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阿根廷房地产市场今年遭遇寒冬 未来将何去何从?

2018-12-6 11:31| 发布者: admin| 查看: 1003| 评论: 0

摘要: 阿根廷华人在线12月6日讯 时秒编译报道 今年,阿根廷房地产市场遭遇寒冬。由于缺乏融资,比索强势贬值和美元的不稳定导致阿根廷房地产市场停滞不前。对于专家而言,房地产市场的未来将以明年的选举年作为转折点。十 ...


阿根廷华人在线12月6日讯 时秒编译报道 今年,阿根廷房地产市场遭遇寒冬。由于缺乏融资,比索强势贬值和美元的不稳定导致阿根廷房地产市场停滞不前。对于专家而言,房地产市场的未来将以明年的选举年作为转折点。

十二月到了,随之而来的是房地产市场年终结账的时刻。对于房地产行业来说,过去十年中最糟糕的一年即将结束。比索大幅贬值,美元不稳定,抵押贷款不足以及全新的《租赁法》成为打击房地产买卖的数计重拳。 但是2019年还会出现更多的不确定因素:对于主要的开发商和房地产经纪人来说,选举年将决定该行业的未来,这仍然是今天面临的大问题。

“在2017年迎来非常有希望一年后,今年的现实完全否定了当初的发展预期。从央行改革及通货膨胀加速开始,使用信贷分期付款的购房者几乎从市场上消失。由于缺乏对经济变量行为的可预测性,使得投资在收益项目上决定一再被推迟,“住房企业家协会(AEV)副主席古斯塔沃•亚姆比亚表示。

对于专家而言,毫无疑问最糟糕的消息是缺乏抵押贷款,这导致了特别是中产阶级人群放弃通过贷款购买第一个房产的计划。从这个意义上说,Argencons公司董事卡洛斯•斯皮纳(Carlos Spina)认为,2018年的房地产市场“遭受了过去两年连续的重大挫折。货币贬值产生的不确定性,加上同一市场提供的鱼龙混杂的信息,以及不断上升的通胀率和UVA购房信贷困难,这些都与今年良好的市场表现背道而驰“。

数字
房地产行业的情况被转化为了数字概括。根据布宜诺斯艾利斯市公证协会提供的最新数据显示,2018年第10个月登记的房地产购销契约总数比一年前减少40.7%,成交记录只有3,669例,但交易总额却增长了18.5%(贬值因素),至177.28亿比索。

比索货币兑美元汇率的大幅贬值,“这些房产成交价格的平均数额为4,831,863比索(126920美元,按平均官方汇率计算),比索同比增长100.8%,与此同时,报告强调,以美元计算的话却下跌了6.6%。”


对于卡洛斯•斯皮纳来说,销售额“低于预算,但高于市场平均水平。如果我们稍微比较一下,我们就不能抱怨什么了,但这不是我们所期望的。“CMNV的罗德里格斯•纳德表示,5月至9月间,没有人可以避免损失,因为那时候的市场买卖活动几乎瘫痪了。我们持续更新比索价格政策,当一些投资者明白他们已经通过汇率差异赚取利润时,能够迅速获利“。

最后,负责乔梅尔开发商总监埃塞基尔•乔梅尔(Ezequiel Chomer)表示,“销售额低于预期,但也没有太大的差距。”也许我们现在的情况比预期的销售速度低8%或10%。“

最坏的结果
不仅房产买卖交易的交易价格处于过去十年的最低值,而且目前房产出租的租金盈利能力也是历史上最低的时刻之一。据上市报告书网站的报告,布宜诺斯艾利斯公寓的租金平均年总收入在2.88%,换算后大约是1.5%左右的纯收入。但目前,房屋租金所得到的利润率是多年来最低的。

