 【本刊7月16日讯】您正急着租房子吗？又或者您急着把自己的房子或是公寓出租吗？旅居在国外，其实存在着许多的不便，面对法令繁琐的规定，又让人感觉抓不到头绪，其实不只是外国人容易在出租或是租赁房屋时吃亏受骗，有时就连阿根廷人自己也沦为受害者。租贷契约书上常常出现一些模糊的地方让人不知所云，最后造成的往往都是屋主和租赁者之间的纷争，不过其实专家就说，如果双方之间能够在签署合同以前、在租贷期间，以及在合同到期以后注意一些要点，很多不必要的麻烦和问题都是可以避免的。 订金 租房子的过程中，经常碰到的问题就是订金，通常仲介商会要求有意租房子的房客留下一笔订金，有时候订金的金额就相当于一个月的房租(甚至更多)。支付了订金以后，仲介商便会拿着租客留下的证件开始进行查证与评估(包括担保人的地契)，但有时候就如阿根廷租客协会秘书长Jose Griselli所说：「如果在查证和评估以后，租客所出示的证件不足，或者是屋主表示不愿意租房子给这个人，那么房客不只租不到房子，有时候就连订金也拿不回来！」律师Hugo Restivo也说：「有的仲介商会故意找很多理由，比方说他们会说房客没有主动打电话询问查证结果，或者是超过了预定的时间，或是其它的理由。其实如果房客懂得去争辩的话，那么仲介商不可能不归还租金的，只不过有很多人因为觉得订金也不是很多，又没有很多时间，所以不愿意进行任何司法诉讼，所以钱就白白被吃掉了。」 其实受害人不往往只是房客，屋主有时候也会沦为受害人，有许多屋主并不会太在意租客所出示的证件，也不会去查证保人的地契的真实性，很多屋主只急着把房子租出去，好开始收房租，所以甚至也不会请求仲介商做为中间人，也不会要求房客出示保人，甚至也没有查证房客是否有足够的经济能力。因此有许多房客就趁机花钱，去聘用一些假保人，这些保人倒不是真的没有房子，只是过一段时间以后，房子可能就被转手它卖，等到出租房子的屋主真的遇到问题(比方说房客不缴房租等等)，才发现原先的保人早就没有房子可以做抵押，到时屋主就欲哭无泪了。 所以为了预防未来可能发生的种种问题，屋主一定要花时间与金钱，来查证房客的实际状况和经济能力。专家就说，除了签署一张租赁合同，屋主应该要知道房客是有拥有足够的收入来缴纳房租，也应该知道房客是谁，是从事什么行业的。 ◎ 不动产的屋况： 不动产的屋况往往也是造成纠纷的主因，当签署合同的时候，房客一定要确保自己正在租用的房子的状况。依照常理来说，屋主把房子交给房客的时候，房子的状况、可用性、功能应当保持一定的标准，但是如果房客没有注意的话，有些不必要的问题就会衍生出来，比方说如果租到一间刚盖好的新公寓，常见的问题就是公寓的电力申请，或是瓦斯申请还没有被批准，此时房客就很辛苦了，但如果是租到老房子，最常发生的就是瓦斯炉不能用、热水器不能点燃，或是水管塞住等等问题。 为了避免这样的问题，在合同上您千万别忘了注明屋况，以及屋内所含盖的一切硬体设备，甚至有的比较高档的房子，屋主还会特别标明每一个房间的建材，以免被人偷天换日。 但有时候，许多房客因为着急，所以都想着「签了再说」，又或者是相信屋主的口头承诺(比方屋主说在签字后一定会负责修好某样东西等等)，然而当承诺没有被兑现，问题就产生出来了。 一旦问题产生后，解决问题的路途往往是漫长的，首先一定是来来往往的存证信函，再来就要到仲裁庭，而且屋主一定会一口咬定房客在签署合同的时候房子的状况是良好的。 对于房客来说，专家建议房客如果遇到问题的时候，千万不要打算私下解决，最好的方式就是循着正常的法定程序解决问题，比方说有的房客当发现房子其实存在着大问题的时候，就决定主动性的少付房租，其实这样的做法反而更让自己不利而已。 ◎ 管理费、水电开销、房地税金 房屋税、ABL市府税基本上来说都是屋主的责任。专家表示，在签署合同的时候，房客要特别注意这一点，因为所有的房屋税金都是屋主的责任，至于其它的水电开销则是房客的责任。 公寓管理费有时也是最常发生争端的环节，专家说，普通管理费(A款)所含盖的就是公寓的常态管理费用，是每一个月都应缴纳的部份，不过如果有特殊开销，比方说安装了新的瓦斯管、结构修建，便属于特别费用。因此如果合同上面写的是：房客将支付所有的公寓管理费，那么当出现特殊开销的时候，问题就跟着衍生出来了。其实特殊开销本来就是屋主的责任，但是房客千万得注意要把合同写清楚，以免出现灰色地带。 