我最初对于房地产的观念来源于老邝，而老邝最初步入房地产因为暗夜老师，至于财富三观来源于老华。所以我一直都有保持关注老华，近期在回顾老华的三元理论：一元是实业，就是你的工作和事业；二元是证券，就是你的理财投资；三元是房产，一般都是普通人家里占比最大吨位的资产。
买房无非就是三种需求：自住、纯投资、自住+投资，从莉莉自己接触到的客户当中，自住+投资的比例是最多的，毕竟没有人会想买一个涨不动的房子，甚至是下跌的房子，货币一直的超发，我们自己手上的钱只会不断的贬值。所以越来越多的人意识到如果持有一定的资金就要想办法上车或者改善，甚至是婚前使用掉首套资格。 近期莉莉越接触多买房客户越发现，很多人没有做好买房的准备就开始去看房了，等待落实好自己情况才后知后觉之前一直看的房子都是不符合的，做了无用功。所以今天跟大家分享，我认为的买房前准备。 1.首付比例&首付资金 无房且无贷款记录：30% 无房但有贷款记录（已结清）：40% 有1套房但无贷款记录/已结清：50% 有1套房且贷款未还清：70% （注：有无房只看广州限购区内，贷款记录看全国） 很多人会认为首付比例大家自己都清楚的，也许普通的个人买房或者家庭买房的确是的，但是遇上“接力贷”“担保贷”的时候大家就容易忽略了“有无贷款记录”，我其中一个客户就是用父母的名额买房，一直以为可以30%首付，直到看中了房子准备约签时候才知道父母在老家有过贷款记录，只能40%首付，资金不够只能降低预算重新看房。 确认自己首付比例后，确认自己的首付资金，而我说的首付资金而不仅仅是理想上的，如果有100万资金，30%首付，就买300万的房子，这是理想化的，忽略了“摩擦成本”，里面包括个税、契税、增值税、中介费，如果房子总价越高，它的摩擦成本就越高。
2.征信&流水 征信和流水是我一直跟客户强调的买房前必须要落实好，不能忽视，因为它们取决于你能否用公积金贷款，能贷款多少，最好是打印详细版的“征信报告”和“流水报告”给专业人士查看核实，我一般都会主动让客户提供给我，然后我帮她们提供给专业的按揭专员核实。 征信： 主要查询过往的贷款记录和银行卡记录，近期半年是否有逾期还款，逾期的次数是多少，至今是否还清。 可通过微信“广东省征信查询预约微服务”小程序预约线下网点查询，必须是本人到场，需要人脸识别。
流水： 主要查看近期半年银行卡流水情况，可以是多张银行卡，部分银行也会承认支付宝的流水，但是微信的流水是不承认的。 必须满足每个月的流水是总负债的2倍，很多人会忽略了自己（家庭）还未还清的负债，例如车贷、装修贷，只考虑到买房后的月供金额，这样会容易导致签约后，银行那边无法批到理想中到金额，然后不足的金额必须增加到首付金额里面，如果没有多余资金的朋友就只能被迫违约了。 3.提前了解市场价格 实地看房前先从网上查询想看小区近期2个月的成交价，接受自己价格能挑选的房源只有哪些，不同朝向和不同楼层成交价可能相差很大，而不是200万预算想买300万房子，同小区同样面积，别人北向，你看中的是南向，也想一样的价格，这种想法先提前打消。
何况现在的房价一天一个价，业主们有业主群的，真实成交价她们比谁都清楚，如果能接收当下价格，只求业主不反价就不错。当然，我所说的情况是稀缺板块或者稀缺房源，如果是放盘量比较多或者是老破小，另作讨论。 4. 抓大放小 提前梳理清楚自己买房要求，楼龄、楼层、朝向、噪音、是否带主套、小区是否有花园等等条件。按照优先级排列，这样可以精准找房，不要浪费过多时间去看房后才发现自己的需求，例如：如果是朝南的可以接受楼层低一点；如果是带花园可以接收楼龄旧一点；没有主套的坚决不考虑。 莉莉认为只要遇到80%以上满意的房子，就可以下决定了，把房子当作一个商品，买入后不是必须住一辈子的，很大机率都是几年后会置换的。如果非要挑一个100分的房子，最后会发现100分的房子就只有一个缺点，就是贵，问问自己钱包是否允许。
也永远不要想着等待时机买入最低点，抱着再等等看有没有人会急卖的心理，想比正常市场低的价买到，千万不要有这种想法。这样侥幸心理只会等来两种结果：房价越来越贵，买不起了；比市场价低的房子存在的隐患后知后觉。市场不会骗人，一切价格和要求都是相对应的。 这一篇买房前准备可能更适合“买房小白”们看，我也正在从小白角色蜕变，跟不同客户交流真的可以学到很多，最后祝所有购房者都能如愿买入自己的心仪房子。 来源：网易网 |
