最近，一个问题正在流传：深圳人，都不买房了？ 深圳楼市要扛不住了？ " 中国房价第一城 " 要凉凉了？ 为什么这样问，当然是有原因的。深圳楼市，已经惨过 2008 年了。
上半年，深圳楼市惨到见证了历史。 二手房成交量不到一万套，同比下跌 65%！往常深圳二手房每月成交 5000-6000 套都是正常。
这是 2007 年以来最差的一个上半年，比历史上的楼市寒冬 2008 年上半年还要少 52%！ 成交量起不来，价格自然也跟着颓。 从去 7 月开始，深圳二手房价格开始出现明显下跌。到今年 6 月，深圳二手房价基本已经回到了两年前的水平，个别区域甚至回到 2019 年。
有人开玩笑说，这也使深圳的二手房指导价，变得越来越有参考意义 …… 去年年初，二手房参考价刚出来的时候，还有业主不当回事，打死也不降价。到了今年，房价高于参考价 2 成以上的房子只剩下了 17%，而 10% 偏差值以内的房源占比达到了 40-50% 之间。
也就是说，目前深圳市面上的二手房，有近半是按参考价卖的。 这也是没办法的事，行情不佳，参考价高悬，深圳二手房业主的心理正在被逐渐击溃。 去年的时候，深圳二手房业主最多只能接受 5% 以内的调价，如今有近一半的业主可以接受 5-10% 的调价区间，甚至还有 5% 的业主可以接受 20% 以上的议价空间。 二手房市场惨淡，新房市场同样混得不好。 今年上半年，深圳新房成交仅 1.6 万套，同比下降 38.3%。 开发商们被逼花式促销，龙岗坂田的信城缙华府推出了 " 首付仅 40 万元起购买精装大三房 "，弘基 · 翰林九锡推出了自称为全国首创的 " 以房换房、以旧换新 " 活动，都算一时奇葩。 不过也没能唤回购房者的心。上周末，深圳 4 个新盘开盘，去化率着实叫人心疼。 龙华区上塘的中海闻华里开盘，去化约 46%； 福田区的中信城开红树湾开盘，去化率约 50%； 龙岗平湖的合正新悦开盘，去化率仅约 28%； 坪山区的深业山水东城开盘，去化率更是只有 19%！ 开发商也是心累。
为什么，深圳人都不买房了？ 一个可能的原因是，钱不够了。 " 深圳正在抛弃刚需 " 的口号已经喊了很多年，现在深圳连改善都快抛弃了。 一方面，深圳的上车门槛趋势在不断变高。90 万首付大概率只能买东部，150 万的首付只能买中、北部，只有首付达到 200 万这个门槛，你才敢去西部的售楼处里面溜达。 如果还想往核心地段跑，那最少也要手握 300 万起步。 对于一二手倒挂的深圳来说，同等条件下，二手房的门槛只会更高。 另一方面，手握房产的改善一族也在为钱烦恼。 为什么？ 因为手里的房子卖不出去，也不能降价，因为想要置换的房子价格更高，降了价可能就不够首付，但是不降价的后果就是更加卖不出去 …… 前两天网上有一个博主说出了自己的困境： 手握一套南山小两房、一套盐田大四房，身价过千万，可是还是无法完成置换。 别的不说，与他同小区的两房，只是朝向好了一点，价格就贵了 200 万，而他想要置换个南山的三房，朝向还要好，少说还有个四五百万的缺口。 即使卖掉自己的一套房子也于事无补，更关键的是，自己的房子还不一定卖得掉 …… 就这样，两拨楼市的主力军都被卡在这里。 那还有一部分手里有余钱的人又去哪里了呢？ 这些人在做 " 伏地魔 "，因为没有信心。 比如有一个深圳的购房者就明言，他手里有 200 万的现金，但是他不敢拿出来买房，因为对经济和行业没有信心，担心自己可能会断供。 像这样的人在今年不是少数。前不久央行发布一组数据，2022 年上半年人民币存款增加 18.82 万亿元，同比多增 4.77 万亿元，人们开始了报复性存钱，背后的原因就是因为疫情反复、行业冲击、收入缩减带来的不确定性。 还有一部分人是对深圳的楼市失去了信心。 