中新经纬 10 月 11 日电 题：房地产未来仍有约 15 亿平方米潜在需求 作者 陈兴 中泰证券宏观首席分析师 房地产是国民经济重要组成部门，承担稳增长的关键作用，但由于资金、疫情等综合因素，近来地产已成为经济增长的拖累项。更有部分观点认为，随着中国人口增速放缓，叠加老龄化程度提升，疫情前的地产销售规模将难以为继，甚至指出削减 20% 的房地产规模恐将成为疫情后的房地产行业发展的新常态。 未来，中国房地产销售规模究竟还剩多大空间？ 中国住房短缺明显缓解，但距 " 舒适 " 尚存距离 从中国当前住房总量来看，过去住房短缺的现状已有缓解，但也并不算充裕。在 " 七普 " ( 2020 年 ) 统计时，中国城市人均住房间数才刚刚接近于 1，而城镇人均突破了 1 间房。 来自央行调查统计司数据也表明中国居民住房短缺已初步缓解。数据显示，当前中国户均拥有住房为 1.5 套。伴随着住房拥有率逐渐饱和，中国居民住房条件在持续改善。从 " 五普 " ( 2000 年 ) 到 " 七普 "，中国居民城镇户平均住房建筑面积由不足 70 平方米 / 户提高至超过 100 平方米 / 户，增长约 50%。
" 七普 " 时期，城镇人均住房使用面积大体上能够接近、但还未达到舒适标准的下限，城市人均住房使用面积距舒适标准也还有一定距离。
此外，目前中国住房面积整体偏低，空间错配较为突出。 从国际上来看，相同人口密度之下，中国人均住房面积明显偏低。中国人均住房间数约为 1.2 间 / 人，也明显低于 OECD ( 经济合作与发展组织 ) 国家平均水平，这意味着中国居民的居住条件未来还有不小改善空间，这也为房地产行业未来发展留下伏笔。 此外，中国住房存量的结构错配问题也较为突出，表现为不低的住房空置率水平。对住房空置现象，过去的视角集中于住房保有情况不平衡，但住房空置本质上多与住房区域错配有关，即购房需求无法在居民的居住地得到充分满足。 房地产未来仍有约 15 亿平方米潜在需求 虽然中国住房存量规模已然较大，但发展不平衡、不充分的问题也很突出。因此，居住条件改善的空间依然存在。 首先，中国城市化进程仍在进行和深化。相较于发达经济体的相似发展阶段，中国城市化水平依然有待提升。而中国户籍人口城市化率和常住人口之间也存在显著割裂，两者逐步弥合会释放出一定的需求空间。 其次，人口向大城市集中趋势将会进一步延续。不论是以第一大城市人口占比看，还是以人口超过 100 万的城市群人口占比来看，中国都要远低于发达经济体水平，而人口集中会进一步凸显住房供需矛盾。 再次，中国每年住房更新的需求同样不小。根据 " 七普 " 数据，中国只有不到 30% 的家庭居住在修建时间 10 年以内的住宅中，且仍有 35% 左右的家庭居住的还是上世纪修建的住宅。分地区来看，东部住房比中西部更老旧。 最后，随着中国结婚人数下降，生育率降低，中国家庭规模也在不断缩小，" 七普 " 相比于 " 六普 " ( 2010 年 ) 时期，一人户占比提升了近 10 个百分点，一人户和二人户家庭逐渐成为主流。 我们对中期 ( 到 2025 年 ) 住房需求空间测算结果表明，若相对保守估计，每年对应的住宅面积需求约在 13 亿平方米，若乐观估计，仍有约 17 亿平方米的住房需求。而根据中性假设，房地产每年仍有约 15 亿平方米的住宅面积需求，这意味着地产的销售规模在 2025 年前依然能够维持，不至于出现快速滑落。 ( 中新经纬 APP ) 本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。 责任编辑：李惠聪 作者：熊思怡 来源：ZAKER |