有关于公寓管理费和水电开销的部份，有时候屋主常常会忽略定期查证房客是否真的有如期支付上述费用，其实如果屋主愿意把房子交付给仲介公司管理的话，仲介公司一般都会善尽查证的责任。如果屋主没有查证，房客又一直欠债不还，最后衍生的问题往往是很让人头大的，因为身为屋主的千万别忘了在购买公寓的时候，一定签署过公寓管理条约，所以如果管理费没有人支付，屋主可不能撇清关系。 有时候屋主总会想着：既然是租客住在公寓里，理所当然的公寓管理费就是租客的义务嘛！不过实际上如果租客真的没有付管理费，最后问题还是得由屋主处理，一旦这样的问题衍生，屋主最好自行缴清管理费，然后再私下和租客的保证人索讨。 ◎损坏与维修 一般家庭里最常见的问题莫过于瓦斯炉的坏损，或者是热水器，或是管理出了问题。此时应该澄清的就是这些坏损的修理费用应该由谁来负责呢？专家表示，如果是潮湿、湿气、渗水的问题，那么这些永远都不可能是租客的责任，因为如果租客承担了修理费，等于就是在帮屋主修理房子一样，然而负责让房子适合居住其实是屋主的责任。 不过恰好在这个部分中存在着许多模糊不清的地方，有时候要说得很清楚也很难。身为租客的，当然要负责与爱护屋中的基本设备(瓦斯炉、热水器、暖炉等等)，不过这些基本设备随着时间一定会产生耗损，所以针对这一方面就很难达成协议了。 如果是热水器坏掉，或者是一片门需要更换，又或是屋顶、墙壁的整修，这些都不属于维护的项目，而是属于更新的项目，而这些项目的开销往往很高，甚至相当于或高过租金，因此这个乃是属于屋主应支付的项目。 至于租客应该支付的则是基本的维修项目，比方说开关的更换、水管皮套的更新，或者是厨房里的瓦斯炉和热水器小部份的更新。 另外一个让人头大的就是邻居相处的问题，当租客和其它邻居发生相处的问题时，屋主也会被牵连其中，有时候这和租客的教育水平、道德观念有绝对的关系，所以才会发生那种在半夜放音乐的情况。 另一个常见的问题就是租客把房子又重新出租给第三者，所以屋主在签署合同时，一定要加上禁止的条款，有时候就算这个条款存在，而且房客也定期缴纳房租，屋主就以为天下太平了，但其实不一定是如此的，而且房子一旦重新被出租后，后续的问题往往是「很大条的」。 所以，在合同上，一定要清楚的写明屋主是「房客」，而另一方则是「租客」，如果发生了重新出租的问题，屋主才能够申请驱逐。 ◎ 物价膨涨问题 专家特别说明，房屋租贷契约的期限最短一定是两年，没有比这个更短的期限，如果比这个法定期限更短的话，便属于短期租赁，或是观光租赁。 不过因为物价膨涨问题真的存在，因此屋主在出租房屋的时候，就要想到两年后的价格已经不如现在，尤其是美金不断浮动，更应该让屋主三思。 但屋主要注意的是：一旦合同签定以后，租价是不可以再更动的，任何提及更动租价的条款都会自动失效，就算屋主在合同上写着：每六个月得以重新协商租价等内容都一样。 不过，现在大部份的合同内容都会直接把调幅百分比写上，比方说20%或是30%，如此一来就算没有人知道明年度的物价膨涨指数，不过对于屋主来说却是一种保障。 ◎ 保证金退还问题： 根据法律的规定，一旦租贷合同超过六个月以后，租客就可以退约，不过一定要提早两个月通知屋主，比方说如果租客打算在第六个月退约，那么就要在第四个月就用存证信函通知屋主。 如果在第一年未结束前，租客就退约的话，那么租客应当要多缴付一个月半的租金给屋主，做为赔偿金，超过一年以后退约，赔偿金则为一个月的租金。 对于屋主来讲，除非租客真的违反租赁条款，否则屋主不可以要求退约，不过屋主除了要寄送存证信函以外，还要处理租债的问题，以及请求驱逐房客。 换句话说，如果房客一直遵守着租赁条款，屋主就算需要房子，也不得随意驱逐，因为就这个方面来说，法律是绝对保护房客的。 当租赁合同期满，房客要离去时，另一个问题就产生了：保证金退还问题。所谓的保证金，就是当房客在租房子的时候，除了其它零零总总的开销，还得支付相当于一个月房租的保证金给屋主，屋主将这份保证金留下，未来当合同期满，房子如果都没有任何问题，屋主便当原金奉还。 不过许多的屋主都要求房客在离去后等待一个月到六十天的时间，才要归还保证金，因为有很多屋主都表示当他们取回自己的房子后，才发现里面有许多坏损的部份，需要用保证金来修理。 为了不要发生争端，在交屋的时候，屋主和房客最好一起前往检查，然后双方都满意之后，当场就归还保证金，否则如果在交屋之后有人闯入破坏，受害者就是房客了。 |
