来源：中国经营报 本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道 日前，上海2022年第二批集中供地落幕，34宗地块（含2宗城中村改造地块）无一流拍，总成交额780亿元。 从拿地房企来看，央企国企仍为主要购买力。值得注意的是，港资开发商的身影也出现在此次土拍市场中。香港裕华集团有限公司（以下简称“香港裕华”）下属企业联合金地集团（600383.SH）全资子公司竞得上海嘉定区一宗地块。 事实上，这并非港资开发商今年第一次现身内地土拍市场。5月5日，广州今年首轮集中供地活动中，和记黄埔有限公司（以下简称“和记黄埔”）下属企业参与了一宗土地的竞价环节，引起市场关注。 今年以来，港资开发商在内地的投资布局涉及住宅开发、商业体打造、城市更新等。 近日，惠誉评级亚太区企业评级高级董事金泰伦接受《中国经营报》记者采访时表示，“从我们与香港开发商讨论的内地业务情况来看，他们一直坚持基于盈利能力和回报的业务发展模式。因此，我们确实看到土地市场降温将使在中国内地的投资（尤其在更高线的城市）更具吸引力。” 加码获取多元资产 7月26日，上海西郊庄园企业管理咨询有限公司（以下简称“西郊庄园咨询”）联合太仓鑫涛房地产咨询有限公司（金地集团子公司）以总价约16.01亿元竞得上海嘉定区一宗宅地，溢价率9.39%。 土地出让资料显示，上述竞得的嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区JD010801单元50-08地块，成交楼板价约2.57万元/平方米，土地性质为普通商品房用地。该地块东至康荣路，西至大泾河，南至崇慧路，北至崇文路，出让面积约2.5万平方米，容积率为2.5，建筑面积约6.2万平方米。 根据工商信息，西郊庄园咨询由上海西郊庄园企业（集团）有限公司（以下简称“西郊庄园集团”）100%持股，后者由香港裕华持股95%。天眼查显示，西郊庄园集团是香港裕华对外投资的唯一企业。 据公司官网介绍，西郊庄园集团成立于1998年，从事房地产开发、酒店及俱乐部经营管理、物业管理、租赁服务等，主要产品为高端住宅。目前，其主要布局区域仍为上海。 而在香港裕华之前，今年5月，时隔近10年悄然现身内地土拍市场的和记黄埔，已在市场上吸引了一波关注。 据了解，在广州今年首轮集中供地活动中，号称“最为抢手”的白云区空港大道中东侧AB2904003地块，在报名阶段便引来了保利、越秀等一众房企。出价记录显示，和记黄埔下属企业参与了首轮举牌竞价，率先出价23.6亿元，但随后没有进一步动作。该地块最终以15%全场溢价率成交，竞得人为中海。虽然未能如愿获得土地，但据悉，这是继2012年12月以2320万元获得武汉蔡甸区一宗地块后，和记黄埔再次出现在内地土地公开市场。 事实上，自去年下半年开始，港资开发商在拿地上释放了积极信号。2021年11月，香港兴业国际（0480.HK）以7.6亿元的总价获取上海松江区一宗土地；2021年12月，瑞安房地产（0272.HK）联合武汉城建集团，以约165亿元竞得武昌古城“武船”3宗地块，成交金额超过此次武汉集中供地33宗地块总成交金额的三分之一。 今年1月，嘉里建设（0683.HK）公告称，购入上海黄埔区4宗土地，总面积3.81万平方米，成交金额133.29亿元，土地用途为商业、办公、住宅。嘉里建设表示，上述地块位于上海黄埔区核心地段，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标，计划将其发展和打造成为地标式的综合发展项目。 住宅及商业体等开发之外，港资开发商布局城市更新的意图也愈加明显。2021年9月，新世界发展（0017.HK）旗下新世界中国地产有限公司（以下简称“新世界中国”）宣布投资70亿元，用于广州增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目，随后其再次宣布在大湾区获取3宗城市更新项目，区域涉及深圳、广州。 