中新经纬 9 月 26 日电 题：居民购房意愿降至 6 年新低 作者 伍戈 长江证券首席经济学家 今年 10 月以来，房贷利率已累计下行 159 个基点，放款周期也从 73 天大幅缩短至 25 天。在贷款成本与难度都如此下降的背景下，近期居民购房意愿却降至 6 年来最低，提前还款仍在持续。
图 1. 居民购房意愿低迷 来源：WIND，贝壳研究院，笔者测算注：购房意愿趋势下探表示居民购房意愿降低；房贷可得性以放款周期计算表征，趋势向上表示更容易。 市场在顾虑什么？ " 因城施策 " 调整力度明显不及过往，全国平均首付比例约为 43%、限购城市数量占比约 15%，均为历史较高水平。多地还出现放松政策的 " 一日游 " 现象。此外，房贷利率已降至 LPR 的法定利率下限附近，总量政策空间仍有待打开。以上种种或都折射出 " 房住不炒 " 基调下政策操作层面的某种顾虑。
图 2. " 因城施策 " 力度不及过往 来源：WIND，地方政府官网，笔者测算注：财政收支净额指收支差值占 GDP 比重；城市数占比指地级市中实施限购城市数比重。 地产之外的因素？ 与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情持续反复且仍有不确定性，居民收入及预期长期受损，在此背景下，传统刺激政策效果会显现一部分 " 钝化 "。从各省份来看，疫情冲击之下，收入下降越多的省份，商品房销售回落幅度也越大。参照过往两年，秋冬季节疫情管控加剧概率往往较大，其对于居民收入及购房意愿负向影响仍有可能持续。
图 3. 疫情持续冲击购房需求 来源：WIND，笔者测算注：此处销售为相对 2019 年的比值；程度为有疫情城市的居民收入占全国收入的比值。 何时回归正常均衡？ 诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转，商票逾期的项目公司数量创下年内新高。据已披露中报的 18 家现金流危机房企数据测算，涉及 " 保交楼 " 资金约有 4000 多亿元，而当前已下达支持 " 保交楼 " 的政策资金仅 2000 多亿元。
图 4. 商品房销售偏离长期均衡 来源：WIND，联合国，笔者测算注：商品房销售为销售面积的复合增速。 长期而言，老龄化和城镇化决定了一个国家房地产的基本趋势，但目前中国显现出偏离均衡的态势。未来，因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应，商品房销售降幅四季度开始收窄，但增速转正仍需到明年一季度，土地市场和房地产投资修复或将更为缓慢。 针对当前市场，笔者得出以下几大结论： 其一，从历史来看，政策放松往往是推升短期购房需求的主导力量。目前， " 因城施策 " 调整力度明显不及过往，甚至还出现限购放松等政策 " 一日游 " 现象。这或都折射出 " 房住不炒 " 基调下政策操作层面的某种顾虑。 其二，与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外因素更相关。疫情持续反复，居民收入及预期长期受损，传统刺激政策效果 " 钝化 "。叠加 " 保交楼 " 有待时日、房企现金流还未出现明显改善，诸多风险因素均压抑了居民的购买意愿。 其三，未来，房地产因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行，鉴于基准利率空间的进一步打开，以及基数效应，四季度住房销售降幅或会收窄，但地产对整个经济的拖累大概率还将延续至明年。 ( 中新经纬 APP ) 本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。 责任编辑：李惠聪 作者：陈俊明 来源：ZAKER |
