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按兵不动的科学城四盘,是要凑一桌麻将吗?

2021-10-22 23:50| 发布者: ANA| 查看: 1274| 评论: 0|来自: ZAKER

摘要: 铁肩担道义,辣手著文章。大家好,我是清醒哥。   昨天,我们盘了一下老黄埔“三剑客”今年的心酸历程,文章写出来之后(尴尬的老黄埔网红“三剑客”,要降价破局吗?),反响不错,有粉丝在后台催更,说什么时候 ...
铁肩担道义辣手著文章。大家好,我是清醒哥。

  昨天,我们盘了一下老黄埔“三剑客”今年的心酸历程,文章写出来之后(尴尬的老黄埔网红“三剑客”,要降价破局吗?),反响不错,有粉丝在后台催更,说什么时候盘一下黄埔网红顶流大壮名城。

  当时,清醒哥不假思索地回复说:“下回分解”,后来又陆续收到几个粉丝的私信,询问大壮的情况。

  果然,网红就是网红,即便想要安安静静的做个美男子,却还是不能如愿,周围想投怀送抱的是一波接一波。

  正烦恼怎么下笔时候,突然在阳光家缘看到了一个久违的名字:佳大瑞园,这个科学城板块的小透明加鸽王竟然也拿证了!看来傲娇了半年,最终还是向现实低头了。

  干脆,就直接盘一下科学城的大壮名城、保利罗兰、星樾山畔和佳大瑞园这几个“待嫁闺中”的楼盘,凑一桌麻将得了,反正看节奏,到时估计也是会打成一锅粥的。

  01

  大壮名城:大户型吹风价5.8-6万/平

  大壮名城今年开盘的次数不多,一次是5月份,一次是9月26日。国庆之前售卖主要是A2、A3、A5的小户型,许多人等待的大户型则一直被大壮藏着掖着。

  不过近期有消息说,A2、A3、A5栋的大户型将会在本月底开盘,目前正在冻资阶段,其中,102平的三房冻资10万,118-139平四房冻资30万。

  据悉,大壮名城这次主要推货量总共360套,是国庆节前大壮推新数量的两倍,大部分是朝南户型,比小户型的品质要好。

  但需要指出的是,大户型的单价要比9月份的小户型贵上许多,目前吹风价在5.8-6万/平左右,而A2、A3、A5的小户型开卖价格是4.8-5.4万/平,价差太大。

  如果按照5.8-6万的吹风价,大壮的销售成绩可能会被打折扣。

  因为在9月26日那天晚上,大壮的销售热度就没延续5月份“秒光”行情。况且,在楼市遇冷的情况下,不少人原本就在持币观望,现在大幅加价,无疑会让购房者更加望而却步。

  再来看看户型方面,这次开卖的A2、A3、A5栋房源主要有102㎡、118㎡和139㎡三种户型,采用的是3梯6户设计。其中,118㎡和139㎡用的是横厅设计,突出卖点是南北对流,采光比较好。

  左右滑动

  不过话说回来,再怎么高端大气上档次的设计,到了大壮这个靠卖“营养保健品”起家的开发商手里,可能都会是另一番模样。

  近期,A6、A7栋的业主在验楼后反映,大壮的装修和名字一样,真的土的不行,不过,有网友因此反讽道:捞到尽头便是潮。

大壮大堂的门

  据说,业主看了之后,心里直骂大壮铁憨憨,不懂时尚和风情。最终业主恨铁不成钢的手把手教大壮这个地主家的傻儿子怎么整改的更加时尚。

  未来A2、A3、A5是否会和A6、A7业主一样,遇到这样“操心”的问题,真的很难说。

  02

  保利罗兰国际:吃肉没赶上,挨刀有份

  吃肉的时候没赶上,挨刀的时候有份。在黄埔市场,这样的倒霉蛋很多,沿着北二环和广佛肇高速,随手便能给你拎出几个,保利罗兰国际、星樾山畔、佳大瑞园都是其中的难兄难弟。

  说它们倒霉,是因为刚想趁着市场火热,捞一把时候,结果就碰上了限价,预售证拿不到,认怂的时候,客已经被老黄埔、黄陂的同行抢完了。

  苦逼的保利罗兰在今年五一的时候,就已经开始张罗“接客”,但过了大半年,隔壁的大壮都卖了两轮,保利罗兰还在蓄客阶段,完全成了陪跑,并且还被限价来了个重锤。

  而且受限价和降价影响,吹风价格也一降再降。清醒哥5月份去的时候,销售小哥还一脸自信的说价格在5.4万/平(保利罗兰号称科学城最能打?大壮:呵呵),结果近期问他的时候,他犹抱琵琶半遮面的含蓄说:“4字头。”

