最近几天，全国各省高考成绩陆续放榜，有人高中，有人名落孙山。 而随着2022年上半年结束，广州楼市的“期中考”也即将落下帷幕。克而瑞数据统计，截止到6月上半月，广州新房成交总额为1316.4亿元，对比去年1-6月的2076.6亿元，差距悬殊。  作为“豪宅大年”，被誉为2022年楼市“扛把子”的豪宅项目，现在也被证明，它的市场景气度并没有想象中的那么好。 所谓的豪宅大年，更像名不副实。 01 半年网签7套？ 不信的话，先来看一组数据。 
根据不完全统计，今年上半年，新入市的上千万豪宅新盘总共有8个。 其中，数据显示，除了保利天珺与越秀琶洲南TOD品越华府网签率分别达到76%和54%之外，其他各盘的网签数量均不太理想。 就拿开盘几个月的合景臻颐府和侨鑫保利汇景台来说，截止到6月27日，他们的网签套数分别只有7套和20套。另外，广州幸福湾的网签数字也是十分惨淡，网签率只有11%。  “期中考试”成绩差，虽然有网签滞后原因的存在，但扒姐认为，影响网签数据的，最重要的应该还是去化因素。 比如琶洲南TOD因为去化较高，所以即便是在五一期间开盘的，但也比开盘3个月的合景臻颐府、和2月份打响今年豪宅入市第一枪的汇景台的网签率要高。 而第三方的一些数据也曾证明，大部分一手豪宅的去化确实不理想，如保利湖光悦色，首开去化其实只有31%，并没有市场此前想象中的那么火。
保利湖光悦色
需要指出的是，上半年“口嗨”的豪宅盘可不止保利湖光悦色一个。 今年春节的时候，汇景台开放销售中心和样板间，就曾有销售表示，进行诚意登记的客户就有1000多组。也就是说，按照该销售的说法，汇景台至少是10个人抢一套房子（总共可售房源126套）。  汇景台售楼部 可现实却证明，要么是这位销售同志喝海水说大话，没边没沿；要么就是汇景台没能把诚意登记客户变成自己的实客。 成交难看只是一方面，更为重要的是，在市场下行的情况下，一些之前价格就虚高的豪宅盘现在已经开始“绷不住”了。 02 豪宅“新装”，被无情扯下来了 在今年“618”的时候，广州楼市最引人注目的楼盘，非合景臻颐府莫属。 别人618促销，要么是买房送家电、送物业费，力度大点的楼盘就是推出一些一口价的特价单位，但合景臻颐府出手更“阔绰”，来了个“满14减5”的打骨折活动。 据了解，之前有消息称，臻颐府5号楼推新，价格号称最笋，200㎡一口价为1500-1880万，260㎡一口价为2200-2600万，单价在8.5-9万/㎡。 
这一价格相比于今年3月份12-14万/㎡的首开均价，堪称是来了个7.5折活动。 如果说臻颐府降价，是有开发商合景自身的“病灶”因素在里边的话，那么龙光中铁建天皓西派云峰就绝不是偶然。 在去年，西派云峰的吹风价曾一度达到14万/㎡，开盘价最低为8万/㎡，但在楼市下行的情况下，现在的西派云峰，据说最低价格已经跌到了6W+左右。 而琶洲南TOD和保利天珺两个豪宅盘，之所以能被市场疯抢，也是因为受价格实惠的刺激，才能实现走量。 比如，琶洲南TOD在开盘前，吹风价是12-15万/㎡，但最终的开盘售价定在9.2-13.8万/元/㎡，这一惊喜出乎了大部分购房者的意料之外，所以“秒罄”在品越华府上演，并不奇怪。 
可以说，今年上半年，大部分豪宅，不仅没有像想象中的卖那么好，反而还因为出货压力，不得不学刚需楼盘那样，走以价换量的套路。 现在豪宅中，考的比较好“尖子生”，全是这些低下骄傲头颅的楼盘。 03 “豪宅大年”为什么也撑不住了？ “豪宅大年”为什么也撑不住了，其实还是行情下滑。 受疫情影响，全球实体经济及外贸产业都受到重创，中小民营企业更是生存艰难，潜在豪宅购买人群在减少。 其次，市场对于投资属性强的豪宅，更加具有警惕性，观望情绪也会更重； 实际上，在广州的中心城区，豪宅已经占比越来越高。 一个不争的事实，2022年作为广州的豪宅大年，预计广州有超30个豪宅项目正面交锋内卷剧烈，这些豪宅产品的起步价约12万元/平，购买门槛起码得1500万起步。  二手方面，珠江新城、金融城兰亭盛荟等二手成交价格再次刷新，珠江新城单价逼近30万/㎡，兰亭盛荟二手价直逼10万/㎡。
 据广州中原研究发展部监测，今年5月，珠城共成交99套，大部分为千万级豪宅，一举成为2022年上半年的成交量之最，6月以来，珠江新城二手成交达20套，千万级豪宅有11套。 豪宅市场逐渐脱离理性，价格过热之后，其投资的风险加剧，这导致豪宅的购买人群观望情绪会增加。 另外，豪宅的豪，现在只体现在“价格”，但地理位置并不理想。 天河新盘的产品面积段从125㎡到352㎡不等，基本为高端大平层或大户型四、五房，分别来自珠江新城、金融城、牛奶厂、五山、东圃多个板块贡献。而天河、白云等拟出让宅地，基本集中在广氮、燕塘等地，缺少稀缺景观或其他地段优势。  欢迎进群交流 了解更多购房信息
 来源：ZAKER |
