阿根廷房租過高乏人問津，出租人學乖降低租金招徠房客

2009-3-2 11:40| 发布者: admin| 查看: 269| 评论: 0|原作者: VIOLETA|来自: 本站原创

為了刺激房地產市場，阿國國內許多屋主開始軟化，答應重新調整房地產價位，不管是房屋、公寓住戶、店面、辦公室或倉庫，現在最新的租金、租約合同期限、租約條款…等，都有了全面性的調整。

時下的屋主或店主，寧願用低一點的價位儘早出租住處或店面，也不願繼續留著成為空屋或空店，專家指出，現在有越來越多空店的原因，除了因為阿國房地產市場遭受國際金融風暴影響之外，國內房地產供需逐漸萎縮，民眾消費能力的削減，導致商業市場也跟著萎靡。

國內房地產業者都有同樣的感受，在最後這幾個月以來，阿根廷的房地產市場越來越萎靡，基乎沒有生機可言，感覺就像是得了「慢性病」一樣，而且沒有任何治癒的徵兆，因此，房地產業者和各屋主、店主們達成了共識，重新調整房屋和店面的租金或售價，據報導，目前房地產業者估計，阿國房屋和店面租金將降低百分之二十。

房地產專欄報導用這樣的標題描述時下的房地產市場：「危機時刻！」，就連房地產專家也認同，這是一個「如果不降價，就永遠別想成功出租」的時代。

房地產共識：

每當危機出現，各種趨勢走向也都會跟著出現，根據庫斯曼和萬可佛也德房地產公司﹝Cushman & Wakefield﹞的行銷經理賀爾曼‧費亨鮑恩﹝Herman Faigenbaum﹞表示：「時下房地產市場的趨勢有了不同的走向，簡單來說，現在的房租和店租變得便宜了，不過，空店數量也越來越多，尤其是以往從來不曾出現『空窗』的商業鬧區，現在居然有了『空盪』的感覺…真是讓人不可置信。」

不只是商業店面而已，現在就連辦公室、工廠、倉庫…等，也出現了「難以出租」的趨勢，不過，根據庫斯曼和萬可佛也德房地產公司﹝Cushman & Wakefield﹞的行銷經理賀爾曼‧費亨鮑恩﹝Herman Faigenbaum﹞指出：「現在出租狀況屬最棘手的就是商業店面，倉庫和工廠算還好。」

商業店面和連鎖商店出租現況：

據報導，自從發生國際金融海嘯，以及國內的經濟危機之後，阿根廷房地產市場最受影響的不外乎是商業店面，由於國民的消費能力降低，商店銷售大幅下跌，導致許多承租者無法繼續維持店面而提早解約，從那時起，國內各大商業區的空店數量便越來越多，然而，因為國內物價飆漲，民生用品花費不斷飆高，導致各店主也不願退讓，店租、房租居高不下，最後造成了店主、屋主和承租人兩敗俱傷的局面，這樣的情況僵持了不下一年之久，終於，房地產業者們說服店主聯合調整租金價位。

這是由阿根廷商業公會﹝Cámara Argentina de Comercio﹞的會長卡爾羅斯‧德‧拉維佳﹝Carlos de la Vega﹞所公佈的消息，根據該會長指出：「我們都應該面對現實、也『必須』面對現實。我們都清楚知道阿國國內的房地產現況不如以往，有許多商家都因營運不佳而關門大吉，而只要店面無法成功出租，居高不下的租金亦無法滿足出租人們高傲的心態。」

據報導，以整個拉丁美洲來講，阿根廷的房地產市場是近年來最「複雜」的市場，也是整個拉丁美洲房地產價位一直「僵持不下」的國家。艾爾德斯多‧央格﹝Ernst & Young﹞房地產公司的主席赫爾西‧可拉﹝Jorge Colla﹞表示：「根據我們所調查的結果顯示，在布宜諾、可爾多巴省﹝Córdoba﹞和羅莎莉歐市﹝Rosario﹞，仍然有不少店主『絲毫不肯退讓』，他們所要求的月租一次比一次高，這些店主們認為，只要物價繼續高漲不下，房租就有繼續調漲的理由，然而，非常明顯地，這幾個地區的店面承租人越來越少，空店數量也越來越多。」