  按照保利罗兰的说法,开盘时间大概在这个月,主推的产品属于四期,首推楼栋为5#、6#栋300多套房源,有85、88、93、97、134㎡三四房几种户型。

  左右滑动

  据销售说,上述户型是在最初的户型基础上调整而来的,主要改变了阳台和入户花园的面积分配。从户型图来看,房间更加方正,阳台也比之前更加宽大。但需要留意的是,原先105方的户型被更改为了97方,直接少了一个房间。

  保利罗兰有两个缺点为人诟病,一个是噪音大,和高速只有几十米,妥妥的呼啸山庄。即便现在靠近保利罗兰的高速路段已经开始进行全封闭工程,但完工后可能仍然会有影响。

  另一个缺点就是位于LG工厂附近,工厂时不时的飘来臭味,也会影响人们的购买欲望。

  03

  星樾山畔:开盘总在下个月?

  开盘总在“下一个月”的不止是富颐华庭的标签,也是星樾山畔的标签。

  从年初喊开盘喊到现在,结果五一都过了,十一黄金周也都过了,星樾山畔还在蓄客。以致销售每次打电话过来,说要开盘了,清醒哥都下意识认为,这应该是一个狼来了的故事。

  不过从最近的动作看,星樾山畔可能真的要开了。

  昨天销售来电话表示,山畔可能在本月或下月开盘,最低价格在3.7万左右,精装修,冻资50万。

  这次加推的楼栋为A3栋,主要有82、89和113㎡三种户型,层高44层,3梯6户设计,房源共200多套。

  据昨天的销售表示,82方的价格因为朝北,价格比较低,3.7万/平,总价为300万左右。但89平方和113平价格并不便宜,在4.3-4.4万/平左右。

  户型方面,82方和89方式是三房设计,但89方户型朝南,且多一个卫生间,而82方的朝北户型朝北,因为靠近山体和高速,未来噪音影响比较大。

  如果要买82方的北向,建议考虑低层或高层,原因是山畔和高速公路有几十米的落差,选房的时候可以避过10-15层,避免噪音直冲。

  而113方的户型则是横厅设计,朝南,但并没有双阳台,要想实现对流,需要打开卧室的门窗,会影响私密性。

  星樾山畔的优点是地铁上盖,有部分商业,周边也有相应的教育配套,但严格上还谈不上TOD项目(TOD的定义可以自行查找)。

  另外,不足也很明显,整个项目缩在山体脚下,噪音污染将是个头痛的问题。现在就有购房者在留言板表达了这样的忧虑。

  04

  佳大瑞园:我是小透明,蜗居在立交桥旁

  “小透明”佳大瑞园也有星樾山畔一样的噪音隐忧,“蜗居”在萝岗立交的桥洞之下。清醒哥去踩盘的时候,就发现他的后花园已经延伸到桥洞底下了。(挖姐看房:没货?我们把黄埔翻了个底朝天!)

  不过,相比星樾山畔和保利罗兰,佳大瑞园唯一的优势是有预售证在手。从获批的预售证来看,佳大瑞园这次的总货源为114套,首开1#栋,主推建面为2种,93方的三房两卫和129方4+1房2卫。

  但这里需要指出的是,129方虽然主打改善需求,它的阳台朝北,大部分卧室朝南,这种设计方式应该还是想最大程度的避免噪音污染。

  而93方的户型朝南,有动静分离设计,居住生活的体验感可能会比129方更好一点。

  至于价格,佳大瑞园这个小透明,市场上关于它的消息少之又少,清醒哥问之前踩盘时“勾搭”的销售,也同样杳无音讯。据群友说,佳大瑞园的吹风价,大概在3.7万左右,和星樾山畔的最小户型一样。

  不过佳大瑞园体量太小,只有3栋,350多户,也没什么配套(幼儿园也没有),要从星樾山畔那里抢客,还得看价格。

  总结

  总而言之,大壮很土,不过手握名校和交通大牌,本身底子厚,属于黄埔楼市扛把子,虽然现在大户型叫价嚣张,但如果价格低个3-5000,应该还是很多人抢着买。

  至于保利罗兰国际,以周边的二手房价来看,4字头只要不高出离谱,LG和噪声污染,估计都会被忽略,毕竟区府位置坐镇,价值属性比星樾山畔和佳大瑞园好。

  而星樾山畔和佳大瑞园,如果价格相同,星樾山畔则更能打一点。

  不过话说回来,在楼市是否触底,走向还不明朗的时候,购房者们还是要谨慎一点。毕竟,现在的黄埔科学城,是狼多肉少,接下来,开发商的大乱斗,咱们可坐山观虎斗,慢慢等。

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来源:ZAKER

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