因为总体而言,业主更希望自己的房屋有人租住,这样就可以不必承担服务和管理费用等成本,因此租金上涨有很大的灵活性,甚至低于年度通货膨胀。但是,这对那些购买物业以获得收入的投资者来说,不再吸引他们的兴趣。

但是,该领域的其他专家也警告说,当前房产对外公布的价值实际高于最终交易的价值。

行业分析家兼Maure房地产负责人索莱达•巴拉扬(Soledad Balayan)说:“目前,房产销售价格和对外公布价格之间的差距比正常交易时要大。如果想知道实际的盈利能力,则必须知道房屋的价值。还必须考虑那些无法转移到帐单上的费用,例如特别管理费或房地产佣金,这些费用现在由房屋所有者承担。“在某些情况下,有些费用已经占了租金的大约50%”。



房地产业表示,租金涨价的上限由工资的涨幅确定。另一个事实表明,租房的利润率很低,那就是越来越多的业主决定将房屋用于临时租赁业务,交给类似Airbnb这类的短租平台,使用这些平台的租户多数是外国和本地游客或需要在布市住宿时间低于一年的人。巴拉扬说:“临时租金的报价高于传统租金的增长率。市场上有很多这类的房屋。”

例如,在高档建筑的社区中,如今更常见的是以美元计价的房屋租赁广告,这些广告面向收入水平很高的外国或本地家庭。 根据 巴拉扬在不同平台之间进行的数据分析,Las Cañitas街区提供的租赁房屋中有34.7%的房屋以美元计算租金。

车库vs公寓
根据自由市场不动产Mercado Libre Inmuebles平台的数据,去年,布宜诺斯艾利斯市的车库供应量增长了30%。根据分析,在布宜诺斯艾利斯市场上,投资车库比购买公寓更有利可图。但是,从拉美地来看,蒙得维的亚的车库获利水平最高,每年为6.6%,其次是智利圣地亚哥的Vitacura和Ñuñoa社区,分别为6%和5.8%。回报最低的是布宜诺斯艾利斯,努涅斯(Nuñez),仅为2.3%,贝尔格拉诺区(2.6%)和巴勒莫区(2.6%)。

自由市场平台报告指出:“尽管车库市场有所增长,但这些物业的租金价格仍呈下降趋势。这种情况与当地货币兑换美元贬值,2019年的经济形势以放缓为特征,而且供应增加的趋势使价格趋于下跌有关”。

在价格方面,价格差异很大。努涅斯区和巴勒莫区车库售价最昂贵的地区,平均价格分别为29,535美元和27,960美元。虽然区域最便宜的车库月租金分别是Boedo区,San Cristóbal区和Monserrat区,对应的月租价格分别为48美元,49美元和50美元。

在车库租金赢利能力上,弗洛雷斯区(Flores)领先,占3.3%,其次是巴尔瓦内拉区(Balvanera)和圣尼古拉斯区(San Nicolás),占3.1%。 就美元价格而言,租金和销售均呈下降趋势。自由市场不动产详细说明了2019年车库租金的平均变化为-21%,而出售变化为5.2%。


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