另外，國際可里耶爾斯﹝Colliers International﹞房地產企業的主席馬爾歇羅‧蘇里班﹝Marcelo Sullivan﹞表示：「不少店主們意識到這個問題，這其實是導致阿根廷房地產市場蕭條的主要因素，店租的居高不下，是導致店主和承租人兩敗俱傷的主因。因此，我們可以發現時下有不少店主開始軟化，放下原本強硬的態度，並答應配合調整租金。」主席馬爾歇羅‧蘇里班﹝Marcelo Sullivan﹞說：「現在所有和我們合作的店主，都已經答應調整租金價位，目前我們能談攏的額度平均為百分之十左右，不過有些店主願意降低百分之二十的租金。」

另外，庫斯曼和萬可佛也德房地產公司﹝Cushman & Wakefield﹞的行銷經理賀爾曼‧費亨鮑恩﹝Herman Faigenbaum﹞也指出：「二零零八年十月和十一月，阿國國民開始強烈感受到國際金融風暴掃過的『颱風尾』，從那時起，國內的房地產市場便漸漸邁入停頓的狀態，一直到現在都還沒有復甦的徵兆，尤其是二零零九年一月份到三月份之間，房地產市場更是步入蕭條，我們希望和店主們達成共識、儘早調整租金後，房地產市場能有所起色。

行銷經理賀爾曼‧費亨鮑恩﹝Herman Faigenbaum﹞說：「我們估計從下個月起，國內的房地產市場將漸漸有所起色，雖然跟二零零八年同時期比較起來，成長速度也許會緩慢許多，不過，總是能抑制國際金融海嘯所帶來的後果。」

國際可里耶爾斯﹝Colliers International﹞房地產企業的主席馬爾歇羅‧蘇里班﹝Marcelo Sullivan﹞提出：「現在要達到正式簽訂租約合同的所需時間越來越長，其中最大的因素就是租金『談不攏』之故，如店主所要求的店租價位，承租者認為太貴，而承租者不斷試著壓低租金、討價還價的作風也讓店主感到不滿，因此，從雙方到房地產公司見面、正式聊起簽約事宜起，到真正正式簽約，期間大概要花上三個月至四個月的時間，有時候甚至因為價格談不攏而作罷。」主席馬爾歇羅‧蘇里班﹝Marcelo Sullivan﹞繼續說：「當然，這和各地區房地產市場的運作方式有關，我記得以前位於布宜諾市聖達菲﹝Santa Fe﹞大道上的店面，『成功出租』相當容易，想要讓它有空店才叫困難，但現在居然整個都變了。」

蕾達伊爾‧德‧拉莫斯﹝Retail de LJ Ramos﹞房地產公司的主席米歇爾‧格雷汗﹝Miguel Grehan﹞說：「每個地區的房地產市場都出現同樣的趨勢，不是簽約時間越拖越長，就是合約終止時間越來越提前。」主席米歇爾‧格雷汗﹝Miguel Grehan﹞指出：「二零零九年三月份是阿根廷房地產市場最關鍵的月份，該月，我們將正式宣佈和店主們所達成的共識，也許從三月份起，租約合同的時效改成一年也說不定。」

除此之外，主席米歇爾‧格雷汗﹝Miguel Grehan﹞繼續說：「至於租金，我們也考慮未來不要把三年的租金全部一次在簽約的時候寫在合同上，也許這樣對雙方都不是最公平的作法，或許將來租約合同的時效依舊保持三年，但每年租金的調漲幅度就讓店主和承租人私下協調，於第二年再簽一次小合約，第三年再簽一次…等，不過這都只是初步的考量，結果還要等房地產專家和店主們達成共識後才能定案。」