“从长远来看,当下的租金处于历史低位,远低于1比1时期的平均水平,如今租金收入已经降低到过去二十年可获得利润的一半水平。”房地产报告解释说。此外,“就2017年而言,布宜诺斯艾利斯市一套公寓房的盈利能力下降了两个多百分点。这次下滑是由于最近一次贬值导致房产销售和租赁价格的差异“。

“历史上阿根廷房地产曾经有过春天,但事实是阿根廷的房地产市场在20年前开始陷入危机。在这种情况下,我认为2018年是市场上最糟糕和最意外的一年。在当今世界上,没有抵押贷款的金融体系是非常低效的。在阿根廷,这种工具对国内生产总值的贡献率几乎达不到1%。而在欧洲国家,更好的住房计划可以使之达到60%。在南美地区,智利或巴西等国家的比例约为15%至20%。因此,拥有持续多年的宏观抵押贷款政策,并且有合理的通胀利率,对我们房地产行业来说是必不可少的,当然,有利于资本投资和生产性资产的参考利率也是必不可少的因素。”CMNV首席执行官莱昂纳多•罗德里格斯•纳德表示。

政府政策
政府没有提供按揭贷款,提高房东的房产税收,以及极具争议的《租赁法》等法案带来了一个令人头疼的2018年。 “我认为政府对物业重新估价会影响卖家的销售意愿。有些房产的房地产价格被重估过高,这迫使房东要支付与其实际销售价值不一致的税款。另一方面,原本并不存在的补充税项也被纳入到税收总金额里。这对那些拥有一个以上房产或地产的人,他们要补交空置税或建造税。通产这种税率非常高,肯定会伤害到那些选择房地产市场作为一种在阿根廷投资方式的投资者。”Mazzei房产总裁亚历杭德罗•马兹(Alejandro Mazzei)解释说。

此外,根据所拥有的房地产数目以及价值,阿根廷个人财富税已经调涨了0.25,0.50或0.75百分点,“这一举措打击了投资者和那些想攒钱买房的人的积极性。”因此,许多投资者决定出售他们手上的房产以避免支付大笔税款,”马兹补充说。“关于租金和高税收的措施意味着许多投资者不会选择投资阿根廷房地产市场,因为他们抛售时得到的收益会很小。与往常一样,受伤的人无疑最终为租户,因为市场上提供出租的房产越来越少,而那些要出租的房产其出租价格远远高出人们可以承受的范围。“他总结道。


接下来要面对的问题
关于即将到来的一年,所有开发商和房地产经纪人都认为选举将对经济产生决定性影响,当然这将对房地产市场产生直接影响。

对于AEV的副总裁来说,“如果阿根廷能挽回下半年衰退的经济局面,并开始适度增长的话,预计我们这个行业也会扩大复苏范围,但并不会超越经济适度发展的速率。特别是,我们认为,中产阶层将重拾购买力,再次成为信贷购房的主角。我们预计市场会重新振作,因为政府已通过成本信托基金( fideicomisos)暗示了投资计划,为最富裕的人提供相应投资项目,他们可以在建造房产所需的时间内支付完房产费用。“

埃塞基尔•乔梅尔却抱着悲观的负面态度,他看不到一个充满希望的未来。 “我们并不认为2019年会轻松反弹,因为尽管美元开始稳定和利率也开始缓慢下降,情况看着是在趋于复苏,可极端的选举环境和国家推出的政策。无论结果如何,许多投资决策在情况明朗时都会有所不同。“

关于总统选举对房地产市场的影响,专家们一致认为这将非常重要。 “试想一下,民众关注的是候选人的政策方针。股票市场将会波动不定,人们将寻找收益更加稳定的房地产项目。”Campus之家的胡安•莫拉(Juan Mora)说。

马兹总结道, “在政治层面,为了实现增长,政府必须在经济措施方面做出非常重要的转变,以产生真正的变化。可不幸的是,我今年的期望有所下降,我希望2019年会迎来更多的变化,那些政府已经承诺的但还没有看到的变化“。


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