文丨西部菌
近期，楼市可谓暖风频吹。但种种迹象表明，楼市、房企的春天，或还在路上。 18 日，房企佳源国际和其物业管理公司佳源服务股价闪崩，暴跌后停牌。停牌前佳源国际跌 41%，佳源服务跌 71%。 但没想到，" 更狠 " 的还在后面。 19 日，领地控股股价午后一路走低，最终收 0.55 港元 / 股，跌幅达到惊人的 83.82%。 其物业管理公司领悦服务集团开盘便一路走低，盘中大跌近 70%，最终收于 1.20 港元 / 股，跌幅也达到了 59.60%。
作为继蓝光发展之后，四川第二家本土上市房企，领地也曾意气风发。如今出现这惊悚一幕，让人唏嘘。 尽管股价异动的原因尚不明确，但领地的压力，却是显而易见的。以下几个特点，值得特别注意。 一是，仍触碰" 三道红线 "。 根据 2021 年财报，截至 2021 年年底，领地剔除预收款后的资产负债率为 72%，净负债率为 62%，现金短债比为 1.25。 其中，剔除预收后的资产负债率超过 70% 的红线，仍属于" 黄档企业 "。 二是，盈利能力持续下滑。 2021 年，领地营收同比增长 14.4%，毛利却下降 18.2%，归母净利润更是骤降 43.22%，"增收不增利" 的特点比较突出。 并且，领地的盈利能力逐年走低。2018 年到 2020 年，其毛利率分别为 35.7%、27.8%、27%，2021 年进一步下降到 19.3%。 同期，领地的净利率则分别为 11.5%、8.9%、8%，同样是一路下滑。 三是，重仓 " 三四线 " 城市。 虽然经历波折，最终赶上房企上市的末班车，成功登陆资本市场，并且到目前也在全国进驻超 40 城，但领地目前仍可以说还是一家区域型房企。 2021 年，领地在京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占本集团 2021 年合约销售总额的 0.8%、5.9%、76.6% 及 7.5%。
也就是说，成渝经济带及四川省的销售额接近 80%，是绝对的 " 主阵地 "。 更显压力的是，领地的布局主要位于三四线。 据相关统计，2021 年领地控股包含合营及联营公司在内的 115 个项目中，在四川省内有 72 个，占土地储备总数的 62.6%，并且在 72 个项目中有 59 个项目都在四川省的三四线城市。 在省外，领地进驻的也同样是以三四线低能级城市为主。比如，承德、驻马店、荆州、汕尾等。 截至 2021 年底，领地在三四线城市的土储占比高达 75.8%。 从小城市起家的领地，对于三四线城市的重仓，或也是由于路径依赖使然。但在当前的大环境下，三四线城市的楼市更趋冷淡，如此大量布局三四线，去化压力可想而知。 四，" 千亿梦 " 一再搁浅。 虽然只是一家区域型房企，但领地的 " 梦想 " 确实不小。 公开资料显示，早在 2017 年，领地就给自己定下了 2019 年销售破千亿的目标。 2019 年，领地的千亿目标落空，再次推迟 " 圆梦 " 时间——到 2021 年实现千亿规模。 但 2021 年，领地的销售额仍仅有 230.15 亿元，增长仅 4.0%。 现在来看，领地的 " 千亿梦 " 恐怕只能继续延期了。 五，激进高溢价拿地。 据不完全统计，2017 年至 2020 年间，领地控股至少有过八次溢价拿地的情况。 其中溢价率最高的一次，是 2017 年竞买惠州市的一宗地，成交价 12.54 亿元，溢价率达到了 251%，刷新了当时惠州土地拍卖的最高成交价。 此外，2018 年 5 月，领地竞得的攀枝花市一地块，成交价 11.7 亿元，溢价率 179%，刷新攀枝花市土地拍卖新高。 2019 年 5 月，领地竞得的遵义市一宗地，楼面价 3649 元 / 平方米，据报道，同样创下了当时遵义单宗楼面地价新高。 2021 年，领地仍未放慢扩张脚步，新增土储约 283 万平米，新增货值约 241 亿元。 六，融资渠道狭窄，且较为依赖信托融资。 据《中国科技投资》报道，去年 5 月，评级机构惠誉和穆迪相继对领地控股作出了评级报告，这两家机构都在文中提到，领地控股当前融资渠道狭窄，且较为依赖信托融资。 惠誉的评级文件显示，" 公司依靠信托和资产管理贷款为其增长提供资金，导致此类融资从 19% 增至 2019 年借款总额的 51% …… 2020 年，信托和资产管理贷款占借款总额的 43%，其中信托贷款占 28%"。 根据克而瑞的统计，领地控股的平均借贷利率在 2017 年还只有 6.40%，随后连年上升，2020 年已经达到了 10.49%，四年间升了超过四个百分点。
而上海票据交易所公布的截至 2022 年 4 月 30 日的商票持续逾期名单中，领地处于持续逾期公司数量前 20 名。 值得注意的是，4 月 1 日，穆迪撤销了领地控股集团有限公司的 "B2" 公司家族评级。撤销前，领地控股的评级展望为负面。 七，家族企业色彩浓重。 虽然领地控股已经成功 IPO，但其家族企业色彩依然突出：
根据财报，刘玉辉家族合计持股 74.34%，为公司实控人。 八，领地能否稳住？ 对于股市异动，目前领地尚未见公开回应，具体原因也不得而知。 但公开信息显示，领地控股有一笔今年 6 月到期的 1.5 亿美元债，股市表现是否与此相关，引人猜想。
此外，今年 3 月 17 日，领地控股全资子公司四川御成瑞海房地产开发有限公司，被中国执行信息公开网公布为被执行人，执行标的为 2 亿（未注明是执行金额还是股权），执行法院是四川省高级人民法院。 下一步，领地到底何去何从，目前还不得而知。但作为四川第二家上市房企，在 " 一哥 " 蓝光陷入困境之后，希望领地能够挺住。 MORE 往期精选
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