辦公室出租現況：

至於辦公室，專家指出，到二零零八年年底之前，阿國國內幾乎找不到任何標示出租的辦公室，因此，從那時起，國內辦公大樓和辦公室的出租價位便開始上漲，一直漲至每平方公尺三十七美元。

不過，現在國內辦公室的出租情況有了變化，其中包括：

1. 辦公室需求率大幅下跌。
2. 辦公室供應率大幅增加。

因此，國際可里耶爾斯﹝Colliers International﹞房地產企業的主席馬爾歇羅‧蘇里班﹝Marcelo Sullivan﹞指出：「要讓房地產市場達到供需平衡的狀態，第一，等待出租的辦公室數量不得超過百分之八。根據我們所調查的結果顯示，到二零零八年年底之前，阿國國內等待出租的辦公室數量只佔了百分之三，然而，現在卻已經超出維持房地產市場平衡的比例。」

因此，現在在國內擁有辦公大樓或辦公室的屋主，也決定配合房地產市場降低租金價位，他們可接受的額度約為百分之十至百分之二十，當然，這也必須根據辦公大樓的地點、辦公大樓內等待出租的辦公室數量比例、辦公大樓的建築狀況，以及屋主對於危機的「感應度」…等而定。不過再怎麼樣，阿根廷商業公會﹝Cámara Argentina de Comercio﹞的會長卡爾羅斯‧德‧拉比佳﹝Carlos de la Vega﹞強調：「國內的店主屋主們，都認為與其空著店，不如降價早點租出去更好。」

紛紛遷移的承租者：

不管是商業店面或辦公室都一樣，只要地點越好、越熱鬧、人潮越多，租金金額也會跟著相同的比例調高，因此，就算現在房地產業者調整租金金額，位於商業鬧區的店面和辦公室，租金在比例上依舊偏高。因此，現在有許多承租者紛紛「遷移」，寧願找個比較不那麼熱鬧的地點租店或租辦公室，以降低租金壓力。

目前租金最高的辦公室，都是位於布宜諾市瑪德羅港口﹝Puerto Madero﹞高級區、阿雷恩﹝Alem﹞區、羅馬廣場﹝Plaza Roma﹞區，以及大布宜諾北部地區的辦公室。

至於目前最普遍辦公室租金價位，大約為每平方公尺三十美元左右，這個價位其實對承租人來說已經算非常昂貴的了，因此，從好幾個月前開始，國內，尤其是布宜諾市，有不少辦公室承租公司提前解約，到較偏遠的地區尋找租金較低的辦公室，對時下的承租者來說，租金為每平方公尺二十美元的辦公室才算是最理想的。

例如，HSBC銀行就搬到布市南部Barracas區Cruz de Malta小鎮，那是一個正在開發階段的地區，不過從好幾年前開始，就有不少大公司到這裡找點。

蕾達伊爾‧德‧拉莫斯﹝Retail de LJ Ramos﹞房地產公司的主席米歇爾‧格雷汗﹝Miguel Grehan﹞也提到布市南部地區，他說：「例如因何尼耶絡‧烏也爾格﹝Ingeniero Huergo﹞大道、阿索巴爾多﹝Azopardo﹞街和美國﹝Estados Unidos﹞街…等地點，都是目前屬較搶手的地點，因為這些地方的租金偏低，對時下的承租者來說是最理想的地方。」

土地出租現況：

因為乾旱的關係，阿國國內有許多土地也逐漸出現「難得出租」的現象。據統計，在最後這段期間內，阿根廷正在出租的土地面積，足足縮減了百分之二十至三十，房地產專家指出：「根據我們估計，二零零九年靠出租土地過活的地主們，將減少總金額高達十二億三千萬美元的收入。」

另外，庫斯曼和萬可佛也德房地產公司﹝Cushman & Wakefield﹞的行銷經理賀爾曼‧費亨鮑恩﹝Herman Faigenbaum﹞也說：「根據我們統計，以往阿根廷的農地總租金金額一共高達四十五億四千八百萬美元，現在已經跌為三十三億一千八百萬美元。」

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