土地市场之外，港资开发商也充当起“白衣骑士”。4月26日，新世界中国与招商蛇口（001979.SZ）签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。同日，新世界发展称，旗下企业以总代价19亿元收购广西龙光贵梧高速公路有限公司40%股权。值得注意的是，今年2月，新世界发展管理层曾在业绩会上透露，将预留约200亿港元资金用于收并购。 此外，4月28日，富力地产（2777.HK）公告称计划出售一个目标公司50%的股权，该标的是其与中渝置地（1224.HK）的合营企业，而接盘方正是中渝置地董事会主席张松桥全资拥有的企业。 逆周期操作力度有限 即便今年以来部分港资开发商对内地的投资动作频频，不过金泰伦认为，“我们并没有看到香港地产开发商在中国内地市场大举扩张。” 亿翰智库在今年3月发布的研报中，就上述香港兴业国际、瑞安房地产、新世界发展等布局内地举措指出，“整体来说，港资房企主动加仓的迹象并不明显，尽管部分企业因为市场机会增加而有所收益，但更多的是按照企业固有的战略和投资节奏。”另一方面，虽然“对于港资房企而言，在市场低迷期拿地无疑是具有吸引力的”，但从长远看，港资房企也面临来自自身和行业发展等方面限制。 亿翰智库认为，港资开发商在企业运营、产业布局和产品定位上形成了相对完整的模式，因此在当前的市场调整中，即使有更多的市场机会，港资开发商也只能获取符合其发展模式的那一部分，对市场的整体影响较小。此外，排除企业自身的原因，“当下房企的机会更多来自市场结构调整，而非市场总量增加。” 而目前来看，港资开发商对内地的布局更倾向于一线城市及部分强二线城市，资产类型则不限于传统住宅、商业地产、城市更新等，且偏向自持。 对此，金泰伦认为，“在良好的城市交通网络支持下，综合开发地产模式在香港已被证明是成功的，我认为香港开发商会希望在中国内地的一线城市复制该模式。香港开发商的业务通常不处于高增长模式，他们已经认识到，投资性物业带来的经常性收入的稳定性将帮助他们在整个商业周期内获得融资。” 克而瑞研究中心指出，“相比内地房企，港资房企普遍拥有高价值的投资物业，持续性收入规模较大，地产销售收入占比相对较小。稳定的持续性收入，以及多元化的收入结构能够有效降低风险。” 今年3月，惠誉确认新鸿基地产（0016.HK）长期发行人违约评级为“A”，短期IDR为“F1”；展望稳定。惠誉给出此评级的依据之一在于新鸿基地产的投资物业投资组合价值高，能够产生强劲的经常性收入。2022财年上半年，新鸿基地产的物业租赁收入为104.42亿港元，占总收入的26%。 而提及融资，相比内地开发商，部分港资开发商在财务策略上更加审慎稳重。 2021年年报显示，新鸿基地产、嘉里建设及太古地产（1972.HK）的净负债率均不足20%，新世界发展的净负债率达43.6%，保持在50%以下。克而瑞研究中心认为，“港资房企凭借其优异的财务指标，能够获得金融机构的青睐，保障其融资渠道的畅通。” 今年2月，瑞安房地产与上海浦东发展银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资100亿元合作备忘录；6月15日，新鸿基地产与16家国际及本地银行签署五年期可持续发展表现挂钩贷款协议，包括三成定期贷款及七成循环贷款，最终总贷款额达207亿港元。 “当前的市场环境对港资房企而言是一个夯实土储、加仓内地的好机会，土地市场的低迷有利于其逆周期操作，但受限于企业自身发展模式和行业预期，我们预计港资房企逆周期操作的整体力度不会太大。对于民营企业撤退所带来的市场空缺，港资房企能够发挥的作用有限，短期内仍需依靠国央企和地方城投企业托底。”亿翰智库方面表示。
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