谨慎出牌，广州楼市松绑的“口子”在哪里？

　　过去收紧的政策，如今都要放松。2022年以来，房地产的风向发生了180度大逆转。

　　4月13日，中国经济日报表示：房地产市场在经济发展中仍在支柱地位。官方定调明确「房地产支柱地位不动摇」，其信号意义强烈。

　　有了政策支持多城市松绑的力度加大，全国70城楼市调控，仅4月就有14座城市出手“稳楼市”。克而瑞数据显示，截止到4月28日，全国房地产稳楼市政策已超过60次。

　　包括信贷首付降低、公积金政策宽松、下调房贷利率、人才补贴、发放购房补贴、放宽限购政策、为房企提供资金支持等方面。

　　政策解禁，银行放水，整体市场走向趋于宽松，多重刺激下，今年的房地产市场会呈现出筑底企稳的趋势，楼市或将释放新一波需求。

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　　复盘广州楼市政策时间轴

　　八地团队整理了2010-2022年广州楼市12年间的房地产政策变化，与大家一起回溯历史，直观感受楼市政策变迁。

　　图中可以直观看到，标红的部分为广州几个重要的楼市节点，其关键的时间轴在于2010年、2013年、2016年、2017年、2021年。

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　　限购/限售，哪些才是致命一击？

• 　　2010年10月15日，广州市国土房管局正式公布广州“限购令”。

• 　　2013年11月18日，“穗六条”买房看社保登上历史舞台。社保年限提高，外地户籍须3年社保限购一套。二套首付7成起。

　　2009年房地产市场一片大好，房价上涨楼市过热，于是2010年，广州出台“限贷限购令”，广州由此正式进入了“限购时代”。当时广州的均价已经上升到14762元/㎡，这也标志着广州正式进入万元时代。

　　2010-2013年间，政策上出现了两次重要的调整，广州首次提出限购令，开启限购元年。这段时间恰逢广州亚运会时期，也是这个时候，广州的房价开启了量价齐飞的跑马模式。

• 　　2016年3月15日，契税优惠政策，首套房90平以下1%，90平以上1.5%，二套房3%。

  　　

• 　　2017年3月18日，318新政认房认贷，本市户籍家庭限购2套，成年单身限购1套。外地户籍须5年社保限购1套。增城、从化不限购。广州1套房无贷款或贷款已结清，再购买首付5成起。

  　　
  

• 　　2017年3月30日，330新政限制商服类。证满2年才可转让，法人单位须满3年。外地户籍在增城、从化限购1套住房。离婚1年内，按在本市拥有1套住房信贷政策执行。公积金贷款，本市户籍须缴存满1年，外地户籍须2年。一手商服销售对象为法人单位，此日前商服可卖个人。

　　2014、2015年两年，央行释放巨大利好，广州楼市平稳上升的趋势。直到2016-2017年，房地产进入去库存时代，房住不炒正式提及，降税降息降首付去库存，这期间广州楼市的房价依旧暴涨。

　　在2016年，当时广州的房价已经上涨到16656元/㎡，之后几年，广州房价“天花板”被不断突破，到2019年间，广州房价已经实现了翻番，2019年广州房价涨到了31692元/㎡，比十年前上涨了三倍多。

　　2020年受疫情影响，广州在购房政策上开了口子，黄埔、南沙等区开启了人才购房政策，此时，广州的均价涨到33364元/㎡，由于房价上涨过快，2021年，楼市迎来了重磅调控。

• 　　2021年4月21日，9区增值税2改5。人才购房须12个月社保/个税。除花都、从化外，广州9区增值税免征年限提高至5年。

　　总体来说，广州目前的限售政策，还是沿用2017年的“330新政”，截止到今年已经过了五个年头，虽然2020年黄埔、南沙等区有放开人才限购的口子，但中心城区的限购门槛依然卡的很死，几乎没有放开过。

　　回顾房地产调控政策历史，每次收紧的调控几乎都被打上“史上最严”的标签，但每次调控房价总是先抑后扬，政策稍一放松，便会出现意想不到的反弹，每调控一次房价就上涨一次。

　　不仅如此，广州的楼市行情还跟全国房地产大事件息息相关。

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　　广州政策的“口子”在哪？

　　扒姐分析了今年以来，几个放松限购的重点城市发现了几个规律：

　　1、微调：政策顺应市场变化，定向放松限购

　　上一轮楼市的热度，也令各地采取了各种严格的手段进行限制，如今看来也是可是适当的回顾合理。

　　以东莞新政为例，原本新入户的东莞户籍人士，入户满半年且社保满半年，或社保满1年，才有购房资格。现在新入户的东莞人就可享受两套的购房资格。

　　苏州5月9日的新政，第一条，就是将原本新房3年限售改为2年，二手房限售两年改为无限制。

　　另外在社保或者个税证明上，东莞社保年限也不再要求连续，改为累积。

　　可以说在购房资格上的调整非常微小。

　　2、支持人才购房成楼市调控新路径

　　从各地目前的政策看，打着人才牌的是最多的。

　　在对支持人才购房的政策中，多集中于提高公积金贷款额度、人才给予购房补贴以及优化限购政策等。

　　据不完全统计，今年以来，大概有80个城市对限购政策进行放松，其中有已有包括福建厦门、辽宁大连等近30城出台的楼市政策中定向对人才群体给予适度倾斜。

　　比如苏州的最新政策，一旦认定为人才家庭，享受苏州户口同等待遇，直接拥有三套购房资格。

　　东莞本科、初级、技师及以上，累计半年社保或个税，均可购房。

　　另外，各地政府都不约而同打起了三胎的政策牌。

　　比如，苏州的政策，新政之后新生的二孩或三孩，新房不设限售时间。

　　部分城市，比如浙江省提高三胎的公积金贷款额度等等。

　　以上两个常见的放松限购的手段，都属于微调，可见各地在政策的调整上面，都是碎不碎步走，慢慢来，但也有些地方的政策比较激进。

　　3、激进的政策容易见光死

　　520，南京可以说给买房人一个大惊喜，接连发出4条重磅大利好，直接给买房人震麻了！其影响程度甚至直接冲上微博热搜。其中一条，南京全面取消二手房限购：全市不限购房区域，不限购房套数；购房人群不限制本地人、外地人；二手房办理过户手续，不再需要购房证明。

　　消息传出2个小时之后辟谣。

　　另外还有几个城市二手房放松限售，也被紧急下架，可见，目前不管是市场还是政府方面，对房地产政策放松还是偏保守的。

　　回到广州的限购放松上，回顾2017年史上最严调控以来，并没有太多的放松，倒是在2020年执行了黄埔、南沙的人才政策，2021年二手房增值税2改5进一步收紧。

　　回到2022年的当下，大胆地想了又想，有了前面其他城市的前车之鉴，加上过往广州政策的惯性，广州的房产政策松绑也只是微调。

　　人才、生育政策还是两张可以打的牌。

　　至于是什么，考验政府智慧的时刻到了。

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