今年深圳市场上出现了很多违约的案例，很多购房者本来已经决定买房了，也交了诚意金，但是眼看深圳的二手房价格不断下探，最后信心崩塌，拼着诚意金不要也不肯继续交易了。 难道深圳市场就没有那些既有钱又有信心的人吗？他们在哪呢？ 当然有，只不过这些人选择等待。 自几个月前海德园等网红盘日光的热度过去之后，深圳的新房市场好像突然沉寂了，难道是没有购买力了吗？ 怎么可能？当时没有抢到海德园的人可是大把大把的，只是这些人的眼光更高，他们都在等，等笋盘，等更好的新盘入市，毕竟房票珍贵，能够一次性利益最大化是最好的。 这样一来，有人被拦在场地之外，有人进来了却不敢出手，有人好整以暇，坐看潮起潮落，深圳楼市就这么被晾在了那里 ……
那么，深圳的楼市真的不行了吗？ 答案并非如此。 今年的深圳楼市确实可以用惨淡来形容，但是打盹的老虎也是老虎，不能当病猫。 如果你只是看到今年深圳的房价，那你自然只能看出一个 " 惨 " 字。 甚至你从 2020 年看起，深圳如今的房价依旧是低谷。因为回调明显。
可是你要是把眼光放在 5 年的维度上来看，你就会发现深圳的房价始终是非常坚挺的。 在 10 年的时间长度来看，深圳涨幅全国第一。
平均来看，10 年间深圳房价涨了 3 倍还多，即使是与 5 年之前相比，深圳的房价依旧翻了近一倍。 如果细分到各个区，那涨幅就更明显了，南山、宝安的房价 10 年间少说涨了 5 倍，其他区域也都在 3-4 倍之间。 要知道深圳房价的基数本身就很高，一套 500 万的房子翻倍，跟其它三四线城市 50 万一套的房子翻倍，绝对不是同一个概念。 大多数业主，都还是赚到不少钱的。
就连一直被大家视为反面教材的深房理涉事楼盘，被称为前海妖盘，价值也是非常坚挺的。 自去年深房理被拔起之后，这些被炒房客祸害的楼盘一个个全都疯狂降价，什么暴跌 100 万，狂降 200 万的新闻层出不穷，引得一众吃瓜群众拍手称快。 可是，你往回几年看，哪个不是当红炸子鸡？ 以诺德假日花园为例，2019 年这个楼盘一套 66 平的两房售价大概是 580 万，2020 年的时候，深房理将这里的价格炒到了 930 万，涨幅高达 60%。 后来深房理凉凉，诺德假日花园房价开始回调，如今这里的参考价是 10.6 万 /㎡，但是挂牌价一般在 13 万 /㎡左右，也就是说，一套 66 平的房子，总价依旧在 700-850 万之间，3 年间的涨幅依旧高达 40% 以上。 回调只不过是回调。只要不是过度加杠杆、现金流绷断，就连炒房客也不会黯然退场。 所以，深圳楼市会卷土重来吗？ 事实上，深圳从来没有跌下过神坛，直到现在，深圳依旧稳坐全国的房价第一城。
作为土地财政依赖度极低的城市，深圳也不觉得现在的楼市低迷是个问题。 对深圳来说，这都不是事儿。它有足够的承受力。 昨天，深圳正式对外公布了上半年的经济数据，2022 年上半年深圳地区生产总值为 15016.91 亿元，同比增长 3.0%！一举超过了同期全国的 2.5%、广东的 2.0%、北京的 0.7%、上海的 -5.7% 和广州的 1%。 深圳对于卖地收入的依赖度只有 27%，所以在完全可以保证经济稳步增长的情况下，适当整治一下房地产，挤一挤楼市里的水分。
深圳的房价上涨，只是这座超级城市飞速发展的必然结果而已。 调控只会延缓这个进程，但不可能阻止它的到来。毕竟，创造财富最多的城市，当然会拥有最高价值的资产财富。 但在当下，深圳显然不准备当房价的 " 出头鸟 " 了，还会继续趴一段时间。 这年头，能同时卡住开发商和二手房业主脖子的城市，估计也就是深圳了。 而对于那些嘲笑深圳楼市的人，我只能说，有的人不吃饭，是因为穷，有的人不吃饭是为了减肥。 千万不要混为一谈了。 这两年如果你有机会买入深圳，一定要珍惜。 ◎本文作者 | 宁侃侃 来源：ZAKER |
